商業地產去庫存路徑：創新商業業態及結合互聯網+

國家統計局最新發布數據顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下跌0.8%，系兩年以來首次下降。然而，占總庫存近三成之多的辦公樓及商業營業用房，其待售面積的同比增速均接近10%，去庫存艱難。

記者近期在多地調查發現，在政府管控土地供應量的同時，房地產企業也在根據市場需求做出自身調整。未來，創新商業業態、合法轉舵和結合“互聯網+”或成商業地產去庫存三大路徑。

路徑一：開發商創新商業業態

業內人士認為，重新定位、走差異化競爭的路線，是很多項目面臨的選擇。在全國各地，越來越多的購物中心開始提升體驗式消費。

首先是圍繞“生活+”概念打造“一站式”服務。記者調研發現，在上海重點打造的虹橋商務區內，首個開業的商業綜合體虹橋天地運營一年以來，已吸引300多家品牌商戶入駐，工作日接待客流量高達3萬-4萬人次，周末5萬-6萬人次，儼然已成為虹橋地區的“一站式”新生活中心。

“當前，中國大量商業地產開發之後出租率很低，實體商鋪的銷售額也一直低位徘徊。如今商業地產的競爭，是顛覆整個生活方式的競爭。”龍湖集團相關負責人表示，“一站式體驗中心更具有‘吸客能力’，可為虹橋商務區內的辦公人群、周邊居民及遊客構築‘生活新體’。只有對周邊居民和辦公人群的生活方式帶來革新升級，才能打破傳統購物模式。”

中國新天地、龍湖等開發商還積極創新運營模式以輻射周邊社區人群。上海虹橋天地總經理陳純介紹說，作為國內首家實現“遠程值機”服務的購物中心，旅客在虹橋天地購物中心可直接進行航班行李托運。“‘商場值機’的概念也吸引了相當一部分商旅人士來虹橋天地消費。”

其次是提升娛樂休閑消費比重 利用體驗式業態“突圍”。在維持餐飲主流業態帶來的穩定客流之外，各大購物中心還通過構建“體驗型消費”需求，力爭成為目標客群重複光顧的目的地。

在重慶寫字樓市場領跑的重慶新天地，正不斷提升其娛樂休閑業態的比重。重慶新天地項目負責人告訴記者，該項目正構建“體驗型消費”模式。為應對電商挑戰及同質化競爭，重慶新天地針對客群不斷升級的消費需求，將新天地區域過去以正餐餐飲為主的業態結構，調整為以娛樂休閑、特色餐飲為主的“體驗型消費”結構，最突出的是將原本7%的娛樂業態比重提升至如今的49%。

“伴隨著消費升級的發展趨勢，龍湖虹橋天街已摒棄‘提袋式’消費，選擇通過體驗式業態突圍。”上海龍湖相關負責人說。

中國金茂董事長寧高寧認為，“如今商場不能只做‘試衣間’、‘展示間’，而要升級成為擴大消費型、娛樂型、體驗型場所。”

最後是導入文化活動激活親子消費。除了導入各類文化藝術活動外，開發商幾乎都在努力導入親子互動活動，以全面激活家庭體驗消費。

中國新天地市務推廣及策略傳播部總監劉夢潔認為，現在中國商業面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來中產家庭消費擴大升級的機遇。因此，商業地產在運營方面，一方面要考慮如何合理配比業態、引入具有吸客能力的品牌，另一方面則要通過展開多種文化藝術交流活動填補客群空白，豐富客群組合。

路徑二：地方探索商改住合法“轉舵”

如何消化現有商業庫存，各地也在出招。福建省明確提出，各市、縣(區)要根據本地房地產市場實際情況，允許房地產企業適應市場變化，做出住房套型結構調整或房地產項目轉型。福建省還明確未來供地計劃分五類來調控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當減少”“減少直至暫停”，由此來確定房地產市場供應規模。四川省也提出營業用房、辦公用房等商業用房庫存較大的城市，要嚴格控制新增商業用房土地供應和規劃指標。

今年3月底，商業庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省規定，對已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款;已建在建的商業用房在不改變其他規劃條件的前提下，經法定程序批准並向社會公示無異議後，可改變建築使用功能，用於教育培訓、幼兒園、康養、文化、旅遊等經營性、公益性用途。

多數開發商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉舵”的機會。

今年6月，國務院辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中提出，“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。”

“市場上有大量的商業存量房沒有盤活;還有大量物業面臨轉型、遺留的物業體量大，改造難，這些物業資產成了城市中的‘剩餘資產’。我們就考慮通過整合閑置物業，打造長租公寓。”魔方生活服務集團董事長葛嵐說。

“中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億級的市場。”葛嵐透露，自2010年成立以來，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個大中型城市通過盤活存量房，已設立近200家門店，房屋租賃數量約3萬間，為近5萬餘名租戶提供服務。

路徑三：結合“互聯網+”去庫存

戴德梁行中國區投顧部董事總經理葉建成建議，“在寫字樓市場上，應借助‘互聯網+’實現科技、資源的協同布局。如聯合辦公等形式，在去商業庫存的同時，更可成為兼顧成本效益和共享工作環境的新辦公趨勢。”

仲量聯行近日發布的《聯合辦公：短瞬即逝還是大勢所趨?》白皮書顯示，2015年前中國僅有為數不多的獨立聯合辦公空間。但在過去的12個月，聯合辦公空間在中國的一二線發展速度異常迅猛。以北京和上海為例，僅在過去的18個月中，就已經建成了超過500處的聯合辦公空間。如SOHO中國於2015年推出了聯合辦公品牌“SOHO3Q”，多家全球聯合辦公知名企業如We Work也已在2016年紛紛進駐中國。

仲量聯行認為，中國政府對創新創業的大力支持，以及現代科技的迅速發展，讓存量商業地產成為聯合辦公方案的最佳選擇。

記者調查發現，當前運作較為成功的聯合辦公空間不僅可以將線上和線下的服務融合，還能提供其他高端服務選項，著力營造在線社群。

例如，近日SOHO中國就與摩拜單車宣布了戰略合作，從而為SOHO中國的租戶提供綠色、便捷、高效的出行解決方案。SOHO中國董事長潘石屹表示，合作將以SOHO中國在上海的部分商業項目作為開端，位於上海市淮海中路商圈的SOHO複興廣場為首個試點項目。之後，外灘SOHO、淩空SOHO等項目也將陸續加入合作項目名單。