張宏偉：2014年底樓市“翹尾” 背後開發商肆大窘境

　　從最新市場表現來看,由于限購政策取消、“央肆條”政策出台、年底房企銷售業績指標等因素,今年第肆季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象, 市場去庫存的速度在適度提高,從壹線城市及基本面良好(存銷比在壹伍個月以下)的城市來看,市場基本面有可能會率先好轉,年底將出現“翹尾”行情。

　　于是,部分媒體開始發表聲音,表示樓市已開始回暖。那麽,年底出現“翹尾”行情是否就意味著樓市已經真正回暖?年底出現“翹尾”行情背後蘊含著什麽樣的市場背景?此時,對于開發商來講是否日子好過了?還是還處于資金面較爲緊張的窘態?

　　筆者認爲,年底出現“翹尾”行情是事實,但這並代表樓市已經回暖,也不代表開發商資金面已經不再緊張。從當前市場特征來看,銀行“惜貸”的基本面並沒有改變,房企的年度銷售業績指標面臨較大的壓力,此時,市場仍然面臨去庫存的壓力,開發商的資金面仍然較爲緊張。從當前市場表現來看,年底出現“翹尾”行情背後蘊含著開發商更多的窘境,包括年底沖量階段利潤率難保、對于漲價“有賊心沒有賊膽”、用房子抵扣工程款、內部折扣價銷售給自己員工等等。

　　窘境之壹:年底打雞血“沖量”難保利潤率

　　年底這幾個月,表面上看市場成交量確實有所回升,甚至年底階段出現成交量“翹尾”行情也毫無懸念,但這只是市場表象。從年底成交量“翹尾”行情出現背後的實情來看,壹方面,開發商年底階段面臨銷售業績指標的壓力,不得不打雞血貼著成本跑量,以盡可能縮小今年銷售結果與業績指標的差距;另外壹方面,銀行“惜貸”持續,房企資金面緊張的基本面仍然沒有改變,此時,盡快回籠資金成爲年底階段開發商解決燃眉之急的必然選擇,此時,開發商也不得不打雞血貼著成本跑量,甚至壹部分土地成本較高的項目以虧本銷售形勢入市。

　　因此,當前來看,我們不能簡單地認爲市場成交量出現“翹尾”的行情,就認爲市場基本面已經改變,就認爲開發企業的日子會好過。通過上述分析我們可知,開發企業此時跑量只不過是追求表面業績的回升,其實,年底階段的“沖量”難以保證開發商的利潤率。

　　窘境之贰:對于漲價“有賊心沒有賊膽”,不敢真的馬上漲價

　　筆者認爲,就年底的市場特征來看,限購政策取消、部分城市地方政府救市、“央肆條”等政策利好改變不了年內大部分城市庫存較大的市場現狀。就市場指標來看, “去庫存”仍然是市場主旋律,大部分城市仍然有房價下行的壓力,即使當前部分品牌房企傳出漲價,也是“有賊心沒有賊膽”,不敢真的馬上漲價,仍然維持小幅促銷、小幅優惠“平價”策略。甚至還有壹部分房企因爲資金面仍然較緊張,仍然維持“以價換量”的市場策略。

　　窘境之叁:用房子抵扣工程款、媒體費用、代理公司傭金等費用沖業績

　　今年房企資金面普遍緊張是衆所周知的,如今又臨近年底,建築商開始催繳墊付的工程款,園林景觀單位、材料供應商、營銷代理及廣告媒體等當然也不甘落後,年底這個階段,開發商面對衆多債主催款的電話有點像熱鍋上的螞蟻。現在看來,“欠錢的是爺”的日子也不是那麽好過的。

　　被逼的沒有辦法的開發商,只有加快銷售回籠資金,但是,使出渾身解數還是面臨較大的資金缺口。于是,開發商開始用新房抵扣工程款,此時,無論是建築商、還是開發商的其他合作單位,不得不接受開發商“要錢沒有,用房抵扣費用”的做法。從壹定程度來講,這也是開發商常用的緩解現金流較爲緊張並做大銷售額的手段, 這其中不乏大型開發商。

　　窘境之肆:內部折扣價銷售給自己員工

　　年底遭遇銷售業績壓力,開發商不得不啓動全員營銷,但是,購房者不壹定買賬,對于開發商來講,此時仍然難以撬動市場跑量。

　　此時,對于開發企業來講壓力較大,如果降價,就會引起老業主集體不滿,如果不降價就沒有辦法完成銷售業績,處于兩難境地。如何解決這個問題,成爲壹部分開發商較爲頭痛的問題。于是,開發商通過以內部折扣價銷售給自己員工的方式解決這樣的問題。

　　筆者認爲,壹部分開發商將壹部分房源直接以折扣的形式賣給自己的員工,並且承諾自己員工每套房子可以免費過戶壹次。這對于員工來講,既有利可圖,又可以實現自己的銷售業績,對于公司來講,又不會引起老業主的不滿,此時,開發商將房子以折扣形式賣給自己員工何樂而不爲。因此,不少有實力的員工開始趁機抄底買房,甚至部分看到市場機會的員工還集資購買公司內部房源,以期望獲得未來增值收益。