周俊生：治理空置房問題 應納入我國房地産調控範疇

　　“治理空置房問題，應該通過征收空置稅，讓業主感受到囤積房屋等待升值在經濟上很不合算，從而將空置房屋抛售出來。”

　　從去年第四季度開始的進一步加大房地産市場調控力度，經過半年多的運作，已經開始在各地的房地産市場上見到效果。最新數據表明，無論是新建商品住宅的價格還是二手房交易價格，多個城市已經有所下降，民間房屋租賃市場的價格也已出現松動。因此，就房地産市場目前的狀況來說，已經不像前幾個月那樣緊張了。

　　但是，這一輪調控力度的加大，在很大程度上仍然是運用了限購、限貸以及提高房貸利率等行政化色彩很濃厚的手段，這種行政化措施是不是將成爲未來房地産市場的常態，官方目前還沒有明確的說法。但是一個不可忽視的因素是，由于我國很多城市長期以來將房地産市場的發展與地方經濟的發展，特別是政府財政捆綁在一起，假如從目前開始的樓市降溫成爲一種長期趨勢房價持續下跌，調控政策很有可能轉向。也就是說，當這些看上去很嚴厲的調控政策取消，甚至出台相反方向政策的時候，房價很容易出現再一次激升。中國房地産市場雖然建立時間不長，但這種“翻鏊子”已經有過多次，它留給市場的教訓是深刻的。

　　去年召開的中央經濟工作會議提出，房子是用來住的，而不是用來炒的。這個明白如話的定義准確地揭示出了我國房地産市場的真正病竈，就是大量的住房被用來作爲投資炒作的標的物，使其未能很好地發揮出居住功能。現在，我們注意到了這種投機炒作所造成的嚴重後果，它雖然滿足了地方政府通過房地産市場搞活地方經濟、增加財政收入的需求，但拉擡了房價，導致大量低收入群體住不起房、租不起房。然而，這只是問題的一個方面，還有一個方面卻沒有引起足夠的重視，這就是造成了很多城市出現了大量的空置房。

　　空置房指的是已經賣出去但沒有人穩定居住的房屋。這在各國的房地産市場上都有存在，但如果空置房存量過高，就造成了資源的浪費，特別是房屋所依賴的土地，是一種公共資源，空置房過多就表明土地資源沒有合理利用。目前，發達國家的空置房大多在10%以內，基本保持在合理水平，但由于我國的房地産市場投資炒作風過盛，很多業主購房後沒有用于居住，而是等待升值後轉手甩賣賺取差價，這造成了空置率遠遠高于各國平均水平。2013年的一項調查表明，全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，2015年的另一項調查也表明，中國主要城市的住房空置率在22%至26%之間。

　　空置房率長期居高不下，對于房地産市場的和諧發展是不利的，特別是一旦出現市場轉向，空置房業主將囤積的房産集中抛售，很容易造成整個樓市大盤暴跌，引發一系列的連鎖問題。我國在房地産調控中一直要求增加土地供應，但如果土地增加後造出的房屋卻又被空置，這就表明單純地增加土地供應失之簡單化，事實上好多大城市的土地資源已經並不豐富。因此，在房地産調控中應該將治理空置房納入政策框架，利用市場機制將空置的房屋倒逼出來，引導業主出售多余的房産。這樣做，一方面可以增加市場的可供房源，減緩住房供應緊張的壓力，減少土地供應的需求，而最爲重要的是，可以改變彌漫于樓市的投機炒作風氣，促使市場供求走向平穩，實現房子是用來住的這一目標。

　　治理空置房問題，應該用市場化手段，通過經濟杠杆來讓空置房走向市場。一些人之所以囤積大量空置房，關鍵在于業主期望收獲未來的升值，因此要通過市場化手段來打消他們的這種期望，一個可取的辦法是結合已經完成的不動産登記，對空置房屋征收空置稅，而且稅率可隨空置數量的增加而逐級提高。通過征收空置稅，讓業主感受到囤積房屋等待升值在經濟上很不合算，從而將多余的、空置的房屋抛售出來。就這一點來說，目前的調控思路要從堵改變爲疏，目前一些地方在限購、限貸之外實行的限售政策應該取消，因爲這只是促使市場交易冷清，而無助于實現住房是用來住的這個目標。