郭英成：舊改難 負債率要降到200%以下 領跑大灣區

3月下旬，香港中環一帶往往十分熱鬧。

3月26日這天，萬科、恒大、世茂、華潤等房企“紮堆”召開年度業績會，佳兆業像是壓軸，在當天接近傍晚6點時也交出了自己的成績單。

“沒關系，多來幾個問題。”在主持人提示台下媒體僅有最後一個提問機會時，郭英成說道。

看起來，郭老板心情不錯。

還記得2017年3月，佳兆業複牌，許久未公開露面的郭英成，開口為佳兆業定下來3年內突破千億的銷售目標。298億元的當年銷售金額，加上大傷元氣了兩年，當時大家對郭英成的預期，更多的是抱懷疑態度。

而2018年3月，複牌一年的佳兆業發布了2017年年報，447億元的合約銷售，同比增長了50%，淨利潤由連續三年虧損轉為盈利，時隔4年恢複派息。投資者對佳兆業，開始黑轉路。

就在2019年3月，佳兆業提交了2018年的成績單，合約銷售同比增長57%達到700億元；實現營業收入387.1億元，同比增長18%；實現淨利潤33億元，同比上升8%；淨負債率同比下降64個百分點改善至236%，需一年內償還的借款同比下降了51億元。

毛利方面，同比增長25%至111億元，毛利率同比增1.5%至29%，；核心淨利潤增長304%至47億元；在手現金229億元，同比上升8%。

目前，佳兆業整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬平方米，預計銷售均價約每平方米18000元，並持有土儲貨值4640億元。基於此，佳兆業2019年的合約銷售目標為875億元。

千億目標著調，財務狀況持續優化，投資人與業內人對佳兆業紛紛路轉粉。

5年時間，一瞬而逝。從虧損被質疑，到利潤攀升股價大漲，2018年的佳兆業集團，用一系列爬升的數據，造就了行業“既深耕，又多元”的企業樣本。

逐步上升的業績之外，外界對於這家複牌一年多的房企的關注點仍舊很多，舊改轉換、負債高企、振興生化鬥爭，甚至沖超成功的足球隊……

“舊改當然是比較難”

當天業績會的最大焦點無疑是舊改，對於“舊改之王”佳兆業來說，舊改是它身上最明顯的標志，同時也是囤糧的利器。

佳兆業快速“滿血複活”的重要原因之一，就是其在大灣區的極致深耕戰略。

“特別是在深圳、廣州這樣的城市，你不靠舊改來（獲取）土地儲備的話，確實是面臨更多的挑戰。”郭英成說道。

在去年，佳兆業轉化包括深圳東門道、廣州小坪村及珠海水岸華都花園3個舊改項目，合計57萬平方米進入土儲，可售貨值達到330億元。

截至去年底，佳兆業持有舊改儲備項目占地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，對應在大灣區共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目，這些項目儲備可為佳兆業帶來約1.8萬億貨值。

去年，佳兆業於大灣區的合約銷售占集團整體合約銷售近60%，包括深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場及深圳佳兆業城市廣場等舊改項目，在2018年裏多次問鼎區域及全市銷售桂冠。

在佳兆業2018年的新增土儲中，位於大灣區內的新增土地儲備為120.7萬平米，約占整體新增土地儲備的28.5%。但如果以收購權益代價計算，則佳兆業在大灣區新增土地儲備耗費的87.8億元，已占到2018年集團整體新增土儲投資的55.6%。