一二線住房需求較大 預計樓市增量空間已經觸頂

　　近日發布的10月份70城房價顯示，一線和二線城市新房價格環比分別上漲0.5%和1.3%，比9月回落2.8和1.0個百分點;二手住房價格環比分別上漲0.6%和0.8%，比9月回落2.9和1.1個百分點。同時，10月下半月房價下跌城市由上半月的2個增至7個。

　　截至10月份，今年商品房銷售面積累計同比達到26.8%，與2015年全年相比提高20.3個百分點，連續10個月保持30%左右的增速，處於2013年以來的曆史最高景氣位。此次調控通過強化限購限貸，消除了很大一部分需求，特別是推動本輪樓市火爆的加杠杆需求和資產配資需求，而全面圍堵資金入市也讓交易明顯放緩。因此，今年商品房銷售面積月均30%左右的增速很難維持，業內預測明年這一增速將下降20個百分點，甚至因今年高基數而負增長。

　　房地產銷售明顯下滑，短期內中下遊終端消費，如建築建材、裝飾裝潢、家具家電和紡織等，將會明顯受到沖擊。今年以來，社會消費品零售總額能保持兩位數的增速，汽車和商品房相關限額消費貢獻了大頭。10月以後，汽車購置稅減免基數效應消失，未來汽車消費增速將下滑。社會消費品零售總額增速從9月的10.7%降到10%，限額以上零售增速從9月的9%降到7.7%，汽車消費拖累是主因。如果商品房中下遊終端消費大幅度下滑，或將削弱占GDP絕對貢獻的消費動力。

　　按照新開工和土地購置滯後銷售6-12個月的規律，目前已企穩回升的房地產開發投資，稍起色的新開工和土地購置，或將在明年上半年掉頭回落。

　　筆者認為，從抑制資產泡沫，防范金融和系統性風險的角度來看，銷售額和投資額下滑是必要承受的。今年商品房銷售面積超過2013年的曆史峰值已無懸念，但我國15-64歲勞動年齡人口占比在2010年達到74.5%的峰值後開始下降，城鎮常住人口人均住房面積達到36平米，戶均住房擁有達到1.1-1.2套。因此，很大程度上，2016年房地產市場回升受投資需求和資產配資所驅動，而加杠杆支撐下的回升已經產生了嚴重的資產泡沫，沖擊到了金融和經濟穩定。

　　因此，熱點樓市量價回調是“擠泡沫”的過程，也是夯實樓市合理需求、讓住房回歸居住屬性的基礎，更是讓資金回歸實體的保障。不過，未來樓市的發展空間和機遇在哪裏?目前，基於勞動年齡人口占比下降，城鎮化率將從過去10年年均1.4個百分點降到未來1個百分點以內，樓市整體供求開始平衡，甚至局部已經供過於求，加上第三產業占比提升以後不動產需求下降，業界預計未來樓市增量空間已經觸頂。

　　但此次調控堅持“一城一策”，全國336個地級及以上城市中，房價同比下跌的占35.7%，上漲的216個城市中，漲幅在10%以上的占23%。因此，絕大多數城市仍受益於“去庫存”、穩健貨幣政策的支持。10月份，三四線樓市成交面積同比增速從9月的16.4%上升到24.3%，東部三大都市圈和中部都市圈(以鄭州和武漢為核心)內的三四線城市，成為樓市銷售增量的主力。從中期來看，隨著都市圈內軌道交通的密集布局，城市化轉向大城市化和都市圈化，未來樓市有效區域將集中在以四大都市圈為主的區域，這些區域的樓市比較穩定。

　　而且，這幾大區域主要城市的庫存消化周期普遍在6-10個月之間，目前已經進入“補庫存”階段，也有利於穩定開發投資。同時，根據聯合國開發計劃署和“六普”數據，城鎮存量住房亟待更新，獨立衛生間、廚房、自來水、下水管道等齊全的成套住房僅占全國城鎮存量住房的60%。

　　因此，未來改善型住房需求還有很大空間。更重要的是，2.6億外來人口、1.5億“三留人群”因為戶籍、土地、社保等制度缺陷而無法城市化，造成城鎮化降速。近年來，國家提出的“三個一億人”戰略，以及近期1億非戶籍人口城市落戶方案的推出，均有望打破制度桎梏，讓城鎮化和都市圈釋放出本來應有的洪荒之力，這對構建內需社會，夯實樓市長期需求基礎意義非凡。