對於地產商而言,住房租賃融資的這個春天有點短。
8月29日,上海證券交易所公布,富力地產(02777.HK)60億元非公開發行的2018年住房租賃專項公司債券已經在8月29日被終止。
根據上證所最新的信息顯示,被叫停的除了富力地產以外還有合生創展,合生創展一筆100億元的住房租賃公司債自7月2日至今仍處於“中止”狀態;而合生創展另一筆31億元公司債券已被上證所終止。
此時,距“住房租賃融資的春天”僅開始4個月。
就在4月25日,中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,以實際政策支持促進住房租賃市場發展,數萬億元規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金渠道支撐。最重要的是,文件指出將在審核領域設立“綠色通道”。
一時間,房企蜂擁而至。
異化為變相融資
自2017年10月開始,隨著國內首單長租公寓資產類REITs(房地產投資信托)產品正式破冰,住房租賃融資的市場被迅速激活。2018年以來,至少有12家公司提交了發行住房租賃專項公司債的申請,發行規模總計618.8億元。
而據時代周報記者查閱,富力地產和合生創展均未公開披露其在長租公寓項目的發展規劃。在已回複狀態中的融信、龍光等房企目前也未有對公眾公布實質性的長租公寓項目。
在今年7月已獲得上海證券交易所通過的100億元規模“中聯前海開源-恒 大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”的恒 大地產集團,雖然已經表態將要進軍長租公寓市場,但截至目前亦未公布其長租公寓項目發展計劃。
“融資渠道不斷收緊態勢已然明顯,這也是不少房企希望通過住房租賃來融資的重要原因。” 全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在接受時代周報記者采訪時指出,“住房租賃融資的迅速發展是基於國家政策的大力支持,但目前對於住房租賃融資可能帶來的風險仍沒有明朗。”
“就目前收緊住房租賃融資的情況來看,不排除這是為了防范各類借住房租賃市場發債實現變相融資。”中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時表示,目前的住房租賃市場仍未成熟,部分改革內容包括債券信用評級、資金投入的范圍等或還需要重新審核,前期發債的成熟度不高。
一切為了現金流
進入2018年以來,如何維持企業現金流成為房地產商心頭之痛。
根據同策咨詢研究院發布的監測數據,2018年前7個月,40家典型房企總計融資4105億元,相當於2017年下半年融資體量。而從走勢來看,40家監測房企的融資金額在2018年5月驟降,達到自2017年5月以來最低額。
從具體項目而言,非標准化的融資逐步向標准化融資轉變的趨勢明顯。
2018年一季度,非標融資新增餘額占比回落11%,而作為非標兩大方向之一的委托貸款更是呈現負增長態勢,房企多元化融資渠道全面被堵。
但對於貸款和債券融資而言,比例上升的速度讓人驚訝:2018年6月底,全國房產開發貸餘額8.2萬億元,較去年同期增長了27.8%;而截至8月21日,房地產企業發債(信用債)規模達3169.50億元,已經接近2017年全年3312.68億元的規模。
“在國家去杠杆的大背景之下,非標融資變得越來越艱難。”顧雲昌告訴時代周報記者,目前房地產企業現金流緊張的狀況有兩方面原因:一方面是中央始終在防止大量的資金流入房地產,因此造成房地產企業流動性不足;另一方面則是經曆過去幾年開發高潮之後,開發商購買了大量土地使得資金積壓的情況嚴重。“一進一出之間,房地產企業的現金流自然會受到明顯壓力。”
2022-02-15 10:03
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