馬光遠：一線城市房價瘋狂 供給短缺導致報複性上漲

筆者清楚記得在2014年9月30日，在房地產市場陷於低迷、70個大中城市新房價格環比上漲的城市數量為零的情況下，人民銀行調整首套房的認定標准，打響了中央政府救市的第一槍。筆者在第一時間寫的文章《不是每一朵野百合都會有春天》中寫道：“一線城市、熱點城市以及人口未來流入的城市，需求依然旺盛，庫存不是問題。一旦政策喪心病狂地救市，你一定要同樣喪心病狂地出手買房”。如此判斷的原因很簡單，這三類城市未來仍然屬於人口淨流入地區，住房的需求長期處於旺盛狀態，一旦政策回暖，房價自然回到上漲的趨勢。今年房價的基本邏輯都是“供給短缺導致的報複性上漲”。

盡管高層明確警示房地產泡沫，明確提出要“抑制資產價格”，但未來房地產的走勢主要受供求關系的左右，而不是政策的調整或者對價格泡沫的擔憂。對於那些土地供應不夠、新開工面積不夠的城市而言，盡管房價已經讓人恐懼，但恐怕仍將處在上漲的周期。

以北京的房地產市場為例。北京今年房價的上漲在進入下半年後，後勁十足，支撐房價的各種因素都在預示著房價可能不會就此止步。判斷北京的房價，應該關注三個指標：

一是土地市場。除了今年3月，大興出了一個“高价地”，土地市場並沒有上海、深圳以及新“四小龍”那么热闹，根本原因是今年北京土地市場供應下降。數據顯示，從5月至今，北京土地市場已連續3個月沒有供一塊地。並非因為北京無地可供，而是因為今年北京在土地供應上實現嚴控政策，明確新增建設用地控制在1850公頃以內。

二是房地產開發投資。前7個月，北京完成房地產開發投資2002.1億元，同比下降9.6%。這意味著，在需求和成交大漲的情況下，未來的供應仍然處在下降的通道。8月份，北京只有兩個住宅項目入市，兩個項目共新增住宅產品209套。

三是庫存。自8月份以來，北京的住宅庫存跌至6萬套以內。北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩餘套數為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現房住宅套數為32450套，可售面積約416.1萬平方米。按照每月1萬多套的簽售，去庫周期不足5個月，盡管北京市場已經是二手房唱主角，但新房庫存的告急，勢必對未來房價形成極大的上漲壓力。

以上三個指標構成了對北京房價上漲的最有力支撐。盡管北京平均每套的住宅價格超過了500多萬元，四環以內新建商品房住宅單套成交價已超過1000萬元，但在需求旺盛、看漲預期不改的情況下，目前已經太高的價格對看漲預期並未構成實質性的威脅。如果北京土地供應的政策不變，未來房價連想一下都很可怕。

對其他城市房價走勢的判斷，筆者認為基本上可以參照以上三個指標來判斷。凡是土地供應充足、房地產開發投資增速快、新房開工面積大的城市，未來房價趨穩是大概率。比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價表現搶眼，但看看這三個指標，在未來供應沒有問題的情況下，基本意味著這三個城市的房價已經走到了盡頭。今年的最後一個季度，房地產熱點城市也許仍然會轉換，但很顯然，能夠對房價真正形成支撐的，仍然是土地供應和未來的新房供應。在這個問題上，包括北京、上海在內的一線城市深得“饑餓營銷”的真諦，玩得比合肥這些今年好像中了獎的“新人”要嫻熟多了。未來房價，除了我持續看好的東莞，最終還得回到老辣的一線城市!