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【掌櫃日報】重磅!央行宣布:房貸利率迎重大調整!2020年3月1日執行

香港房地产网-房掌柜 2019-12-30 09:10:09来源:房掌櫃 
[摘要]自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基准利率定價的浮動利率貸款合同。

  剛剛,央行發布了一個重大的消息,跟房貸一族息息相關。

  12月28日,央行公告稱,自2020年3月1日起,存量浮動利率貸款的定價基准開始轉換為LPR,轉換原則上應於2020年8月31日前完成。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基准利率定價的浮動利率貸款合同。

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來源:央行網站

  繼8月17日央行首次公布改革完善貸款市場報價利率(LPR)後,時隔4個多月,對於備受關注的存量房貸利率如何轉向LPR定價,這次央行終於有了明確說法。

  存量貸款利率基准怎么轉換?

  新規定涉及到個人住房貸款、個人消費貸款和企業貸款等。對個人來說,消費貸款大多1年1簽,關系不大;房貸通常是5年期以上,關系最大,涉及面廣,所以以下解讀主要針對房貸。

  央行公告稱,商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。央行負責人表示,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

  以前的貸款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定價,現在要轉換為LPR+基點(或固定利率)的方式定價了。貸款人可與銀行協商確定將以前合同上的定價基准轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。

  簡單的說就是,在第一個定價周期(一般為1年)住房貸款新執行的利率和當前執行的利率相同,因此新利率(LPR+基點)中基點的數值是當前利率和LPR的差值,基點一旦確定此後將不再更改。

  具體如何計算?

  舉個例子,購房者小張原先買房的時候,是執行“央行基准利率*(1+浮動比例)”,計算為4.9%×(1+10%)=5.39%,現在根據(LPR基礎利率+基點)的計算公式,轉換後的加點是0.59%,最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。

  需要特別指出的是,這次變動不包括公積金個人住房貸款,畢竟公積金個人住房貸款利率比商業貸款利率要低得多。

  基點調整可以和銀行談 建議一年調一次

  需要注意的是,此次政策規定,基點調整的數據可以與銀行協商,但其中一個重要原則是,要確保第一次調整的時候利率保持不變。

  另外,“央行基准利率”和“LPR基礎利率”不同,LPR基礎利率每個月都會發布,因此針對“實際月供是不是每個月都調整”的疑問,央行也給出了明確答複,即可以約定30年一直不變,也可以約定一年一次。

  嚴躍進表示,調整後的第一次利率和原來的月供保持不變,後續是否變動要根據LPR和基點的情況調整,建議一年調一次。嚴躍進進一步指出,其實和以前銀行的折扣概念差不多,過去的折扣也是一旦談好,可以30年保持不變。

對月供影響不大 購房者不必提前還貸

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,從原先的定價方式轉化為LPR定價方式,對於存量貸款市場,或者說對原先的按揭貸款市場有一定的影響。需要注意的是,這種影響是計算方式的變化,而利率本身不會變,即不會過多影響購房者的月供水平,購房者也不必提前還貸。

  據中國證券報報道,中原地產首席分析師張大偉表示,短期看,該項政策有利於存量貸款的購房者,因為2020年LPR進一步降低是趨勢。

  此次政策包括2020年以前已辦理的按揭貸款及貸款合同,目前已購房者的按揭貸款都屬於老模式下的貸款,即存量貸款。也就是說,已經買房且辦理按揭貸款的購房者需要關注此次政策變動。

  對於過渡期間的問題,諸葛找房副總裁苑承建分析,轉換時間是從2020年3月1日至8月31日,但實際的執行時間是從2021年開始,也就是說,2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行,按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降,用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

  苑承建指出,央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價轉換的問題,讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利,同樣也保持了房貸利率的穩定,不會給市場預期造成刺激影響。

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责任编辑:陈洁

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