李宇嘉：多層次和低成本成為租賃住房供給兩大任務

　　實現全體人民“住有所居”，需要重塑住房供應制度，十九大報告提出的“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，重點在供給側。

　　近期，圍繞培育住房租賃市場，多層次供給的雛形正在顯現。除了萬科(泊寓)、龍湖(冠寓)、鏈家(自如)等開發商和中介發展長租公寓項目外，基於互聯網平台的“機構房東”(YOU+、魔方等)，也如雨後春筍般湧現。

　　眼下，主要由國企承接的“自持地塊”租賃項目成為租賃供應的生力軍。另外，互聯網巨頭(BAT和京東)、銀聯、商業銀行等，也爭相進入租賃行業。比如基於大數據信用，互聯網巨頭、銀聯助力地方政府建設租賃平台;銀行給租賃項目融資，投放租客貸款(如建行“按居貸”)，開設網上“租賃—融資”一體化平台等;再如，首單央企租賃房地產信托投資基金(REITs)、公寓租賃REITs即將上市等。

　　政府和市場共同推動下，在供應端，住房租賃確實呈現出了“多層次、多主體”的良好開端，“重售輕租”的住房供應跛行局面有望改觀。

　　目前，租賃需求的主體是2.7億新市民(2.45億外來人口、2500萬租房大學生)、城市戶籍“無房戶”。從調研結果看，這部分人群需要的是以小戶型、低租金為主的租賃房源。以深圳(樓盤)為例，據鏈家地產統計，80%的租賃交易，其租金支付占家庭收入的30%(2500元左右)以內，52.7%的租房者月租金在2000元以內，近20%為1000元以內。但是，今年1~8月，深圳商品住房套均租金為5005元，90平方米以內戶型房源供應比需求少近20個百分點。於是，合租、城中村、外圍租賃成為主流。

　　由此，多層次供應除增加供應渠道，還要在政策扶持下，降低供應成本，提高供應有效性，匹配租賃需求，最終實現多渠道保障。

　　目前，租賃供應端存在一些問題，最典型的就是供應成本在提高。盡管長租公寓改善了居住環境，特別是改造舊住宅區、城中村的長租公寓，消防安全標准提高了、適應年輕租客的居住體驗性也提高了，但租金也明顯上漲了。

　　據筆者在深圳的調研，長租公寓“整租—裝修—再出租”的一般模式下，相比裝修前、相比同類普通住房，租金無一例外提高30%~50%。而且，不管是引進規范化的物業管理，還是公寓郀I企業對保潔、維修等提供流程化服務，長租公寓都將以更高的租金來收回投資。再加上，相比租客和房東之間的“私人散租”，租賃企業化增加了郀I、稅收、財務等成本，盡管有稅收優惠和減免，但增加的成本都會反映在房租上漲上面。

　　筆者在調研中了解到，租客都想租住環境好、體驗性好、引進物管和維修流程化服務的租賃住房，但任何“改善”的對價，都是高成本、高租金。基於租金支付能力不足的考慮，多數人還是選擇了低租金對價的租賃，即城中村、合租、外圍租賃等環境相對差、體驗性不好、物業管理不足的租住模式。

　　當然，新增租賃供應端，國家政策也考慮到降低成本。比如2016年以來，全國出讓的租賃自持用地近80幅，主要由市屬或區屬國企承接，樓面地價僅相當於同區域“招拍掛”地價的1/10~1/6。國企帶頭並發揮社會責任，無疑是降低租賃供應成本的主要渠道，但一方面，大城市新增地塊供應的可持續性不足，另外一方面新增地塊多在城市外圍，供應的有效性也需要考慮。

　　各方調查顯示，對於新市民和廣大租客來說，租房最看重的因素是：是否位於交通便利的位置(如是否臨近地鐵站)、租金水平、公共配套服務等。由此，外圍新增供地建設租賃住房，特別需要考慮租賃供應的有效性。

　　2011年，我國提出了“建設3600萬套保障性安居工程”的戰略，事後顯示，很多保障房建在了城市外圍、公共配套難以共享或跟進，甚至淪為“數字工程”，不僅浪費土地資源、財政資源，住房保障的效率也不高。因此，應該高度重視供應效率。

　　而且，從過往經驗看，越強調社會責任，越需要確保“投入—產出”平衡。唯有此，才能保證租賃供應的可持續性。目前，盡管土地成本降低了，但考慮到郀I、財務成本，新增地塊建設的利潤率並不很樂觀，建議多數作為引導或示范，帶動社會投資進入。

　　另外，基於大數據信用的租賃信息平台，“租賃—融資”一體化的銀行平台除了實現租賃信息和服務“線上集中”，還要有降低押金、中介代理費，甚至降低租金等降低成本和租賃消費門檻的效果。

　　但是，各地租賃信息平台還在建設過程中，能否取代傳統“中介代理—線下服務”的私人“散租”模式，取決於能否最大程度集中房源，豐富供應類型;能否通過統一的租賃合同，基於大數據信用的租後監管，讓租賃雙方看到降低成本和保障權益的好處;能否提供人性化、接地氣的服務，提高租賃交易的效率等。近期，即便額度收緊，各大國有銀行依然啟動低利率的租賃融資，但是，全社會利率成本走高的情況下，銀行對租賃融資“開小灶”是否能持續也是個問題。