東莞未來房價較平穩 深圳客成交支撐地價漲泡沫已現

　　雖然今年東莞土地供應十分謹慎，但是土豪們還是耐不住市場的誘惑，紛紛出手拿地了。昨天，《廣州日報》DGA18版的報道《嘩!十大土豪花66億元買地》出街後，不少網友在感歎開發商們“真有錢”的同時，一邊自豪東莞市場有潛力，另一邊卻擔心明年房價要上漲了!不過，筆者認為，購房者們不用過於擔心房價問題，雖然地價上漲了，但是短期之內房價的上漲，依賴的還是樓市大環境，購房者仍然可以選擇到價格較為合理的新房。

　　開發商定價策略不同

　　仍可淘到便宜房

　　顯然，今年大部分的開發商賺到盆滿缽滿，買地的時候也特別的豪氣，萬科和碧桂園都分別拍下了5宗地，保利拍下了3宗。不過，我們也看到，雖然土豪開發商們花的錢不少，但是土地集中在少數的開發商手中，這也意味著市場的主流定價或受手上有多數樓盤的開發商影響。

　　從開發商的銷售策略來看，碧桂園長期以來執行的策略卻是“以價走量”，雖然目前該開發商也在慢慢轉型走高端路線，但是一些價格較低的地塊，建成後仍然會以低於周邊房價的價格出售，對於當地的購房者來說，無論是自住還是投資都是好消息。而保利在東莞市場上定價也比較穩，既有2萬元~3萬元/平方米的豪宅別墅，也有“7字頭”、“8字頭”低於周邊1000多元/平方米的降價促銷。

　　深圳客成交支撐地價上漲

　　泡沫已出現

　　從開發商拍地的區域來看，受到深圳客青睞的片區集中出現了高價地現象，比如黃江、鳳崗和虎門，甚至是清溪都出現了“4字頭”樓面地價。不過，筆者認為，除了虎門等一線鎮區由於經濟發達，長期以來地價和房價都較高外，黃江、清溪等鎮區受到深圳客的影響，而出現高地價，就可能會存在著一定的風險，高地價不一定就意味著高房價!

　　目前，東莞市場被深圳客所支撐，這種情況在今年達到了頂峰，但是，在2007年深圳客進入東莞的第一輪高峰當中，曾經出現的失敗案例直到今天仍然存在。盡管輕軌即將開通，交通更加發達，但是受到東莞鎮區當地經濟的影響，居住的便利和投資的回報並不會很快顯現。有業內人士認為，一旦深圳房價回落，深圳客撤出東莞，除了給東莞帶來很多空置的物業外，還會出現低價拋售的現象!甚至有人認為，目前東莞房價上漲快速，樓市泡沫已經出現，深圳客帶來的是真火還是虛火?相信在明後年的市場上很快就會體現。

　　今年地價有漲有降

　　同時，從今年的地價來看，實際上還達不到很高的水平，而目前較高的房價，多數受到此前拍下的“高价地”地塊的影響，相比之下，今年的地價對房價的作用反而更小。截至目前，今年的“高价地”是中惠熙元以4820元/平方米樓面地價拍下鳳崗雁田村地塊，但是在去年，鳳崗拍出的商住地最高樓面地價是7256.9元/平方米，是東莞史上第二高樓面地價，受此影響，該地塊旁邊的項目今年洋房定價甚至達到了20000元/平方米。東莞最高的“高价地”是2007年的塘廈“高价地”，樓面地價為15243元/平方米。而且，在今年的土地成交當中，還有“1字頭”樓面地價地塊出現，分別位於中堂、東坑、橋頭，樓面地價分別為1103元/平方米、1150元/平方米、1179元/平方米。這些低地價出現，也意味著區域的房價暫時不會太高。

　　當然，品牌開發商深耕東莞，花費巨額搶地，這也說明開發商看好東莞樓市發展前景和上升空間，不過，目前房價已居於高位，樓盤定價再上漲則可能面臨著購房者不買賬，銷售下滑的情況，在較長一段時間內，東莞房價平穩仍將是市場的主題!