葉檀:警惕中國房地產泡沫 香港地產是溫度計

　　以往中國內地一線城市防止上漲，總是以香港作為比較的標准，認為房價還好，離香港的均價還遠著呢。去年終於有的一線城市房價超過香港了，泡沫之聲不絕於耳。

　　去年、前年有人問一線城市能否買房，我的答案是肯定的，但今年再問能不能買房，回答是不知道，因為在房地產市場裏聞到了高利貸與集資的焦糊味，這不是好兆頭。內地什么行業集資大行其道，什么行業就有很大的概率難以收拾。

　　從去年9月達到階段性高點後，香港房地產連續下挫，中原地產的數據顯示香港房價已經比去年9月下跌了9.5%，預計今年可能再跌20%。

　　據香港《信報》報道，中原地產1月31日公布的數據顯示，截止1月27日，2016年1月份一二手私人住宅買賣合約登記暫錄1670宗，總值131.4 億元。估計整月約有1820宗及140.0億元，較2015年12月的3,869宗及290.4億元，分別顯著下跌53.0%及51.8%。這是香港首次跌破二千宗水平，創1995年7月該公司有記錄以來的逾二十年曆史新低。此前，香港樓市在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅7.5%。

　　與香港一牆之隔的深圳冰火兩重天。深圳中原研究中心監測數據是，元旦後3周深圳新房成交均價高達4.8萬/㎡，比去年12月份上漲13%，短短3周深圳新房每平米已上漲了5428元。2015年深圳一二手房價和漲幅均創下曆史新高，全年新房成交均價為31694元/㎡，同比上漲39%;2015年12月二手房成交均價高達48239萬/㎡，同比增長59%，深圳房價已連漲16個月。從2004年開始至今，僅有兩輪行情是與此次持續上漲行情的時間長度相當。內地房地產市場在企穩。據某研究院報道，全國百城住宅均價連續9個月上漲。

　　內地房價一旦下挫，就會不可收拾，比股票市場崩盤風險更大。

　　內地土地招拍掛來自於香港模式，歸根到底來自於變異的英國模式，但與法制化的英國不同，內地的房地產成為聚寶盆，是政府事實上最大宗的消費稅與個人所得稅來源，也是通過抵押土地從金融機構換得基金。最近詢問了某些三四線城市的土地狀況，即使現在房地產複蘇期，大多數人在回答土地價格、去庫存等問題時，都大搖其頭。雖然有地方債置換減輕地方負擔，但筆者對這幾年多數地方政府財政狀況並不樂觀。

　　更危險的是，一線城市投資屬性到達高峰期。

　　以情況還算好的深圳為例，各路資金到深圳投資，根據中原深圳的監測，2015年深圳投資客占比接近在20-25%之間，大幅高出10%左右的平均水平，接近2009年的高峰。深圳常住人口住房自有率僅為30%，有接近70%的人口沒有屬於自己的產權房。而北京、上海有70%的常住人口擁有產權房。而且深圳是老齡化程度較低的城市，主要群體為高技術高素質的年輕人，二手房成交客戶中，80後占到了58%。

　　場外場外同時加杠杆，銀行房貸大幅上升。

　　據《21世紀經濟報道》3月12日計算，央行日前發布的數據顯示，截至2015年末，我國個人購房貸款餘額為14.18萬億元，占整個信貸總額 93.95萬億的15%。2015全年個貸新增2.66萬億元，比上年末增長23.2%，同比多增9368億元，占全年新增貸款總額11.72萬億的 22%。僅在2015年新增的個貸，就占到了個貸餘額的18.75%;也就是說，中國人在2015年一年房貸消費就占到了過去20年(1995-2015)的將近20%，是年平均增長量的近四倍，通俗來說就是，“買房子一年花了四年的錢”。

　　來自央行深圳中心支行的統計顯示，2015年12月末，深圳個人住房貸款餘額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。與此同時，由於首付貸等場外杠杆的存在，在內地甚至出現了零首付，風險大幅上升。

　　與以往不同，這一輪房地產加杠杆出現了不同跡象。伴隨著互聯網時代形成的高速集資、理財，從互聯網金融迅速轉移到了房地產領域。2015年3?30新政出台，二套房首付降至4成;公積金貸款首套首付最低為20%，二套降至3成。2016年2月2日，央行銀監會進一步降低首付比例，首套房商業性個貸首付比例下調至25%，對於不限購城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

　　10倍以上的杠杆在某些地方形成，不僅如此，為了尋找最厚的安全墊，購房者紛紛到達境外與北上廣深四大一線城市，如果一線城市杠杆破裂，境內房地產市場堪憂。

　　場外配資是中國行業金融風險的典型症狀。這兩年是P2P，去年場外配資到股市，這兩年在大型城市的房地產領域。

　　香港房地產如同溫度計。

　　香港受到國際市場與內地的雙重夾擊。香港沒有跟隨美聯儲加息，熱錢流走，通脹迅速回落至2.5%，實質利率回升50%，快要回到正數。實際利率上升、熱錢流失對於樓市不利。內地與香港政府同時承擔住房保障與通過土地增加財政責任的雙重責任，而這兩種責任無法統一。

　　美聯儲從去年12月開始逐步回歸利率正常化，內地富豪以往熱衷於向香港移民，而現在則直接在國際上大規模投資，對於香港住宅市場最大的拉動暫時告一段落。另一方面，由於內地金融機構不斷進入香港，導致香港中環寫字樓售價與租金不斷攀升。如果寫字樓價格高企，按理應該伴隨著人口與財富的增加，但現在並非如此，說明租買寫字樓是政府或者機構的意志，經濟預期並不太好。

　　如果香港與內地房地產一起糟糕，恐怕是個非常糟糕的信號。