2018年上海土拍穩字當頭 成交113幅吸金1602億元

　　土地市場，一直被視為樓市風雲的“晴雨表”， 回顧2018年上海土地市場，在土拍市場的持續嚴控之下，上海土拍市場延續了去年以來的平穩行情，低溢價成主流，尤其宅地全部以零溢價成交。最重要的是2018年租賃地塊仍是土地市場重要角色，成交價依舊延續去年低價成交慣例，樓板價多為市場價格的2折左右，這些地塊最終也被國企和央企瓜分。當然2018年上海土拍市場呈常規態勢外也不乏亮點，不僅出現幾幅溢價率過百地塊，甚至還有個人拿地現象，集體土地首次入市等現象也令人耳目一新。

　　據房掌櫃統計：2018年上海共成交113幅地塊(經營性用地)，成交面積合計412萬平方米，環比增長9.6%，成交金額共計1602億元，環比增長44%。

　　其中宅地成交34幅，成交面積174萬平方米，租賃地塊成交35幅，未來至少可提供35077套租賃用房，另還有商業類地塊44幅。

　　綜合打分拿地難 低溢價成主流

　　2017年以來，為抑制過高房價，政府出台一系列調控政策，限房價、限地價、土拍規則變更、競自持等政策在一定程度上抑制了過熱的土地市場，對於上海而言，2018年上海土地市場地冷價跌，“底價地”、“低溢價地”頻出。

　　據房掌櫃統計，2018年上海共成交宅地34幅，共攬得土地出讓金約833億元，總規劃建築面積約400萬平方米，綜合溢價率0。

　　△上海經營性土地平均溢價率

　　已成交地塊中，溢價率高於0的地塊有2宗，其中7月10日金茂以172299萬元競得青浦區華新鎮蔣家巷路東側44-02地塊，樓面價21157元/㎡，溢價0.70%。而另一宗徐彙虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地塊則於8月1日成交，上海鑫僑高置業有限公司(萬科、上海儀電集團、徐彙區國有資產監督管理委員會聯合控股的企業)以986320萬元一舉拿下，成交樓板價27633元/平，溢價率0.13%。

　　對此盧文曦表示：樓市降溫導致預期下降。盡管溢價率下降了，但是限價因素使得利潤空間也被限定，在市場預期轉變情況下，防風險會放在總要位置。此外，綜合打分導致只有大房企才有高分數，中小房企入圍機會不多。打分制使得參與競爭的房企多半是龍頭房企或者國企央企，最終只有1家或者2家能進入圍。競爭者少自然不會非理性加價了。

　　據了解，2016年上海樓市火熱，地王頻出。為遏制地王現象，2017年4月，上海調整土地出讓制度，實行“招掛複合出讓”。

　　上述規則規定，當有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓;超過3人時，實行招標出讓，對投標人進行評分確定競得人。2017年6月，上海對“招掛複合出讓”政策進行“微調”，在上述“評標標准和方法”外，首次引入“受讓管理”指標。

　　根據規則，在確定入圍競標人排名順序時，評標小組先按照總得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。得分有相同者，則按以下優先原則確定排名順序：先以經濟實力得分由高到低排序;若經濟實力得分有相同者，則再以項目經驗得分由高到低排序;若項目經驗得分有相同者，則再以技術資質得分由高到低排序;若技術資質得分有相同者，則以抽簽方式決定其排序。

　　租賃住宅用地占重要比例

　　自2017年7月24日上海市首次推出租賃住房用地以來，租賃住宅用地成為土拍市場主角。 2017年，上海共出讓了21幅租賃用地，2018年上海租賃住宅用地更是占重要比例。今年租賃住宅地塊共成交35幅，未來至少可以提供35077套租賃用房。

△上海租賃住房地塊分布圖