中小房企陷危局資金收緊紮堆赴港IPO 拆分物業上市

在金融監管日趨嚴格的背景下，中小房企的融資變得越來越艱難。以中弘股份為主的中小房企走上了賣身自救的道路，以弘陽地產為代表的另一批中小房企，為解決融資難題，敲響或正准備敲響港交所大門，對接資本市場，還有那些已經走在安全紅線外的房企，債務違約頻現，項目股權轉讓激增。這背後是房地產調控進入深水區，在“五限”基礎上，作為房企命脈，融資渠道和監管被全面戴上“緊箍咒”。

　　另一方面，隨著房地產市場規模化競爭升級，行業集中度進一步提升，也促使很多房企尋求新的融資路徑，以緩解資金壓力。

　　據證監會官網最新公布的《發行監管部首次公開發現股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，截至2018年7月12日，申請在A股上市的房地產業類企業仍處於排隊待審狀態。從排位上看，大連萬達商業地產、廣州富力地產、金輝集團、首創置業分列83、84、85和88位。相較於審批嚴格的A股市場，多數房企紛紛開始轉戰港股市場。

　　自去年至今，三盛控股（02183.hk）、福晟國際（00627.hk）、正榮地產（06158.hk）等房企相繼完成了在港上市，這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場的希望。7月12日，來自南京的本土房企弘陽地產（01996.hk）在港交所敲鑼宣布正式上市，而在它背後還有大發地產、美的置業、寶能地產等房企，正在籌劃著赴港上市。據統計，2018年上半年，在港交所遞交招股書的房企至少有5家。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，國內市場除了上市平台之外，其它融資渠道都在持續收緊，境外市場的上市平台和渠道相對來說還有空間。因此，在未來整體融資環境趨緊的情況下，很多房企都會考慮這種策略，所以才會出現紮堆赴港上市的情況。

　　此外，房企融資的急迫性也體現在公司財務數據中。根據弘陽地產招股書顯示，2015年-2017年資產負債率分別為119.4%、136%、137.5%，近三年借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元。截至2017年底，弘陽地產一年內到期的貸款占未償還債務總額的39.9%，兩年內到期的貸款則占到未償還債務總額的六成；另一家排隊上市的美的置業，2015年-2017年資產負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的淨負債率分別為622%、625%、118.9%，據其招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業擁有157.07億元現金，負債總額為1089億；大發地產2015年-2017年的淨資產負債率分別為196.5%、150%和269.8%，報告期內，大發地產的銀行貸款及其他借貸為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。

　　“在未來兩三年，A股市場對房企開閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉而尋求境外資本市場。”新城控股高級副總裁歐陽捷同時指出，境外資本市場以機構投資者為主，對表現優秀、長期可持續發展企業的融資會給予認可和支持，對業績表現一般、專業能力不足、發展前景不明朗的企業，即便是在港股市場，也未必能夠獲得資本市場的青睞或支持。

　　除了地產主業板塊，還有不少房企分拆旗下物業板塊謀求上市。

　　自2014年房企花樣年控股（01777.HK）分拆旗下物業管理公司彩生活（01778.HK）赴港上市後，以物業管理為主的房地產服務商登陸資本市場逐漸成為主流。在此熱潮引領下，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關業務，角逐資本市場。尤其是今年，已經有雅居樂集團（03383.HK）旗下的雅生活服務（03319.HK）和碧桂園（02007.HK）旗下的碧桂園服務（06098.HK）兩家公司登陸港股，此外還有佳兆業和新城控股旗下物業也計劃上市。截至目前，共7家物業企業登錄香港主板市場，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

　　對此，一家物業公司負責人表示，目前房企市盈率與市淨率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市淨率，具有估值優勢。主要因為一方面物業管理公司具有輕資產和逆周期的屬性。另一方面，物業管理公司的現金流也相對更加穩定。

　　“物業通過資本加持、技術助力，將為企業發展賦能加速。通過登陸資本市場獲得資金支持並加快兼並收購，同時搭建平台、加強信息化建設，以增值服務助力企業高速增長，以商業模式升級及規模化運營提升企業市場競爭力。”上述負責人說。

歐陽捷認為，物業的分拆上市對房企的業績影響不會太大，畢竟物業收入在整個房企營業收入中占比很小。在業務剝離之後，更有利於房企專心做好自己的開發業務。他預計，未來會有更多的房企會進行分拆物業上市。

（房掌櫃整理自新華網、新京報）