房企進入還債年觸發資金危機 紛紛加速銷售回流抗壓

　　房企的公司債，又被中止了一單。

　　6月15日，上海證券交易所網站顯示，北京金融街投資(集團)有限公司擬發行的50億元小公募公司債，狀態顯示為“中止”。

　　截至時代周報記者發稿，此前的5月，合生創展31億元私募債、富力地產60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募，目前均還為“中止”狀態。

　　盡管“中止”并不一定代表“終止”。按照過去3個月來的不完全統計，被中止的地產債總額在35月里呈現攀升，分別為20億元、225億元和589億元。

　　這被業內視為是融資收縮的信號。“在防范系統性金融風險的大環境下，國內總體融資環境在日益收縮。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對時代周報記者表示，“對于房地產企業來說，不做好應對，一定會出現流動性困難。”

　　事實上，公司債只是房企融資的手段之一。房企總體融資情況正變得不容樂觀。根據同策研究院監測的數據顯示，5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

　　值得一提的是，市場還發酵著對于地產債的擔憂。來自海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的20192021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。

　　還債高峰期

　　還債高峰期的到來，早就有了鋪墊。

　　2015年和2016年，是被房企視為發債前有窗口期的歲月。得益于2014年下半年起，國家對發行主體擴容和審批機制的改革，房企發債規模呈現井噴。

　　按照海通證券統計，其中的2016年為房企債務融資的高峰期。該年共發行870只債券，總發行量高達8316億元。而20172018年(16月)發行量僅為2584億元和1798億元。

　　值得注意的是，在2015年和2016年發的公司債，多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構，也就意味著2018年開始進入集中到期。“既然是債，到期就要還。借新還舊，是房企的必然選擇。”黃立沖對時代周報記者表示，一旦借不出新的錢來，無疑會影響到還債。

　　從2016年底起面收緊的房企發債，到目前仍未解凍，并且趨向嚴格。2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對房地產公司債券實行分類監管，房地產企業在交易所市場債券融資受到嚴格控制。

　　而目前出現的“中止”也是延續一貫的嚴格控制思路。盡管目前監管部門并非對房地產融資“一刀切”。日前像萬科的80億元公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募等，也在近期放行通過。

　　但時代周報記者向幾家券商人士處了解的最新情況來看，接下來在公司債的審批上，時間變長和審核要求變多，已經是板上釘釘的事實。

　　不過，上述幾家房企只要還在“中止”狀態，在日后予以通過并非沒有可能。“這當中有幾家是香港上市公司，和內地信息披露時間不一致，有些數據要等到相關財報出來后，監管機關才可以進行審批。”不具名券商人對時代周報記者表示。

　　該人士指出，對于新申報的公司債，監管部門會控制審核節奏和通過率、審批階段拉長時間。對于已經獲得批文的公司債，盡管暫時不受影響，但不排除未來在發行時可能放緩備案節奏。

　　“當下境內發債時間拉長對于房企來說財務成本也會抬升，像以往一樣通過債券融資置換銀行貸款付息壓力的辦法，也不會那么容易了。”另一位不具名業內人士對時代周報記者表示，“融資收緊后，無疑代表著誰能搶到融資的蛋糕，誰就能在未來更加主動。”

　　與此同時，海外債券到期規模也開始上升。根據Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。

　　債券融資對房地產公司的作用不容小覷。例如，根據碧桂園20152017年財報顯示，公司債券規模分別為152.6億元、377.1億元和473.3億元，占據借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

　　危機浮出

　　房企的負債已經創下了新高。Wind數據統計2017年136家上市房企年報發現，平均負債率已經達到79.1%，為13年來的最高位。

　　與此同時，融資成本也不斷在升高。按照數據顯示，2016年境內平均發債成本在4%5%，甚至可以達4%;而2017年普遍的成本已經處在5%，甚至6%以上。

　　企業債券融資、銀行趨嚴的同時，相對來說成本更高的房企非標融資渠道，也在縮緊。房企非標融資渠道，主要包括信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃和基金子公司資管計劃等。其中，信托計劃是最常見的方式。

　　來自一家做地產非標項目融資公司的人士對時代周報記者表示，目前公司只做符合“432”條件的房地產信托項目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級開發資質的開發商，此外，還有道紅線是前50強房企。