159.5億港元超低價成交 中海聯合港資第七次奪標啟德宅地

　　備受矚目的香港啟德宅地，九龍啟德第4A區2號新九龍內地段第6554號地塊，今天公布了最終批地結果。

　　地塊由中國海外、恒基兆業、嘉華國際及會德豐合組的財團收入囊中。而成交價僅159.5億港元，遠低於市場此前預測的價格。

　　據了解，該地塊地理位置優良，臨海一面可觀香港島及維多利亞港風景。業內在招標前的最初估值在198億-210億港元，稱地價將有望沖擊啟德跑道區域新高。

　　但11月8日截標時，市場反應十分冷淡。當時共收獲四份標書，除中海、會德豐領銜的聯合體外，僅有信和置業、鷹君集團及華人置業聯合體，長實集團及新鴻基地產入標。

　　資料顯示，該地塊土地面積約為19.76萬平方呎，為啟德區內面積最大的住宅用地，指定作非工業(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途，最低及最高的樓面面積分別為72.3萬平方呎及120.5萬平方呎。

　　同時根據要求，競得者須在地塊內興建作安老院舍暨長者日間護理單位、綜合家居照顧服務中心、四所兒童之家、長者日間護理中心、長者鄰舍中心、綜合職業康複服務中心和中度弱智人士宿舍的政府設施。未來這批設施將占總樓面面積約10%。

　　地塊發展規模大，競得者須負責興建多項社區設施，加上市場環境不明朗。考慮到這些因素，市場普遍展望發展商出價會變得審慎，因此將地塊估值進一步調低至介乎180億-198億港元，並認為成交價有機會進一步下降。

　　如今上述分析果然應驗，159.5億港元成交價，以最高可建樓面計算成交樓面價僅1.32萬港元/平方呎。

　　若對比該地塊周邊此前已經出售的土地(均以最高可建樓面計算)，即：129.16億港元批予華潤、保利置業的4C區1號宅地，樓面價1.8萬港元/平方呎;中海上次攜會德豐、新世界發展、恒基兆業、帝國集團、華懋等組成財團，以125.9億港元奪得的4C區2號臨海宅地，樓面價1.96萬港元/平方呎;新鴻基競得的4C區3號宅地，樓面價1.74萬港元/平方呎。

　　這意味著，啟德第4A區2號地塊已經成為周邊土地單價最便宜的住宅用地。事實證明，香港土地拍賣由於中資大舉進軍，形成的“癲價時代”已經成為過去式。

　　最近一個體現是今年6月的“高銀退地”事件。雖然後來證明退地屬於個別事件，但其已經在市面上引起不小的反響，表現出人們對經濟前景普遍抱有不樂觀態度。後來該地塊於9月再次推出市場時，也因投標價未達底價再次流標。

　　熱潮消退後，拿地表現更加理性的香港開發商，及部分深耕香港多年的中資房企反而成為受益者。

　　作為在香港拿地最為活躍的中資開發商，算上啟德第4A區2號地塊，中海已經在啟德收獲7宗土地，此次拿地也是中海與會德豐集團第三次合作投地。

　　最早於2013年6月，中海以合共45.4億港元代價拿下啟德發展區首兩幅批出的私人住宅地塊，成為了第一家進軍啟德的房企。兩幅地塊2017年起陸續進入市場銷售。

　　後來沉寂5年。從2018年11月開始，香港推出了多宗位於啟德的地塊，而中海幾乎每宗地塊都采用與港資抱團的策略參與投標，亦多有斬獲。

　　2018年11月，中海以80.34億港元競得啟德第4B區2號地盤的新九龍內地段第6575號土地，地塊面積約為9.74萬平方呎;今年3月27日，中海與新世界、恒基兆業、會德豐組成的財團以98.93億港元競得啟德第4B區1號地塊。

　　5月7日，中海聯合恒基兆業、新世界、會德豐等5家公司組成的聯合體，以125.9億港元奪得位於香港九龍啟德第4C區2號地塊的新九龍內地段第6552號的用地;最近一宗是7月24日，中海聯合嘉華、會德豐以127.398億港元拿下啟德第4A區1號住宅用地。

　　今年以來，中海已經在啟德區域內4次拿地。