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剛性需求支撐 熱錢持續湧入 專家:港樓市仍具免疫力

香港房地产网-房掌柜 2020-07-20 10:39:46来源:房掌櫃 整理
[摘要]本港過去一周新增數百宗新冠肺炎感染個案,社區疫情可謂「遍地開花」,惟樓市卻未見大震盪

  本港過去一周新增數百宗新冠肺炎感染個案,社區疫情可謂「遍地開花」,惟樓市卻未見大震盪,除了加強防疫或者剎停睇樓之外,並未見有大規模減價的情況。香港文匯報找來多位專家為第三波疫情下樓市把脈,他們認為,樓市基於剛性需求以及風險管理措施而產生「免疫力」,目前要留意香港的疫情回復速度,及經濟表現所主導後市走勢,並建議如非必要切勿急於入市,先租樓住或觀察後市仍是上上之策。

  泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示,香港樓市整體的「免疫力」仍是很強,縱然新冠肺炎進入第三波並且出現社區大規模傳染,但房屋供不應求的問題未能一時三刻得到解決,而且疫情下新盤供應減慢,反而令滯後剛性需求爆發的問題更加嚴重,加上環球央行量寬令熱錢流入本港,成為影響樓市的最大因素。

  張翹楚:全年樓價料升逾3%

  張翹楚亦坦言,熱錢來得快,去得也快,首先進入的會是股票市場,其次就要看該城市的復原能力,熱錢將隨著市況進入物業市場。如果一個城市復原速度快,其物業市場也會出現上揚情況,往後的升幅也會更加強烈,所以香港對於疫情的處理將對樓市起到一個相當大的作用。

  對於銀主盤的變化,張翹楚指,銀主盤的數量將會增加,不過相信仍會遠低於2003年的數量。近年來買家申請的按揭成數偏低,有不少都是五成或以下,令銀行Call Loan機會減少。樓價走勢方面,估計今年全年略有升幅,大約維持在3%至5%左右。

  張翹楚又提到,值得留意的是,由政府救市以及銀行推出供息不供本,所以樓市的問題將會延後至明年上半年,料樓價將有窄幅調整,如到時有疫苗推出,量寬以及受壓抑的剛性需求將會釋放出來。

  張聖典:無懼美《自治法案》影響

  晉縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,樓市的「免疫力」來自於基層的剛性需求以及金管局在過去做的風險管理措施,包括辣稅以及壓力測試,即使面對經濟逆轉也有承受的能力,樓價相對仍然「穩陣」。

  張聖典更認為,這股「免疫力」會隨著市民對疫情習以為常而增強,在最初出現疫情後樓市未有出現大跌,以後亦更難大跌,這股「免疫力」何時消失則要視乎市民的購買力何時耗盡,不過現時供滿樓比例高達六成,相信這股購買力仍能持續一段長時間。

  被問及美總統特朗普簽署《香港自治法案》對樓市的影響,張聖典認為這只是一場政治角力,對民生的影響不如疫情直接,「連驚都唔使驚」,全球經濟下行才會對香港經濟產生影響。他認為,香港經濟的出路最好就是依靠祖國,因為內地的行政效率高,對比其他經濟體有著較高的復原能力,料內地經濟在疫情過後會迎來反彈。

  不過,張聖典也指出,雖然疫情爆發對樓價未有大影響,但必定對投資及換樓需求有所抑制,因此成交量亦會因此而下降,相信今年樓價會有5%至10%的跌幅。

  湯文亮:關口解封勢吸購買力

  紀惠集團行政總裁湯文亮表示,如按照近日地產商去貨速度,樓市仍然處於健康狀態,但並不代表樓市不會下跌,而下跌有兩個主要因素:一是移民人數大增要賣樓;二是利息突然上升,這兩種情況暫時不會出現,只要地產商不劈價賣樓,樓市都不會大跌。而有一些在年初見社運暴力而打算賣樓移民的人,現在見國安法出台,社會穩定而放棄賣樓,這反而對樓市是一個利好因素。

  湯文亮指,剛性需求現在囤積,當限聚令放寬,連接內地的關口解封,經濟回升,樓價亦會慢慢上升,但如果限聚令持續太久,關口未能解封,樓市就會有下調壓力。如果樓市抗跌以「免疫力」來形容,應該是會持續很久,而事實上現在應該是樓市最壞的時間,當關口解封,內地購買力湧至,樓市會作出反彈。

  他又提到,除了供應不足和低息環境外,還息不還本亦是主要因素,如果銀行不推行這個計劃,相信有不少人捱不住每月還本而被迫賣樓,好淡角力始終要睇全世界是否能夠捱得過疫情,經濟作出反彈,如果全世界衰退,香港亦難獨善其身。

  餘斯鴻:國安法實施利多於弊

  從事地產行業30多年的天生地產董事總經理餘斯鴻亦表示,香港實施國安法長遠來說對樓市利多於弊,但是目前及可預見的未來疫情仍然會反覆,政府剛宣布了多項收緊防疫的最新措施,美國及歐盟對香港的經濟制裁將使本港的經濟雪上加霜,失業率上升,而9月份立法會選舉亦會造成許多社會的動盪,所以下半年香港的地產市場不容樂觀,樓價或會有5%左右的跌幅,要到發明了新冠病毒疫苗,各行各業和百姓生活恢復正常,樓市才會重拾升軌。

  麥萃才:買家應審慎入市

  浸大財務及決策系副教授麥萃才認為,疫情直接影響交投及市場信心,避開疫情「高峰」開價將會是發展商主要的做法,一來避免首輪銷售因銷情不佳而被迫減價,二來發展商手上貨源不多,通常都會善價而沽。他坦言,雖然新盤首輪開價傾向保守,但不一定代表適合入市,現階段難言首張價單後會否加價,買家亦切勿心急入市。

  來源:香港文匯報

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责任编辑:陈洁

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