存量房貸利率3月起換錨 對樓市的影響到底有多大？

　　在2月17日，為對沖央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行系統流動性合理充裕，人民銀行開展了 2000 億元中期借貸便利(MLF)操作，1年期MLF利率由之前的3.25%下調至3.15%，旨在引導LPR報價同步下調。

　　2月20日，全國銀行間同業拆借中心數據顯示：

　　1年期LPR(貸款市場報價利率)為4.05% ，較上期下調10個基點(1個基點為0.01%);

　　5年期以上LPR為 4.75%，較上期下調5個基點。

　　此次降息中，1年期貸款利率是2019年8月實施利率改革以來的第三次下調，下調幅度高於前兩次;而與房貸利率掛鉤的5年期利率，繼2019年11月首次下調5個基點後，本次再度下調5個基點。

　　去年12月28日，央行發布公告稱，為進一步深化LPR改革，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基准轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基准加點形成;也可轉換為固定利率。原則上存量房貸應於2020年8月31日前完成。

　　由於上述公告規定，定價基准只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。而最近一期5年期LPR下調後，房貸一族開始糾結房貸利率換錨後該如何轉換。針對房貸一族關心的問題，記者日前咨詢了業內專家和銀行員工。

　　根據央行規定，商業性個人住房貸款的加點數值等於原合同執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值(可為負值)，確保房貸利率在轉換時點保持不變。

　　以LPR為定價基准加點，該怎么計算?某國有大行信貸部門員工給《證券日報》記者舉了一個例子：比如客戶房貸為基准利率上浮10%，即當前執行利率為5.39%，而2019年12月份發布的5年期以上LPR為4.8%，那么轉化時的貸款利率就是4.8%加59個BP(即5.39-4.8=0.59);如果現有房貸利率是基准利率打8折，即3.92%，那么轉換時就是4.8%減88個BP(即3.92-4.8=-0.88)。加(減)基點數一旦確定，也就不會變了。重定價周期最短為一年，也就是房貸利率每年最多調整一次。未來每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

　　事實上，LPR下行並不必然導致房貸利率下降。商業銀行發放個人住房貸款，不同銀行可能會綜合業務定位、客戶資質、資金成本等因素，在LPR基礎上進行加點。

　　降息如期而至，將對樓市帶來多大的影響?

　　從曆史上看，央行一次標准降息幅度是25個基點。去年央行改變玩法，一次降息只有5個基點，我形容是“一個饅頭掰5瓣，一次利好用5次”。這次出現了疫情，給了10個基點。

　　事實上，在利率普降10個基點的基礎上，還有大量針對災區、受影響行業的定向降息，力度動輒是50個基點。所以，目前央行是“普遍降息+定向降息”並舉的。

　　最重要的是，當前受疫情影響，購房者置業信心明顯減弱，5年期以上LPR下降將引導房貸利率繼續微幅回落，居民購房成本隨之下降，對提振購房者置業信心會起到一定的積極帶動作用，有利於穩定房地產市場發展。

　　但是，即使房貸利率隨著LPR下調5個基點，整體對購房者來說，每月還款減少的金額並不明顯。因此，短期來看，本次LPR下調對購房者實質性的利好帶動或相對有限，更多的是對預期的影響。

　　疫情沖擊下，售樓處被迫暫停營業，開盤、看房等工作也被迫中止，對房地產銷售產生了不可避免的影響。此外，土地招標、工程建設、融資等業務同樣受到沖擊，企業運轉被迫放緩，現金流壓力不斷增大。

　　在這個大環境下，房企也紛紛促銷自救，各大房企紛紛推出線上售樓處、直播看房、特價優惠等措施，積極促銷。

　　在這期間，富力、恒大、萬科、碧桂園、融創、美的置業、佳兆業、龍湖、保利、陽光城等多家頭部房企，均已通過線上售樓處開啟線上優惠促銷;此外，根據淘寶2月18日公布的官方數據，還有全國近百個城市的5000多位房地產置業顧問在淘寶直播上“雲賣房”，吸引超200萬人圍觀。

　　在上述企業的優惠措施中，有業內人士表示，重點或許並不在現時能轉化多少銷售，房企此時的促銷行為，更多有為未來銷情回暖蓄客的意味：“先搶占客源，為之後的複蘇打下基礎。”

　　在當前肺炎疫情事件下，營銷活動只能是一個暫時性的過程，不完全是為了營銷，而是為了在售樓處關閉的時候更好地接待各類購房需求。類似營銷活動客觀上也受到了購房者的認可，有助於在春節假期期間進行蓄客和樓盤宣傳。

　　整理自：證券日報、重慶樓市速報