土地市場供給端調控逐步顯效 投資重點漸轉向三四線

　　目前，在供地計劃大增指導下，前4月住宅用地推出量有明顯增加。業內人士認爲，未來房企拿地門檻將進一步提高，北上廣三大城市的房地産新政料成土地出讓新樣板，有可能向其他城市擴圍。隨著核心城市區域調控持續升級，政府應該有意願將三四線城市庫存去化到底，進而引導居民資産配置向三四線城市傾斜。

　　部分城市土地供應增加

　　多方研究數據顯示，今年以來，一線城市土地供應量較2016年有顯著增加。中原地産研究中心數據顯示，截至目前，今年50個重點城市賣地收入合計爲7645.3億元，與2016年同期不到5000億的水平相比，上漲53.3%。在供地計劃大增背景下，總體來看，前4月住宅用地推出量有明顯增加。根據中國指數研究院報告顯示，今年1至3月，全國住宅用地推出1.8億平方米，同比增長5.7%，結束了2014年以來連續11個季度的同比下降趨勢。

　　中原地産研究中心統計數據也顯示，今年第一季度，北上廣深四個城市合計供應住宅類土地的規劃建築面積達520萬平方米，相比2016年同期上漲103%。

　　同時，與土地供應增加相對應的是，土地供給與庫存去化周期挂鈎機制的建立。4月初，國土資源部和住建部聯合發布通知，通知要求對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。這意味著房地産調控將從供給端作爲突破口，建立長效機制。此後，北京、上海、杭州三個城市，先後出台土地出讓新政策，對土地出讓中開發商自持的部分、商辦用地等細則，做出更加詳盡而嚴格的規定。

　　方正證券認爲，該政策是在供給端建立長效機制的重要措施，這一機制有望快速鋪開，穩定市場預期。新政策下，房企拿地門檻將進一步提高。如果三四線土地熱度不減，不排除前述三城市的新政策可能會成爲土地出讓的新樣板，向其他城市擴圍。

　　投資重點轉向三四線城市

　　“在政策持續調控態勢下，一二線城市房價雖然得到抑制，但房價仍處于高位。一季度地價上揚，與開發商預期熱點三四線城市房價可能會上揚有關。去年以來需求出現了新變化，剛需持續向環一二線城市的外圍城市外溢。”業內人士認爲，隨著市場的變化，開發商認爲這些環一二線城市房價未來空間較大，因而投資的新熱點開始逐漸轉向這些城市。

　　“部分開發商決定響應政策、遵循定價要求，在增強資産流動性的同時收獲可觀利潤。個別開發商仍希望調控政策只是暫時措施，只待‘風頭’一過再以更高價格出售。”業內人士認爲，在此背景下住宅價格如果再次加速上漲，很可能會催生新一輪的調控政策加碼。

　　業內人士認爲，地産行業的融資供應將保持穩定，房企投資重點將轉向三四線城市。而監管層可能會加大在三四線城市的調控措施，同時爲一二線城市的房價降溫，開發商接下來面對的壓力可能會比外界想象的要大。

　　興業證券分析師閻常銘認爲，隨著核心城市區域調控持續升級，政府應該有意願將三四線城市庫存去化進行到底，進而引導居民資産配置向三四線城市傾斜。