2019年一季度50城租金收益率為2.4% 同比下降7%

上海易居房地產研究院近日發布《2019年一季度50城租金收益率研究報告》。該報告顯示，今年一季度，50城租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%。今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市為西寧、烏魯木齊和韶關，其中排名第1的西寧達到3.7%，而排名墊底的廈門僅為1.2%。

房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值。租金收益率是衡量投資收益的重要指標之一。商品具有使用價值和價值，使用價值決定價值，價格反映價值，但有時候價格會偏離價值中樞，比如房價在某些時間會過高，出現泡沫。租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求。因此可以通過租金收益率來反映房租與房價的偏離度。

三類城市租金收益率比較

報告顯示，2019年一季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.7%，環比降低2%，同比上升10%； 31個二線城市平均租金收益率為2.4%，環比下降4%，同比下降7%，跌幅並未出現收窄跡象；15個三線城市租金收益率為2.6%，環比下降6%，同比下降9%。環比與同比跌幅相比2018年四季度分別擴大5和7個百分點，主要原因是一季度三線城市租金環比下降5%，幅度較大。 

具體城市看，北上廣深4個城市的租金收益率環比漲幅分別為0%、1%、-6%和-3%，其中廣州租金收益率降低是因為租金下降較明顯，而深圳租金收益率降低主要是因為房價上漲。4城的同比漲幅分別為8%、14%、10%和7%，其中上海和廣州租金收益率相比去年同期上升較大，主要是因為租金增長較快而房價保持穩定。

隨著近一年來一線城市增加租賃住房用地的供應，預計未來3至5年租賃住房的供應規模將有明顯增長，有利於穩定租金。同時，一線城市房價已有較長時間的調整，下半年或將企穩回升，但在近日政治局會議重提“房住不炒”的高壓政策環境下，房價漲幅將維持窄幅波動。因此下半年一線城市租金收益率或將繼續保持基本平穩趨勢。

50城租金收益率排序

報告顯示，對一季度全國50個典型城市租金收益率進行排序，排名前5的城市分別為西寧(3.7%)、烏魯木齊(3.7%)、韶關(3.6%)、牡丹江(3.4%)和銀川(3.4%)，主要是東北或西部的弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，並且租金穩步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高；租金收益率最低的5個城市分別為廈門(1.2%)、青島(1.4%)、福州(1.5%)、深圳(1.6%)和石家莊(1.7%)，房價水平遠超租金水平，並且近幾年房價漲幅遠大於租金漲幅。

綜合來看，租金收益率同比漲幅為正的城市主要為本輪房地產上漲周期中，前期房價漲幅較大的一二線城市。2018年一季度至2019年一季度，該類城市房價處於調整階段，同時租金上漲幅度較大。租金收益率同比漲幅為負的城市主要為本輪房地產上漲周期中相對較遲開始上漲的弱二線和三線城市，2018年一季度至2019年一季度，租金上漲幅度小與房價上漲幅度。

50城租金收益率趨勢

從Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看,倫敦3.1%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6%左右，與之相比我國部分城市的租金收益率處於較低水平，說明我國租金與房價的背離度較高。

       易居研究院研究員沈昕表示，我國部分城市長期以來租金收益率較低，這主要是因為房價漲幅過大導致租金上漲速度小於房價上漲速度。房價與租金背離，說明房價存在一定程度的泡沫。隨著穩房價和控租金的政策並舉，預計未來一兩年租金收益率將趨於平穩。一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”，而近日重提“房住不炒”、“一城一策”，預計2019年房價將維持窄幅波動。同時，租金已經兩個季度環比下跌，下半年將大概率企穩。因此，2019年下半年租金收益率或將在2.4%的水平附近窄幅波動。

(房掌櫃整理自中國網地產、中新經緯）