盛松成：樓市調控初見成效 2019年房價不會大幅下降

　　國內房價的波動總能撩動社會各界的心，在國家調控大環境下，接下來房價是漲還是跌?且聽上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成怎么說。

　　11月27日，以“合規新生態，守望新未來”為主題的2018金融發展高峰論壇在上海舉辦。本次論壇由上海報業集團 澎湃新聞主辦，由上海交大上海高級金融學院、上海國際金融與經濟研究院特別學術支持。

　　論壇上，盛松成發表題為《我國目前房價平穩或小幅下降是好事》的演講，分享了自己多年來對於房地產行業的研究成果和未來房價對中國宏觀經濟和金融運行的總體影響的分析。他認為，明年房價既不會大幅下降，也不會“報複性”反彈，而是基本保持穩定。要堅持房地產調控不動搖，這種房價基本平穩態勢希望能夠延續多年，來解決我國的房地產泡沫及有關的問題，以此促進我國房地產和經濟的平穩發展，良性互動。

　　以下為演講原文：

　　尊敬的各位領導，各位嘉賓，各位朋友，

　　大家下午好!很高興能參加今天澎湃新聞主辦的2018金融發展高峰論壇，使我有機會見到了好幾位很長時間沒有見面的老朋友。因為我比較長時間在北京工作，近兩年才回到上海。感謝主辦方對我的邀請，讓我來做一次發言，和大家進行一些交流!

　　主辦方交給我的任務是要我談談宏觀經濟、金融的運行情況和發展趨勢。後來我一看，十五分鍾到二十分鍾，如果要我談這么大的問題，一定是泛泛而談。那么怎么辦?我選了一個方向，這個方向也不小，就是關於房地產。因為房地產涉及到每一個人，同時房地產又涉及到我們國家整個經濟發展，同時現在房地產又在調控的微妙時期，各種思潮又開始逐漸出現了。所以我想利用二十分鍾的時間，談談我國當前房價的問題。我發言的題目叫做“我國目前房價平穩或小幅下降是好事”。

　　我想談這三個方面：

　　第一，我國的房地產調控已經初見成效。

　　第二，我國目前房價平穩或小幅下跌是好事。

　　第三，堅持房地產調控不動搖。

　　首先請大家看，我們這一輪房價調控是從2016年3月份開始的，而全面的調控是2016年9月底的“930”新政，也就是9月30號全面調控。這輪調控的力度不僅在我國史無前例，在世界上也很少有。兩年多來，我們的房價在調控過程當中，盡管出現了各種各樣的問題，也有各種各樣的議論，但總體看，房地產市場的調控已經初見成效。

　　首先房地產市場整體“降溫”了，而不像三年前、四年前那樣，房地產市場幾乎淹沒了其他所有的行業。首先是房地產的銷售“降溫”。今年的1-10月份，我國商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別是2.2%和12.5%，比去年同期分別低了6.0個和0.1個百分點。從商品房的銷售面積和銷售金額可以看得出，房地產市場是比較平穩的，開始“降溫”了，這是第一。

　　第二，資金進入房地產開發領域明顯放緩，這也是很重要的。大家想一想，如果我們把錢全都弄到房地產去了，那其他實體經濟怎么發展?所以資金進入房地產開發領域明顯放緩，這也是一件好事。今年房企融資月均增速是5%，分別比前年和去年低9個和4個百分點，當然還是在增長，也就是說，我們的房地產在繼續平穩健康地發展，但是已經不像以前這樣盲目發展了，說明我們資金已經很大部分開始走向非房地產企業了。

　　第三，土地拍賣熱度下降，這也是房地產市場平穩的一個表現。一個是住宅土地溢價率明顯下降。什么叫做溢價率?也就是政府拍賣土地，土地有一個標價。成交價格高於標價的部分就是溢價。大家都知道，之前土地拍賣價格一上再上，說明房地產很瘋狂，但今年不是的，今年一、二、三四線城市，住宅土地溢價率分別為5.94%、6.37%和5.03%，也就是說基本在5%左右，這還是屬於比較平穩的。此外，土地流拍明顯增加。今年1到10月份，一線城市流拍地塊是13幅，二線城市150幅，三四線城市更厲害，427幅，分別比去年同期少了3塊、46塊和261塊，數量減少說明我們土地競拍熱度的下降。

　　我國房地產庫存也下降了，這是一個很有意義的現象。10月份，我國商品住宅待售面積25688萬平方米，這一庫存規模已經回落到2013年的水平，說明我們供給側結構性改革的去庫存收到明顯的效果，去化周期僅為兩個月左右。什么意思呢?就是說我們現在存量的房子兩個月左右就能夠賣完了，這是我根據今年1到9月份月均交付面積計算出來的。我是指全國，不是指一二線城市，一二線城市還要少。

　　請大家看這一條線，以前大家看待售面積這么高，在上升，但是從2016年“930”新政以後，大量下降，一直下降到現在的已經接近2013年的水平，說明我們庫存下降較多，成效明顯。

　　從商品房待售面積來看，近五年商品住宅每年平均銷售規模12.31億平方米衡量，我們去庫存初期的商品房去化周期是4.4個月，實際上我們去庫存總量問題不嚴重。應該說我們供給側結構性改革中的去庫存總的方針是正確的，但是對裏面的細節，比如說力度、程度，大家還是有不少討論的，包括去杠杆等等，今天不談去杠杆，我就不說了。

　　去庫存說的人不多，我今天給大家說一個數據，請大家看，我們當年開始去庫存的時候，我們的庫存是4.4個月，現在才2個月，4.4個月算多嗎?我覺得我們去庫存有兩大問題：

　　第一，在去庫存的初期，我們沒有好好的深入研究中國究竟有多少庫存，公說公有理，婆說婆有理，相差一倍、兩倍的都有。數據不准確，領導怎么拍板?因為我是長期搞統計的，我做了整整六年的調統司長，所以我對統計數據質量要求非常高。如果我們去庫存的時候才4.4個月，說明我們當時的庫存總量就不是很嚴重。那么我們的問題在什么地方?問題就在於不同的城市庫存是不同的。所以我們第二個問題是當時的去庫存，2015年開始的去庫存，2016年“930”新政以前，我們沒有很好地貫徹一城一策的原則，或者我們沒有完全准確的領會中央的意圖。所謂一城一策，就是你庫存多了要去，庫存不多不用去。