易憲容：樓市數據顯著的三大特點 房價出現全面上漲

國家統計局9月19日公布8月份全國70個大中城市住宅銷量數據。數據顯示，房價出現全面上漲。綜合分析，1-8月份的房地產市場數據，最顯著的特點有三個方面：

一是住房價格無論是新房還是二手房都出現普遍上漲。房價在上漲，而相應的金融市場條件沒有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處於低位，這會不斷地強化房價繼續上漲的預期，吸引更多住房投資投機者湧入市場。目前在一些城市醞釀出台調控政策之際，資金加快湧入其房地產市場，這與房價上漲預期正在強化有關。

二是住房銷售市場繁榮。今年1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，其中，住宅銷售面積增長25.6%;商品房銷售額66623億元，增長38.7%，住宅銷售額增長40.1%。這兩組數據顯示，今年前8個月商品房銷售面積幾乎快達到2015年全年水平(2015年全年數據為96792萬平方米)，住房銷售總額的情況也是如此。而住房銷售額90%以上為期房銷售額，這不僅意味著當前住房銷售在創曆史新高，也意味著當前中國的住房銷售並非是在去庫存，而是讓本來尚未建成的住房瘋狂地預售。

同時，從住房銷售面積增長速度及住房銷售總額的增長速度來看，盡管兩者差距有所縮小，意味著房價上漲趨勢有所減緩，但兩者增長速度的差距仍然十分巨大，即房價普遍上漲趨勢還在持續。其中，房地產開發的豪宅化越來越嚴重。這就意味著把絕大多數居民排除在外，讓住房成了純粹的投資品。

三是大量資金以不同的方式湧入房地產市場。1-8月份，房地產開發企業到位資金91573億元，同比增長14.8%，遠高於M2的增長。資金來源主要分為三部分：國內貸款14199億元，自籌資金31983億元，其他資金45294億元。在其他資金中，個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。特別是近一二個月銀行貸款更以中長期的住房按揭貸款流入房地產市場為主。

此外，需要十分注意幾個有關樓市的數據，流入房地產市場資金總量達9萬多億，而1-7月份中國社會融資總規模也只有10萬億元。當前，中國金融市場的流動性是在金融體系內循環還是進入實體經濟成了一個爭論較多的問題。房地產具有兩重屬性，它既是投資品也是消費品(目前按照國家統計局的規定是投資品)。如果住房是消費品，大量資金流入房地產市場當然是流入實體經濟;如果住房是投資品，大量資金流入並不斷地推高房價，那么當前國內的資金是在“脫實入虛”，問題就嚴重了。事實上，目前國內房地產市場基本上是以投資為主導的市場，房價瘋狂上漲除了投資者有能力進入之外，一般工薪階層消費者根本就沒能力進入。

從住房按揭貸款快速增長(增幅達52%)的態勢來看，當前國內房地產市場的繁榮基本上是寬松的貨幣政策推動的結果。2014年和2015年的房貸新政，通過優惠的信貸政策讓持有更多住房的居民湧入房地產市場，再加上後來幾次減息，引發更多的投資者湧入房地產市場。

一二線城市過熱的房地產市場，已經脫離民生軌跡。以嚴重加杠杆或過度信貸擴張來推動房地產市場繁榮，市場風險只能會增加而不會減弱，而且這意味著房地產市場的周期性調整也可能會提前到來。