【掌櫃日報】中梁控股急謀IPO 2018年實現營收302.15億元

　　在中國房地產前三十強中，只有一家還未登陸資本市場——中梁控股集團有限公司(下稱“中梁”)。2018年11月，中梁第一次遞交招股書，至2019年5月14日被港交所判定為“失效”。僅三天後，中梁火速更新材料繼續排隊上市。

　　在這份新版招股書中，中梁近幾年發展的全貌得以顯露。業界均將中梁歸為快速成長企業。到底有多快?一個數據是，銷售額從100多億增至千億，中梁僅用三年;而營業收入從2016年29.25億元增長到2018年302.15億元，年複合增長率達221.4%。

　　在2015年，中梁尚未入選克而瑞百強銷售榜榜單，但到2018年，其排名已經躍升至23名。這樣的速度即便放諸高速增長的房地產行業，依舊是讓人咋舌的，幾乎很難找到另外一家房企的成長速度可與之匹敵。

　　但步子走得太快難免藏有隱憂。中梁依靠高周轉模式快速擴張，但其債務結構不盡合理、盈利能力堪憂都為將來發展埋下隱患。比如，2017年8月1日，其徐州一施工現場發生安全事故，造成5名施工人員死亡，1名受傷。

　　如今，依托於高周轉而快速膨脹的中梁將憑借怎樣的故事打動投資者，進而叩開香港資本市場的大門，將是房地產行業一個新的焦點。

　　中梁控股急謀IPO

　　於浙江溫州起家的中梁控股因其迅猛擴張，被看作房地產界的“黑馬”，而其 “456”模式高周轉，平均3天拿一塊地的模式也讓這家房企僅用3年時間就將年銷售規模做到1000億元。2018年11月13日，第一次向港交所遞交招股說明書之時，中梁控股也被外界寄予厚望，以1347億元的總資產規模成為近8年來擬上市房企中體量最大的一家。

　　然而，六個月過去了，中梁控股的申請狀態卻變成了失效。這也意味著，中梁控股的第一次IPO一度中止了。

　　中梁控股方面對此回應稱，目前公司上市進程還在有序推進中，現在為配合要求更新相關數據，會更新一版數據上傳。

　　短短三日，2019年5月17日，中梁控股便更新了最新一版的招股書。在投資者最為關心的投資收益問題上，中梁也在最新材料中做出表示，擬對截止2019年年底的股東應占合並利潤的40%進行派息。其上市決心不減。

　　值得注意的是，好的CFO對一個企業的上市起著至關重要的作用。然而，中梁的這一關鍵崗位卻頻繁變動。

　　2018年11月，中梁控股集團從泰禾集團挖來首席財務官羅俊，籌備上市事宜。但羅俊僅入職四個月便離任。在羅俊之前，曾任綠地香港首席財務官遊德鋒也僅在中梁控股集團CFO職位上工作了不到半年。最新消息顯示，2019年4月，原旭輝CFO遊思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵加入中梁，職位均為副總裁。

　　而中梁控股最新遞交的招股書中和去年一樣，中梁控股財務高管只列出財務總監淩新宇，首席財務官職位依然空缺。頻繁變動的CFO背後，中梁控股又有什么隱情嗎?

　　激進黑馬擴容速度驚人

　　中國房地產市場總投資由2013年約8.6萬億元增加至2018年約12萬億元，年複合增長率6.9%。其中，住宅物業銷售額達到1.26億元，較2017年同比增長14.7%，售出總建築面積約14.8億平方米，較2017年同比增長2.2%。

　　行業平穩上升之際，總有企業步伐超速，中梁便是其中坐著火箭飛升的一家。

　　早在2015年，中梁還是名不見經傳的一家溫州房企，在克而瑞百強房企銷售榜上，並沒有中梁的名字。

　　2016年，中梁開始快速發展之路。該集團披露的招股書顯示，其2016年、2017年到2018年，集團銷售額分別為190億、649億、1015億;合約銷售額增長率分別高於同期行業平均水平128.3個百分點、108.6個百分點及44.2個百分點。

　　三年時間，從百億裂變到千億，中梁的發展速度遠超市場水准。憑借快速增長和全國范圍內擴張，中梁合約銷售額在中國房地產市場所占份額從2016年約0.25%增長至2017年約0.49%，2018年市場份額進一步增至約0.68%。

　　2018年底，這家飛速擴張的公司在香港遞交招股書，從而真正走入市場關注的視線。

　　資料顯示，中梁控股股東為楊劍和妻子徐曉群，兩人持有中梁99.02%的權益。2014年之前，中梁並未積極收購地塊。溫州階段的中梁，還僅僅是小房企。

　　市場機會來自於棚改政策帶來的三四線城市紅利。2013年，國務院發布《關於加快棚戶區改造工作的意見》，啟動有關棚戶區安置房改造的深化政策。一時間，三四線城市成為房企爭相進駐的熱點。

　　中梁看重這一風口。2014年，楊劍決定在全國范圍內開啟擴張。隨後2016年，中梁將總部從溫州遷至上海，並進一步擴展至安徽、福建及江西省三個省份。激進程度表現在數據上，2016年、2017年及2018年，其獲取地塊數量分別為63幅、119幅、221幅。

　　截至2019年3月31日，中梁已於五大戰略經濟區中23個省份及直轄市的124個城市開展業務，即長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區。擁有處於不同開發階段的353個物業項目，土地總儲備約3890萬平方米。