張大偉：房企資金成本上漲 2018年將步入還債高峰期

  　截至8月7日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計61家上市房企披露2017年中報業績預告，預計凈利潤實現同比增長的企業有36家，占比約為六成;18家虧損，其中8家首虧，虧損企業占比約達三成。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，得益於過往兩年樓市的高增長，主流房企可結算貨值充足，業績相對穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主營業務依然是房地產的房企業績為正增長。

　　六成房企凈利預增

　　值得註意的是，整體來看，預計龍頭房企市場占有率提升，中型房企凈利增長速度放緩，轉型不利的企業虧損較為明顯。

　　在上述61家已發布2017年中報業績預告的A股房企中，剔除數據不全的企業，從預告凈利潤變動幅度來看，36家呈現上行趨勢，占比約為六成;18家虧損，其中8家是首虧;從預告凈利潤下限來看，22家房企歸屬於母公司股東的凈利潤超過1億元，占比超過三成。

　　《證券日報》記者註意到，區域性龍頭房企盈利能力仍較強。今年上半年，凈利潤超過5億元的目前有5家，榮盛發展預告凈利潤在14億元-17億元之間，金融街預告凈利潤在10億元-11億元之間，華聯控股預告凈利潤在10.2億元-10.6億元之間，粵泰股份預告凈利潤在8.8億元-9.25億元之間，濱江集團預告凈利潤在7.4億元-9.4億元之間。

　　對於業績變動原因，榮盛發展表示，公司管理層預計，2017年1月份至6月份，公司可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有壹定幅度上升。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，多數上市房企在2016年獲得了“豐收”，今年上半年，標桿房企轉型加速，布局合理，銷售額猛漲，但行業整體毛利率走低，部分中小房企與大型開發商相比，布局不完善，難以應對調控周期，穩健不足，甚至虧損。

　　三成企業虧損

　　需要壹提的是，雖然區域性房企業績得到了很好的釋放，但虧損企業仍有所增長，占比達到三成。

　　《證券日報》記者註意到，這些企業多處在轉型過程中，或剛剛完成重組，其他業務尚未貢獻大量利潤。此外，布局城市過於單壹的房企結轉項目少，利潤下滑明顯。

　　平安證券壹份分析報告也指出，從業績預減或預虧公司來看，除個別由於高基數導致業績下滑外，大多數均為轉型的小規模房企。由於地產行業確認收入節奏的特殊性，中報業績並不能代表全年的業績增速。考慮到上半年統計的23家典型房企銷售目標完成率達53.41%，較2016年同期上升8.2個百分點，加上開發商預收款相對充足，預計主流房企全年業績依舊穩健。

　　與此同時，主流房企市場占有率正在加速提高，集中度得到大跨步提升。

　　張大偉表示，整體來看，標桿房企的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水平，龍頭房企的市場占有率仍在上漲。去年以來，具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力強的標桿企業通過兼並收購、買地產股來增加土地儲備，布局投資多元化，將比中小房企盈利能力更強，中小房企則因缺失資源而難以生存，中小房企或將逐步清理歷史庫存後退出。

　　但據同策咨詢研究部總監張宏偉預計，待2017年上市房企年報全部出爐，估計房地產行業的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。屆時，利潤危機將對企業造成重大打擊。

　　張大偉也表示，鑒於大部分房企在2016年拿地成本過高，加之調控力度加大，房企漲價難度大，透支了利潤空間，降溫預期逐漸加強。他進壹步稱，目前，房企融資難，資金成本上漲，明年還將步入還債高峰期，預計資金鏈壓力越發高企，明年上半年，在資金及銷售回款方面，房企的日子將更難過。