多地供地完成率不到四成 高價地投資風險仍需要警惕

9月，土地市場高價地頻出。而國家統計局剛公布的數據顯示，1-8月土地購置金額仍在增長。整體來看，在多數熱點城市供地指標完成率不到4成的情況下，未來“高價地熱”的態勢或將延續。但分析指出，土地市場轉向信號不容忽視，高價地或是未來最大風險。

京滬等供地指標完成率不到40%

據克而瑞研究中心統計，從熱點城市1-8月份的土地供應來看，多數城市較去年同期有明顯下降。一線城市中除了深圳供應建築面積增加266%以外，其餘三城全部下降，廣州降幅更是超過7成。而南京、武漢、廈門等二線熱門城市供應量均有不同程度下降，僅天津、蘇州、杭州等城市上半年供應同比增加。

前8月供地指標完成率顯示，10個熱點城市中6成的城市供地指標完成率不到40%，北京僅為20%，上海、武漢則在30%左右，這意味著將有大量土地將在三、四季度推出。而供地不足，也從另一方面揭示了上半年熱點城市土地市場升溫的原因。

另據中原地產統計，8月單月截至31日，全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的高價地高達46宗，如果計算地價超房價現象，8月可以說是曆史上高價地最密集的月份。

如果僅從供應角度來看，上半年熱點城市供應節奏並沒有解決“地荒”局面。但有分析認為，下半年大量土地出讓，恐怕也難以緩解當前土地市場热闹程度。

市場轉向信號不容忽視

但值得注意的是，土地市場出現轉向信號不容忽視。此前上海四天之內中止出讓兩宗熱門地塊，而商業銀行也開始收緊房企開發貸，貸款周期明顯縮短，這都預示著熱門城市將收緊土地政策，因此，未來高價地投資風險仍需警惕。

中原地產首席分析師張大偉認為，高價地是未來最大的風險。一線城市成交已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸變化，下半年，特別是四季度房地產市場的風險可能出現。

在他看來，現在房價上漲的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者預期變化，要解決這個問題只能從三方面入手：要么是降低資金潮，要么是增加優質資產，或者改變購房者預期。

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“高價地”成房企低成本融資工具?

克而瑞研究中心認為，從前8月的187宗高價地可以看出，目前“土地”作為一種生產要素已經被更多地賦予了金融手段，“高價地”已經成為了上市房企市值管理的工具，便於在資本市場以更低成本融資。

張大偉解釋道，過去一年，企業融資成本緩步下行，導致了很多企業敢於拿地。有了大量土地作為抵押，反過來又能獲得更多的低成本融資，因此房企在土地市場表現得更加激進。與此同時，增加大規模土地儲備的套路又能帶來更高的市值。如果房企能通過市值管理提升估值，有助於展開後續股權融資，為轉型成功帶來更大的資金保障。

不過，眼下地價已是高處不勝寒。8月底以來，有多家上市房企披露非公開發行股票預案(部分為修訂案)。這些房企擬投項目所在地有所不同，但一個共通點是，土地成本占了項目投資額的大頭。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，按照此類成本推算，後續項目銷售報價會進一步抬高，“這也是一種風險轉嫁的方式”。