穆迪預測全國樓市銷售放緩 房企2018年境內發債增長

　　9月5日，穆迪投資者服務公司發布報告表示，中國房地產開發商面臨的境內流動性狀況已有所改善，境內發債將有所增長。

　　受房價上漲拉動，7月份全國房地產合約銷售額同比增速(以3個月移動均值計算)從2018年6月的17.0%升至22.6%，但穆迪預計未來12個月全國房地產合約銷售將放緩。放緩的原因主要包括就銀行向購房者放貸的嚴格監管，以及市場相較於2017年需求轉弱。

　　穆迪的流動性指標顯示，受評中國開發商的流動性狀況依然趨緊，這主要源於再融資需求較大且銷售增速可能放緩。穆迪預計，未來12個月內約有390億美元的境內債券和190億美元的境外債券到期或可供回售;而部分規模較小的受評開發商也將面臨較高的再融資風險，因為隨著銷售增長放緩，其信用質量和融資渠道將進一步受到削弱。

　　穆迪助理副總裁/分析師黎錦雄表示：“2018年7月和8月境內債券發行額分別為人民幣251億元和167億元，高於6月份的人民幣111億元，表明受評中國房地產開發商的境內債市再融資渠道有所改善。”他預計，隨著流動性狀況的改善，年內開發商的境內發債將進一步增長以滿足其較高的再融資需求。

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　　2018年上半年，房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續抑制非理性需求特別是投機性購房需求，另一方面政策重點調整中長期供給結構，“結構性調控”的政策特征日益明顯。但不論如何，房地產市場很難再呈現供需兩旺、高歌猛進的盛景已經是不爭的事實了。

　　而在政策調控依然嚴格的市場背景下，上市房企(專題閱讀)作為房產行業的中堅力量，它們受到政策調控的影響到底有多大?其業績表現如何?隨著上市房企2018年半年報的紛紛出爐，從中可以窺見一二。此外，資金成本越來越貴的情況下，它們的現金流承壓能力又怎樣?《投資者報》記者近日分析了各房企半年報，並對部分公司發送采訪函，以期做一些解答。

　　超30%房企業績仍高增長

　　目前，A股126家上市房企都發布了半年報，其中，營收超過100億元的有15家，前5名分別為綠地控股、萬科、保利地產、華夏幸福、招商蛇口。營收增長的共有74家，占比約58%，增速超過100%的有12家，占比約10%，其中，榮豐控股(維權)營收增速2140%，ST金宇營收增速1209%，排在前兩位，不過其營收體量都較小，低於2億元。此外，值得注意的是，排在營收前五的保利地產、招商蛇口營收增速都較低，分別為9.3%、6.6%，一定程度上表明這兩家公司在規模追求上放慢了腳步。

　　淨利潤方面，超過50億元的有5家，與營收前五名公司相同，其中，只有萬科淨利潤超百億元，達135億元。總體來看，淨利潤增長的有82家，占比約65%，增速超過100%的有38家，占比約30%。

　　值得注意的是，排在淨利潤前5名的房企(萬科、保利地產等)，除招商蛇口之外，淨利潤增速都在30%左右，相對來說並不突出，這說明規模龐大的龍頭房企若想繼續高速增長有一定難度。

　　高負債成為集體困境

　　從數據看出，在地產市場調控較嚴的情況下，仍有超過50%的房企業績增長，30%的房企淨利潤增速甚至在100%以上。不過值得注意的是，在這樣的成績單背後，資產負債率的上升、償債壓力的增大越來越成為房企發展路上的隱憂。

　　整體來看，資產負債率超過80%的有35家，占比約27.7%，其中魯商置業(2.820, 0.00, 0.00%)一家超過90%。由於房地產行業的特殊性，預收賬款代表已收取的房款，待交房時才能確認為營業收入，也意味著現在的預收賬款就是未來營收的一部分，若剔除預收賬款再來看資產負債率，超過80%的仍有18家。

　　龍頭房企資產負債率及淨負債率也普遍上升。具體來看，萬科上半年淨負債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升;資產負債率84.7%，創下萬科自1991年上市以來的新高;上半年總負債共1.14萬億元，成為A股上市房企中負債額最高的房企。

　　下半年償債壓力大增

　　值得投資者注意的是，負債率高企不下的情況下，上市房企的償債壓力也變得越來越大。

　　據研究，房企面臨的第一波償債高峰就在下半年。據恒大研究院發布的報告，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元。2018年下半年到2021年為集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億元。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款未來4年集中到期;公司債2015年-2016年集中發行，從2018年下半年開始密集到期。