土地市場表現冷熱不均 大部分城市溢價率均保持低位

　　隨著杭州、鄭州等熱點城市今年整體推地力度持續上升，中國土地市場在春節前後，仍然顯示出活躍度不減的趨勢。

　　中原地產研究中心21日發布的數據顯示，今年以來，土地成交最為活躍的50個城市合計土地出讓收入高達7760.8億元(人民幣，下同)，與去年同期的4843.5億元相比，上漲60.2%。

　　年內，土地出讓收入最高的3個城市分別為：杭州、北京和蘇州。其中，杭州土地出讓收入達654億元，同比上漲285%;北京達573億元，同比上漲353%;蘇州為506億元，同比上漲153%。

　　此外，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等24個城市土地出讓收入也超過100億元。

　　春節之後土地市場表現為明顯的冷熱不均，從熱點城市看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。例如，廣州節後首次掛牌出讓土地，包括廣州國際金融城兩宗土地在內的4宗土地以總價54.5億元成交。業內認為，這兩宗土地的拍出標志著廣州國際金融城的開發建設正在加速推進。

　　2月28日，北京密雲區、門頭溝區兩宗土地入市交易。其中，密雲地塊因為無人報價出現流標現象。門頭溝地塊也僅有一次報價，最終底價成交。業內人士分析認為，由於房地產市場持續從緊的調控政策，企業普遍面臨資金壓力，以往高價搶地的現象正在迅速減少。

　　據我愛我家集團副總裁胡景暉分析，受益於2017年北京土地供應力度的重新加大，2018年前兩個月北京土地市場還是保持了不錯的熱度。不過，由於目前市場還將繼續下行的預期，以及當下北京土地拍賣條件多，住宅用地或是有價格限制，或是純粹的共有產權房，利潤空間小，所以各開發商的熱情不算太高，部分土地僅以起始價成交，甚至直接流拍。

　　胡景暉說，“整體而言，在國家現有的房地產政策大勢下，未來北京的土地供應節奏和拍賣政策將會保持穩定，五年的供地計劃還會繼續，3月開始將會繼續推出更多的土地供應”。

　　另一方面，在住宅市場嚴格限價的背景下，前兩年大量房地產企業不惜代價競得的高價地如今紛紛成為“燙手山芋”，面臨入市難題。同策咨詢研究院的數據顯示，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地”地王項目推盤節奏調整等因素，導致房企銷售業績表現不及預期。

　　值得注意的是，土地成交雖然依舊活躍，不過，受到調控影響，熱點城市土地成交溢價率持續走低。中原地產首席分析師張大偉指出，多個熱點城市土地成交溢價率在10%左右，明顯低於過去兩年平均30%的溢價水平。

　　克而瑞研究中心發布的統計數據也反映出類似的趨勢。克而瑞研究中心分析師吳嘉茗指出，今年2月份，土地市場受到春節假期影響持續走低，大部分城市成交地塊減少，不過部分城市趕在年前集中成交了較多土地，如上海、西安、武漢等地2月土地成交均較為活躍。此外，從供應角度來看，不少熱點城市已經在2月下旬進入了新一年的供地節奏。

　　克而瑞研究中心發布的數據顯示，2月份，盡管全國330個受監測城市土地供應建築面積相比1月份出現下滑，但同比來看仍然有53%的漲幅。部分熱點城市為緩解緊張的土地供求關系，今年整體推地力度持續上升。

　　溢價率方面，2月份，受監測城市整體土地成交溢價率為19.1%，環比再降6.6個百分點，刷新一年以來最低位水平。其中，一線城市2月平均溢價率僅有7.1%，多數地塊為底價成交;二線城市溢價率也環比下降5個百分點，溢價率為15.2%。地價較高的城市如杭州、蘇州、南京等溢價率都偏低;三四線城市溢價率也大幅下降，環比減少5.9個百分點，為30.2%，熱點城市佛山、珠海等仍有高溢價地塊成交，但大部分偏遠地區三四線城市均以底價成交為主。

   （房掌櫃整理來自中國新聞網、經濟參考報）