易憲容：棚改貨幣化安置為何會推高房價?快速上漲

　　當初，城市棚戶區改造的設想肯定是一個相當好的項目，它不僅有利於城市弱勢居民住房條件的改善，還有利於加快中國城市化的進程，同時也有利於拉動當地的經濟增長。還有2012年黨的十八大後，我當時就預料城市棚戶區改造這類項目會在全國推廣，並成為政府房地產政策的一個重要方面。但是，這個項目一旦金融化就完全變樣了。它不僅與初衷越來越遠，而且還生出了一個與初衷目標相悖的怪胎，成了當前三四線城市推高房價的動力。這幾年，城市棚戶區改造的貨幣化安置，盡管看上去是推動了不少城市的房地產市場發展及當地的城市化進程，但實際上是成了不少城市房價上漲的真正動力。如果棚戶區改造貨幣化安置最為主要的效果是推動房價，那當然會讓這些城市的中低收入居民的住房條件離改善越來越遠。

　　現在的問題是，為何城市棚戶區改造項目會變質並成為這幾年不少城市房價上漲的推手呢？問題的核心就在於當前房地產的整個政策，盡管黨的十九大報告要求“只住不炒”的市場定位，堅決遏制房地產市場炒作，去除房地產市場的賺錢功能，但是到目前為止，這樣一個原則只有一些行政性的限制，並沒有用經濟杠杆對房地產投機炒作真正進行限制，即使是現有的房地產交易所得稅的政策，也未能采取措施認真執行，其中房地產交易陰陽合同已經成了全國各地政府完全默許的東西。可以說，如果不能夠對房地產市場投機炒作用經濟杠杆遏制住（即讓投機炒作者購買住房無利可圖），如果房價還在上漲，那么住房的投機炒作就有破除各種行政性限購的方式，他們還是會湧入房地產市場，現有的限購政策只不過增加了住房投機炒作者些許的投機炒作成本而已。目前城市棚戶區改造貨幣化安置項目最後成了房價上漲動力最為根本的原因就在這裏。並且所謂的個人湧入房地產市場購買住房，企業湧入房地產市場購買住房，最大激勵也在這裏。因為，到目前為止，在中國購買住房就能夠賺錢，購買住房就是一種最好的投資方式。在這種情況下，政府的行政性限購等政策豈能讓投機炒作者不進入房地產市場？

　　城市棚戶區改造項目之所以最後成為居民一個重要的投資方式，就在於這類項目的過度金融化及貨幣化。在房地產投機炒作沒有得到限制條件下，有了金融工具為推手，那么任何房地產項目要成為投機炒作工具就更容易了。

　　可以看到，城市棚戶區改造項目在2008年就已經開始，但是在棚戶區改造全面啟動之初，地方政府資金有限，貨幣化安置成本更高，因而實物化安置成為主流。但是，實物化安置在最初四年收效並不明顯。2008-2012年間，全國累計改造各類棚戶區1260萬戶，存量仍有4200萬套。也就是說，在城市棚戶區改造初期，由於沒有讓金融工具融資進入這類項目的運行過程中，不僅使得地方政府要花較大成本來建造這些住房，地方政府的債務負擔也全面加重，而且城市居民也沒有願意購買這類新建的住房。因為，這些城市的居民看不到購買這些住房的投資價值。所以，地方政府債務累累，這些城市棚戶區改造項目進展緩慢，及住房庫存快速增加。

　　但是，從2014年開始，央行推出PSL（抵押補充貸款），不僅大大緩解地方政府貨幣化安置的資金壓力，也激發了這些城市住房投資的巨大熱情（本來三四線城市住房早就過剩，一個三口之家，三套住房是也平常的事情，在這些城市住房都是人手一套。這樣多的住房連租出去都困難）。2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置。統計顯示，2013年、2014年棚改貨幣化安置率分別為7.9%和9%，但2015年、2016年這一比率直接躥升至29.9%和48.5%；2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%左右；這一數字在2018年上半年很可能高達80%。

　　在央行信貸政策支持下，國內棚戶區改造項目由於住房存在大量積壓，很快就被消化，中國的棚戶區改造取得突破性進展。數據顯示，2015-2017年，全國新開工各類棚戶區的住房改造分別為601萬套、606萬套和609萬套，超額完成2015年初確立的“未來三年再改造1800萬套棚戶區”的任務。這不僅把以往大量積壓的住房庫存消化，而且棚戶區改造貨幣化安置讓這類住房的投資價值很快顯現出來，這類住房需求也在迅速擴張，房價也在這種擴張過程中快速上漲。

　　因為，當地棚戶區改造項目全面金融化之後，地方政府不僅能夠利用這種金融杠杆加快這些項目的改造進程，也可提高棚戶區改造項目中居民貨幣化補貼的金額。而獲得貨幣化補貼的居民一旦有了這種補貼，就可以用這些貨幣作為購買住房首付，住房的需求立即快速擴張。當住房需求快速擴張時，房價自然會上漲。如果房地產開發商及地方政府在房價上漲時推波助瀾，房價上漲得會更快，住房需求的擴張速度會更快。所以，棚戶區住房改造項目貨幣化安置是刺激住房需求及推動房價上漲的動力。

　　所以，早在2017年8月，住建部等六部委曾印發的《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印發通知，明確對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。也就是說，政府職能部門早就看出了問題，也出台了政策，但是地方政府及居民的金融化一上手，特別是居民一旦看到住房投資如此之高的收益，政府不采取嚴厲政策，想讓他們收手是不可能的事情。不過，我們應該看到，這種棚戶區改造過度金融化的政策，不僅會讓地方政府的債務負擔上升，也可能讓三四線城市那些中低收入的居民少許的金融資產全部被帶入房地產市場。只要這些地方的房價還在上漲，三四線城市的金融風險都是潛在的，但是如果哪個時候出現房價下跌，這些城市的居民所面臨的金融風險也可能會很大。他們一方面要還房貸，另一方面一輩子少許的積蓄可能化為烏有！現在只能讓上蒼保佑這些城市房價一直上漲下去，千萬別下跌！

　　（來源：中財網）