近10家內地房企發行美元債 累計籌資44.75億美元

　　2019年開年僅16天，已經有富力地產、禹州地產、融創中國等近10家內地房地產企業在香港成功發行美元債，累計籌資44.75億美元，相當於“補血”約302.5億元人民幣。

　　資訊統計發現，1月份發債的房企以中小房企為主，而且大部分房企的籌資用途為“現有債務再融資”，即“借新還舊”，這也意味著，2019年，中小房企仍選擇保持較高的負債率運行。不過，受益於流動性略有放松，與2018年四季度相比，房企融資難度已經有所下降，房企海外發債利率出現下行趨勢。

　　近年來，海外美元債券市場成為內地房地產企業籌資的常用渠道，伴隨著多家內地房企的“舊債”還款日及付息日臨近，近10家內地房企近日紮堆在海外啟動了發“新債”計劃。

　　集資額最多的是中國奧園。這家地產商1月份兩次入市，累計通過發行優先票據集資7.75億美元，資金的用途是“借新還舊”及補充一般營運資金。兩次發債的年利率分別為7.95%及8.5%。

　　正榮地產在1月8日成功發行2億美元2020年到期的年利率8.6%的優先票據後，16日宣布額外發行1.5億美元2020年到期的年利率10.5%的優先票據，用途同樣是“借新還舊”。

　　此外，融創中國發行了6億美元2年期優先票據，富力地產於1月3日發行了5億美元的2年期優先票據，物業管理公司中駿集團發行了5億美元2年期優先票據，這些美元債都將以8.750%的年利率計息。

　　16日，禹州地產宣布，擬發行總額為5億美元的3年期優先票據，票據將按年利率8.625%計息;新城發展控股發行了3億美元的2年期優先票據，年利率為7.5%。

　　力高地產和寶龍地產發行的優先票據的年利率較高，其中力高發行的2.5億美元1年期優先票據，年利率高達13.50%;寶龍地產的2億美元2年期優先票據，年利率為9.125%。

　　不過，有市場人士表示，2018年第四季度，內地房地產企業的平均融資成本超過10%，今年1月份的發債利率普遍低於9%，顯示內地房地產企業海外融資難度已經有所降低，房企的融資環境呈現回暖跡象。

　　距離國家發改委發文支持優質企業直接融資尚不足一個月，房企發債融資已現明顯放量。

　　數據顯示，2019年前7日，以公司債、中期票據為主的企業發債共計7筆，而剛剛過去的12月單月達85筆，累計發行總額共計874億元(不含銀行貸款及其他融資)。2017年同期，企業發債共計221億元，也即2018年同期規模是2017年的4倍。

　　企業發債放量 房地產占15.4%

　　據統計，截至2018年12月13日，企業債券發行共266起，總規模達2271億元，單筆融資規模超過20億元的17起。

　　而據申銀萬國一級行業分類，房地產行業企業發行企業債共46起，總規模為349億元，占總企業債的15.4%。

　　分析可見，這一波企業債涉及的企業基本都是規模化房企。“也就是說，這次只是針對部分企業進行差異化調整融資策略，有些大企業能夠得到融資成本降低的利好。”

　　億翰智庫研究就指出，2018年第三季度開始，部分房企融資成本已出現不同程度下行，如金地集團融資成本下行1.1個百分點，龍湖集團下行0.54個百分點。

　　同時，房企其他融資邊際放松政策也在不斷出現。比如，2018年12月4日，中糧地產發行股份股買資產獲證監會並購重組委無條件通過，擬募集配套資金不超過24.3億元，將用於中糧置地廣場和杭州大悅城購物中心兩個項目的建設。符合《通知》中鼓勵優質企業直接融資導向。

      差異性融資局面深化 房企宜調結構急應對

　　但值得一提的是，《通知》明確，融資用途不得用於房地產投資。也就是說，《通知》並不意味著放寬房企的現有融資渠道，如公司債、銀行借貸和海外債等。

　　億翰智庫認為，無輪是融資成本下行，還是對於直接融資的支持，均體現了對於融資端的差異化調整、邊際性松綁的傾向性，而並非對所有企業普惠。因此，企業資金壓力全面緩解概率較小，但邊際改善值得期待，規模房企或從事產業地產、特色小鎮等服務實體經濟轉型、產業結構升級的企業可能受益更多。

　　從發行公司可見，這一批企業幾乎全部為地方城投公司。所融資金多數用於保障性住房、棚改、產業園區建設和補充企業運營資金等，與傳統住宅地產開發商基本沒有明顯關系。

　　58安居客首席分析師張波直言：“可以肯定的是，房企近期發債獲批提升不能直接理解為房地產融資出現松動。”

（房掌櫃整理來自上海證券報、每經網）