嚴躍進：50城6億平米土儲偏低 9月去化周期為15個月

    土地供給節奏影響著商品房市場的走勢，城市土地儲備規模決定著城市潛在房屋供應量，進而影響商品房預售規模。

　　昨日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，截至2017年9月份，易居研究院監測的50個典型城市土地儲備面積為64040萬平方米，環比增長5%，同比增長13%。

　　嚴躍進稱，近期50城土地儲備規模上升，得益於2016年以來的供給側結構性改革導向，部分預售商品房庫存規模不足的城市均加大了供地的節奏，進而擴大了土地儲備的規模。但若觀察2011年以來的土地儲備規模，當前50城6億平方米左右的土儲其實是偏低的。從穩定房價等角度看，後續依然需要積極增加土地儲備規模。

　　嚴躍進稱，2017年9月份，全國50個城市土地儲備去化周期為15個月，相比8月份有所增加。其含義是，若按照當前商品房銷售的節奏，此類土地儲備面積15個月後就可以消化完畢。

　　值得一提的是，易居研究院智庫中心認為，城市土地儲備去化周期=當月土地儲備總規模/過去6個月新建商品房成交面積平均值。從經驗值判斷，大於18個月說明相應城市的土地儲備規模偏大，供地節奏可以適當放緩。而小於18個月則說明土地儲備規模相對偏小。

　　而在易居研究院監測的50個城市中，有 33 個城市土地儲備去化周期是小於18個月的，說明土地儲備規模是不足的，也是後續需要積極增加供地的城市。具體城市包括東莞(樓盤)、沈陽和泉州(樓盤)等城市的去化周期相對較小，均為4個月左右的水平。尤其是對於沈陽等城市來說，過去被貼上了“高庫存”的標簽，供地節奏一直較為緩慢。今年前9個月，房屋交易市場總體較為活躍，這也容易使得此類城市土儲去化周期繼續走低。

　　此外，肇慶、鄭州、太原等城市的土地儲備去化周期相對偏大。肇慶此前幾個月去化周期基本上在35個月左右，但8月份肇慶土地交易規模較大，達到389萬平方米，這使得近期土地儲備規模快速拉升，所以去化周期有明顯反彈。而對於鄭州來說，其作為中部較為優質的城市，這兩年一直成為房企拿地的重點區域，所以也容易形成較大規模的土地儲備。加上最近房屋銷售市場快速降溫，所以此類城市去化周期較大，達到了43個月。

　　簡言之，土地儲備規模去化周期較低的城市，後續或面臨在途商品房規模減少、預售商品房規模減少等風險，進而帶來房價上漲的壓力。反之，則會出現商品房滯銷的現象。因此，把握土地儲備供應節奏可穩定房價市場。