房地產年中考：房企業績兩重天 融資用途受嚴格監管

　　在行業一片肅殺氛圍中，房企們陸續發布2018年上半年業績預告。在過往1~2年銷售規模的高歌猛進和資金寬松的周期拖底下，主流房企大多能獲得不俗的業績，個別房企甚至獲得500%之巨的增長幅度。

　　不過，大公司業績預增並不能完全掩蓋行業所面臨的隱憂。今年上半年，雖然房地產合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長，但增速已出現較大程度下調。且在棚改政策的調整下，貨幣化安置的比例或將大幅降低，這將構成下半年三四線城市的銷售壓力。

　　多重因素疊加之下，房地產企業的資金狀況已呈風聲鶴唳之勢。更為嚴峻的是，個別房地產企業已陷入經營不善之困境，導致違約現象時有發生。近日，上市公司中弘股份已經“爆雷”，多個項目銷售停滯，業績同比下滑4876.59%。

　　地方不斷加碼樓市調控

　　地方正經曆一波新政出台的小高峰，除了限購、限貸、限價、限售等措施，一些城市將開發商銷售的門檻抬得更高：達到現房才能銷售。

　　7月17日廣東省江門市住建局公布了商品房現售管理辦法的征求意見稿。這份意見稿除了要求未辦理過商品房預售許可的項目，不得通過認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，這份意見稿還明確規定，自2018年10月1日起，江門市商品房銷售將實行現售備案制。

　　有分析人士認為，現房銷售將延長開發商投資和資金回籠周期，將對開發商資金產生一定壓力。不過也有專家認為，江門市現房銷售的這種措施是否會在其它城市複制，還是個未知數。

　　在江門市之前，南京於2016年在土地出讓環節就提出對開發商現房銷售的要求。今年正值這批現房上市銷售時期，預計將有超過66個項目。不過南京土地出讓政策近期也發生了微妙變化。

　　7月17日南京推出的幾幅住宅地塊出讓條件中，悄然取消了現房銷售條件，而改為競建自持商品住房面積。此前南京在土地競拍規則中明確，土地競價達到最高限價90%時，該地塊商品住房必須現房銷售。

　　南京在土拍環節取消現售房規定，業界認為這與樓市價格上揚速度較快、項目上市時間的延長在樓市上升期、一定時間減少市場供應量的時候反而有利於開發商在樓市上揚期獲得更多利潤。

　　中指院一位分析師指出，如果改為現房銷售+增加自持比例，並對自持年限、不得變相轉讓等提出更多要求，將對開發商資金產生重要影響。但即使是這樣，對開發資金鏈相對充裕的開發商來說，自持部分如果做成長租公寓，開發商仍然可以通過資本市場融資獲得流動性。

　　在姚耀看來，無論是資金層面還是各地樓市政策的陸續出台，下半年樓市都將延續資金持續緊張的態勢。由於一些房企擴張速度過快，資金回籠將面臨挑戰。但另一方面，各種調控措施的出台，調控的手段除了著眼於資金，關鍵在於改變市場預期。

　　“如果購房者、開發商、投資市場認為樓市發展前景很好，只要有機會入市，無論是購房者還是開發商，都會持續將資金投入這一市場。”姚耀認為。

　　張琳也認為，雖然出現這么多政策，但買家入市、開發商加杠杆買地擴張的一個重要背景，是這些市場參與者堅定看好未來樓市。“金融政策與地方政策的不斷疊加，可能對樓市前景預期轉變產生重要影響。如果購房者、開發商出現適當觀望情緒，將在一定程度上減緩流入樓市資金速度，市場樓市追捧的熱度將隨之明顯下降。”張琳表示。

　　房企業績兩重天

　　7月23日晚，正榮地產(06158.HK)發布正面盈利預告，同日早上，融創發布正面盈利預告，當天收盤股價上漲3.72%。在近期發布預增公告的還有保利地產、招商蛇口、陽光城、中糧地產等房企。

　　個別公司的增幅超過了100%。合肥城建預測，2018年1~6月歸母淨利潤的漲幅是400%~450%;中南建設歸母淨利潤增幅達160%~180%;陽光城的預期增長是189.5%~235.2%。

　　預增的房企給出的理由普遍是集團已交付建築面積的增加、平均售價大幅上漲及物業毛利增加、營業收入增加。過去一至兩年，房地產業高歌猛進，銷售金額向上拉升，同期行業處於寬松周期，融資成本普遍較低。這些因素促使行業淨利潤率回歸兩位數水平，如今在房企2018年中報上有所體現。

　　不過，仍有不少企業陷入預減或虧損之地。近日，華聯控股、榮安地產、深物業A等多家公司今年上半年業績有所下降。而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司相繼發布預虧公告。

　　其中，中弘股份因財務費用增加10億元、資產減值損失增加1億元、商業項目銷售停滯，住宅項目銷售也大幅下滑，導致公司房地產項目銷售利潤較去年同期大幅減少，預期虧損14億元，同比下滑4876.59%。

　　申萬宏源7月20日數據顯示，60家發布中報業績預告的房企中，25家預增、7家扭虧、1家續盈，而首虧、續虧或預減的有22家，占比超過1/3。一名房地產資深評論員表示：“在過去兩年銷售業績支撐下，今年房企業績獲得正向增長的可能性較大，至少龍頭房企如此。”

　　行業分化更突出

　　國信證券的統計數據表明，2017年，中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點，但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。