一二線樓市“量價”大面積熄火 房企下半年或將降價

　　一、二線城市樓市5月份“量價”情況大面積熄火，三線城市接棒，房價領漲，房地産市場分化趨勢愈加明顯。

　　昨日，據統計局公布的最新數據顯示，5月份，70個大中城市中，9個城市新建商品住宅價格環比下降，26個城市房價漲幅環比回落。整體來看，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，從房價環比情況來看，一線城市整體降溫，二線城市市場有分化，三線城市總體升溫。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉則向記者表示，深圳、上海等一線城市和蘇州、南京、杭州等熱點二線城市市場調整極有可能加劇。張宏偉預計，下半年，鑒于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業因爲資金兌付壓力而主動降價。

　　三、四線城市房價領漲

　　由于樓市交易的滯後性，“317”之後連續加碼的調控政策落地後，其力度開始在5月份顯現出來。

　　從統計局數據可以看出，一線城市和熱點二線城市樓市全面處于停滯或下行趨勢中，三線城市和部分西部城市則領漲。值得關注的是，曾有消息人士向記者透露，蚌埠市4月份就已經出現“買房要找關系”的“一房難求”迹象。而在這一波房價領漲城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

　　中原地産首席分析師張大偉認爲，兩年前房價領漲的一、二線城市從上個月開始進入調整期，從2015年初的一線城市拉動房價上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現在市場出現逆轉，一、二線城市整體熄火退燒，而三線城市去庫存明顯提速，同時接下了一、二線城市房價上漲的接力棒。

　　事實上，從開發商的銷售業績就可見一斑。近日，在綠城中國的股東會上，綠城中國執行總裁李青岸表示，上半年，三、四線城市銷售額差不多占到整個銷售額的一半以上。

　　李青岸稱，對于三、四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會走量，以綠城中國在海南的藍灣小鎮爲例，春節後就賣出了30億元，目前三、四線的庫存量已經降至40%。雖然三、四線城市賣得很好，但公司並不太看好三、四線城市，在投資布局方面，依然會堅守一、二線城市。

　　實際上，今年3月下旬，綠城中國行政總裁曹舟南接受記者采訪時就表示，三、四線城市已有擡頭迹象，但這一上行周期持續時間不會太長，依然會積極增加一、二線城市的土地儲備。

　　值得關注的是，對綠城中國來說，三、四線城市重在走量。但對于大多數上市房企來說，上半年在限購、限貸和限價等多種約束性政策下，2016年簽約的合同銷售額可能結轉至2017年上半年銷售業績中，因此能夠補充上半年業績，但下半年，若再不加大回流現金，對其業績指標和現金流安全都將是重壓。

　　房企下半年或降價

　　實際上，從上述統計局數據可知，在二手房市場，北京二手房跌幅最大。據市場人士透露，在上半年的北京樓市中，限制新房價格，新房供應量較少，調控效果在二手房領域效果更爲明顯。事實上，在一線城市中，二手房市場的表現更爲直接和明顯，其背後主要源于對新房的限制是“卡”在入市之前，價格過高項目不發放預售許可證。

　　無獨有偶，據張宏偉透露，從上海上半年樓市量價供應來看，由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發企業推盤周期集中在5月-6月份甚至下半年。

　　張宏偉認爲，上海商品住宅市場上半年的成交表現是“量跌”的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大範圍降價難以出現，因此整體表現爲“量跌價穩”。不過，進入下半年後，由于上半年“量跌”有了銷售業績的損失，開發商必然會啓動“保量”策略。因此，在“保量”及衝刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現特征將是，開發商 “以價換量”衝業績。