(匿名)

對於錢多的沒處花的土豪來說，這個問題可以忽略。對於無法全款的普通上班族來說，肯定是貸款買房更合適。借到銀行的錢，其實就等於賺到了。

貸款多長時間合適？

影響貸款年限的重要因素首先是收入，一般月供最高不能超過借款人月收入的50％；其次是貸款人年齡，一般而言，借款人年滿十八周歲就可以申請辦理個人住房貸款，且借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。如果年齡超過40歲，則最長貸款期限只能是25年以下。第三是房齡，特別是購買二手房，銀行會根據房屋剩餘所有權時間綜合計算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長期限。

對購房者來說，確定貸款期限的長短是一個兩難的決定：期限長意味著需要支付更多的貸款利息；期限短意味著每個月的還款壓力將會很大。所以，要根據自己的收入和壓力承受能力量力而行。

等額本息還是等額本金還款好？

舉例：一套350w的房子，首付120w，公積金和商業貸款混合貸款，公積金：3．25％商業貸款：4．9％，公積金貸款80萬，商業貸款150萬，貸款230萬。貸30年，等額本息的總利息是181．9萬，等額本金的總利息149．7萬。

可見等額本金支付的利息更低。如果壓力不大，等額本金是一種好的還款方式。

公積金貸款一定比商貸省錢嗎？

一般來說，公積金貸款比商業貸款利率低一些，商貸的基准利率是4．9％，公積金貸款5年以上利率是3．25％。同樣一套房子，商業貸款如果是首套能貸7成，那么純公積金貸款首套最多可以貸到8成。首套房公積金最低首付2成，二套結清最低首付3成，未結清最低首付4成；首套商貸最低首付3成，二套結清首付最低3成，未結清最低首付7成。

但是商業貸款和公積金貸款在保險費方面存在差異，對於商業貸款來說，只要不是商用物業或者是年限太長的住宅，銀行一般不會要求貸款人購買保險。如果是公積金貸款的話，買保險一般在所難免，而保險費一般為貸款金額×貸款年限×0．02％，兩者抵消的話，公積金貸款的優勢就更小了。因此貸款額度較小的話，選擇公積金貸款未必更省錢。

是否要提前還款？

提前還款的方式有四種：一次性付清：歸還所有剩餘貸款本金。還款額度不變，縮短期限：比較省利息。期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。提高還款額，縮短期限：最省利息，但銀行一般不辦。

理財師建議，不擅投資、手上的餘錢長期不用的借款人，要節省房貸利息支出，提前還款也是一個辦法。提前還款前，借款人最好考慮好自己近期內是否還有大額支出的可能。如果到時再申請新貸款，萬一碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。

另外，如果手上有投資，投資的利息只要大於4．9％，就不用著急還銀行貸款。