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一二線城市二手房掛牌量激增,市場在拋售?

香港房地产网-房掌柜 2020-07-27 14:58:05来源:房掌櫃 整理
[摘要]一直以來,市場上對各城市二手房掛牌量較為關注,有人甚至將二手房掛牌量的多少,看做是房地產市場交易的晴雨表

  一直以來,市場上對各城市二手房掛牌量較為關注,有人甚至將二手房掛牌量的多少,看做是房地產市場交易的晴雨表,如果掛牌量大幅增加,就意味著二手房東們對房價的看空,甚至是拋售潮的到來。

  近段時間,多地相繼傳出二手房掛牌量大幅增加的消息,甚至有城市的在售房源量在一年多的時間增長近3倍,類似於“二手房壓頂”“二手房海量掛牌預警”“二手房掛牌賣不出”“排隊賣房”等聲音不絕於耳。但中新經緯客戶端采訪發現,一二線城市在售房源劇增,並不符合事實。

  有城市二手房掛牌量增長3倍?

  火熱的萬人搖號買房,讓杭州部分低價樓盤異常火熱,帶動了整個市場交易量的上升,近幾個月二手房的成交量均突破萬套。而與此同時,二手房掛牌量不斷攀升。

  據透明售房網數據顯示,2019年11月杭州市區二手房掛牌量突破10萬套大關,今年4月突破11萬套,到了6月17日,正式突破12萬套。在2018年11月,杭州二手房掛牌量僅4萬套,一年半多的時間,幾乎增長3倍。中新經緯客戶端查詢發現,貝殼找房、我愛我家網站當前在售的杭州二手房源分別約為7.5萬套、6.8萬套。

  一邊是新房、二手房交易的火熱,一邊卻是二手房掛牌量的急劇增加,這不免得讓人對市場風向產生分歧。透明售房網稱,按今年4、5月份每月過萬的成交量計算,在掛牌不增長的情況下,完成這12萬套二手房的去化,需要12個月的時間;按照2019年平均每月6600多套(二手房網簽7.96萬套)的成交量計算,則需要18個月的時間。

  據一家重慶媒體近日報道,當地二手房的掛牌量更是扶搖直上。報道稱,以鏈家官方顯示的數據來看,2019年1月,重慶的二手房掛牌量約4.8萬套,2019年7月達到約9萬套,而今年7月的掛牌量直逼16萬套,是全國二手房源掛牌量最高的城市。

  貝殼找房網站顯示,成都當前有13.7萬套在售房源。

  其他多個一二線城市,同樣傳出二手房掛牌量增加的消息。有自媒體稱,根據貝殼找房網站顯示,2019年10月底,蘇州全市二手房掛牌量突破5萬套,到今年7月22日,掛牌量達到9.2萬套。貝殼找房網站數據顯示,成都的二手房掛牌量在2019年7月突破10萬套,現在增長至13.7萬套。

  貝殼找房、我愛我家網站顯示,北京當前在售的二手房源分別約為9.2萬套、7.1萬套。和碩機構首席分析師郭毅對中新經緯客戶端稱,一些房產交易平台上的掛牌房源數據雖然經過了美化,但可以看出大概的趨勢,相比去年,北京市的掛牌房源量大致增加了2萬套。

  在售房源量增幅僅為個位數

  梳理媒體早前報道,二手房掛牌量的變化,多依據一家或多家房產交易平台的數據,並由此得出市場存在或將出現拋售潮。那事實真是如此嗎?

  貝殼找房首席分析師許小樂對中新經緯客戶端稱,他注意到一些媒體在報道中使用了貝殼找房在售房源的數據,但在數據使用上可能存在一些誤解。有報道將貝殼找房的數據與鏈家網的數據進行了比較,但這兩個口徑的數據是不可比的,因為貝殼找房是一個平台,鏈家只是平台上的一個商戶,貝殼找房上的二手房源量高於鏈家。

  “以重慶為例,目前貝殼找房上二手房源大約有16萬套,其中鏈家有6.7萬套,如果直接拿貝殼找房與鏈家作比較,得出的結論就是房源量實現翻倍。所以,這些結論還是要注意下。”許小樂還說,鏈家現在的數據已經做出調整,與貝殼找房上的掛牌量保持一致。

  不過,由於成交量減少、掛牌交易時間拉長,一些核心一二線城市的二手房掛牌量確實出現小幅上漲。貝殼研究院稱,今年6月份,其重點監測的18城中,有11城的二手房庫存量同比增加,2020年上半年重點城市二手房成交同比普遍下滑,與庫存普遍增加對比鮮明。許小樂強調:“當前庫存出現了暫時性增加,這個是可以看到的,但是增長幅度比較弱,增幅在個位數以內。”

  就北京而言,除了成交量減少等原因,郭毅還指出,掛牌出售二手房源的業主,多是有換房和改善需求,由於需要滿足更高的首付比例要求,“賣一買一”已經不行,需要“賣二買一”,這也致使掛牌出售的二手房源增多。

  中原地產首席分析師張大偉稱,當前一二線城市二手房掛牌量整體變化不大,沒有出現所謂的大幅增長。同時,即便主流房產交易平台上的數據,也不完全靠譜,“樓市調控政策嚴格的時候,一些高單價房源不能對外展示,而隨著政策松動,又可以展示了。這些因素,會影響房產交易平台掛牌量的變化。”

  另外,個別熱門城市二手房源的增多,還與購房主體的構成有關。張大偉稱,杭州的市場一直較熱,購房群體中有較大比例的投資客,房屋交付後,這類購房人會很快掛牌出售房源。還有的投資客,只是將房源掛出去,可以隨時知道價格走勢和市場溫度,以便作出繼續持有還是出售的決策。

  杭州一些萬人搖號買房的樓盤,在剛交付後不久,就有大量房源在房產交易平台上掛牌出售。某樓盤附近門店的房產經紀人也證實,賣房的業主基本都是投資客。

  拋售?不存在的!

  既然一二線城市二手房掛牌大幅增加是不存在的,那所謂的拋售潮,也就沒有了根據。張大偉稱,掛牌量的變化受到很多因素影響,用這一數字去預測市場走勢是不准確的,市場的冷與熱,還是要看成交量和成交價格。

  郭毅稱,從北京市場的表現看,談不上拋售,“掛牌價也是個‘虛數’,在交易過程中買賣雙方還會議價,過去是賣方市場的時候,議價就往上移,現在是買方市場,議價肯定往下移。有些人可能著急換房,或者急需用錢,價格就低一點,才能更快地賣出去。”

  郭毅也分析,掛牌量的增加,會讓房價出現波動,“賣房的人多了,買房的人沒有增加,業主肯定要在價格上有所松動。”近幾年,北京的房地產市場進入買房市場,城區內的一些教育資源不太好的區域及郊區,房價大致有15%-20%的下降,但這一降幅是在相對緩慢的過程中完成的。

  至於未來,郭毅認為,隨著北京城區內一些高端新房項目的入市,會對核心區域的房價,尤其是次新二手房的價格形成支撐。由於外圍市場新房、二手房的庫存量較大,五環外的二手房房價將保持平穩或穩中有降的趨勢。

  許小樂稱,當前大部分業主的掛牌價是往下走的,但降幅不大,在貝殼找房重點監測的18城中,6月份的二手房房價降幅在3%左右,屬於一個正常的議價,沒有大幅度地甩賣。

  掛牌量激增、二手房東拋售的事情雖然不存在,但背後也透露出樓市的隱憂,貝殼研究院在近期一份報告中就指出,當前房價與租金、與經濟增長和居民收入水平的背離均有所擴大,應當警惕房產泡沫。

  二手房業主們的市場信心也不足。該研究院數據顯示,2020年第二季度,重點18城中除深圳及上海外,業主調漲次數占比均在30%以下,其中有9城調漲占比在20%以下,業主預期偏弱,均價可能小幅下跌。

  對於下半年的市場走勢,上述研究院判斷,核心城市的表現要好於非核心城市,核心區域強於郊區,改善型住宅產品強於剛需產品。

  來源:中新經緯APP

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责任编辑:陈洁

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