【上市物企市值十强】旭辉永升服务： 启动并购扩大规模 两年内市值三级跳

导语：

2014年，彩生活香港主板上市，成为“物业上市第一股”，自此物管上市热潮一发不可收拾。据统计目前A股和港股总计30家物企成功上市，此外尚有超14家物企已递表或处于筹备中。

2020年，疫情突如其来，很多行业陷入寒冬，物业管理企业的价值则得到了前所未有的凸现，一时间风头无两。越来越多的物企从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。后疫情时代，随着“三道红线”政策的出台，或将掀起更大的行业上市热潮。

在行业上市热潮背后，已上市物企在资本市场亦表现出强劲上涨势头。掌柜财经整理数据显示，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元;上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%;30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

2017年挂牌新三板，2018年港交所上市，2019年合约面积、在管面积同比增长均超60%，2020年仅上半年，合约面积增量就达到了32.3百万平方米，几乎是2017年的总量，规模快速扩张，成为国内上市物企里的“黑马”，它就是旭辉旗下的【旭辉永升服务】。（“永升服务”品牌简称已调整为“旭辉永升服务”）

据中期报告披露，截至6月30日，旭辉永升服务合约面积约为142.8百万平方米，在管面积约77.2百万平方米，同比分别增长65.66%、57.43%。

报告期内，旭辉永升服务营收约13.45亿元（人民币，下同），同比增长约90.0%；毛利约4.13亿元，同比增长约96.0%；净利润约2亿元，同比增长约121.1%；归母净利润约为1.71亿元，同比增长约89.1%。

受益于业绩及规模高速增长，截止至2020年10月20日10:00，旭辉永升服务市值已达223.17亿港元。在其2018年12月17上市首日，市值只有26.7亿港元。

上市2年时间不到，实现市值“三级跳”，规模大幅增长，盈利能力不断提高，旭辉永升服务是怎么做到的呢？亮眼的成绩背后，又有潜藏怎样的问题？

同比增90%，营收增速居行业之首

截至6月30日，旭辉永升服务营收约13.45亿元，同比2019年同期7.08亿，增长约90.0%。

年报披露，物业管理服务、社区增值服务、对非业主的增值服务，这三大板块是旭辉永升服务的主要收入来源，其中物业管理服务是最主要来源。

其上半年营收业绩中，物业管理服务收入为8.01亿元，业务占比下降了2个百分点，但仍占59.6%的绝对优势；社区增值服务的收入为2.61亿元，占总收入的19.4%，略下降了0.6个百分点；对非业主的增值服务收入为2.83亿元，占占总收入的21%，上升了1.6个百分点。

值得注意的是，就目前已披露半年报的上市物企而言，旭辉永升服务的营收增速是居于榜首的，90%的增速，与排名第二的雅生活服务相比，超了11.5个百分点，可见增长势头强劲。

盈利能力提升，净利润同比翻了一倍

在交出行业第一增速的好成绩同时，随着成本控制能力与管理效能的不断提高，上半年，旭辉永升服务的毛利率与净利率也有不同增幅。

其中，毛利约为4.13亿元，同比增长约96.0%；毛利率约为30.7%，同比上升1.0个百分点；净利润约2亿元，同比增长约121.1%。最终实现归母净利润约171.2百万，同比增长89.1%。

报告期内，旭辉永升服务毛利及毛利率的的增加，主要由于物业管理服务和非业主增值服务的增长。其中，物业管理服务毛利率同比上升至24.8%，非业主增值服务的毛利率也从22.0%提升至25.8%。

财务数据显示，自2015年-2019年，旭辉永升服务的营业收入一直在增长，分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元、10.76亿元到18.78亿，今年上半年已达13.45亿元，盈利能力一直在提升。

不过，与碧桂园生活服务、雅生活、保利物业、绿城服务等行业龙头相比，旭辉永升服务还是有一定差距，上述几家企业上半年营业收入分别为62.71亿元、40.02亿元、36.01亿元和85.82亿元。旭辉永升服务要走的路，还很长。

启动并购扩大规模，市值实现“三级跳”

亮眼的营收成绩和利润增长，主要得益于旭辉永升服务的规模发展。其年报也多次提及，其有关物业管理服务收入增长，主要得益自在管总建筑面积快速增长。

据报告披露，截至6月30日，旭辉永升服务合约面积约为142.8百万平方米，合约项目数量788个，分别较2019年12月31日增长约29.2%及29.4%；在管面积约77.2百万平方米，在管项目数量为497个，分别较2019年12月31日增长约18.5%及23.3%。

旭辉永升服务于2018年底港交所正式上市，当年合约面积不过65.6百万平方米，合约项目380个，在管面积约40.2百万平方米，在管项目258个。2年不到的时间，合约规模就翻了一倍。目前，旭辉永升服务业务范围也从2018年的43座城市扩展至84座。

据报告披露，上半年旭辉永升服务有关收入增长，是由于永升与旭辉集团的持续合作及永升致力于扩大第三方客户基础，以及收购其他物业管理服务商综合作用的结果。

尤其是第三方市场，旭辉永升服务抓住机遇，通过新项目物管投标、二手项目物管竞标、政府采购招标等多元化方式开拓第三方市场，通过向独立市场拓展资源以增加市场份额。

截至2020年6月30日，旭辉永升服务在管面积中，属于第三方物业开发商开发的物业在管面积约58.77百万平方米，同比增长77.6%，占总在管面积76.1%。

另外，战略并购也是旭辉永升服务规模发展中的重要一环。上半年，旭辉永升服务完成了对青岛银盛泰和江苏香江的并购，其中前者以对价860万元收购了50%股权，后者以4570万元收购了51%股权。

受益于业绩及规模高速增长，截止至2020年10月20日10:00，旭辉永升服务市值已达223.17亿港元。在其2018年12月17上市首日，市值只有26.7亿港元。2年时间里不到，旭辉永升服务市值就实现了“三级跳”。

规模带动盈利增长，业务模式有待升级

在规模为王的年代，市场份额是企业安身立命的根本，也是业绩的有效保障。

2020年上半年，旭辉永升服务交出的“中考”成绩单可以说是相当打眼，营收、毛利润、净利润等很多硬性指标与去年同期相比增长接近翻了一倍。在报告中，它就多次提到，相关指标的增长主要受益于业务规模的扩大。

然而，仔细分析其业务营收情况，转化率并没有整体数据展示的那么好看。

据年报披露，上半年旭辉永升服务在管面积约为77.2百万平方米，营收约8.01亿元。其中，作为主业态的住宅物业，在管面积为58.79百万平方米，收入为4.8亿元，而非住宅物业在管面积为18.39百万平米，收入却高达3.22亿元，在管面积相差3.2倍，营收相差近1.5倍，存在面积与营收不相匹配的现象。

意识到这一点，旭辉永升服务也在报告中提及，要进一步优化业务结构，来自增值服务的收入维持稳步上升趋势。事实上，近年旭辉永升服务业务结构也在不断优化，比如说扩展增值服务的范围，例如美居服务、社区维修及设施维护保养服务等。

年报中，旭辉永升服务还提到，未来还将进一步扩大业务规模及市场份额，继续增加在管物业的数量及建筑面积，同时保持增值服务多样化，进一步投资技术及智慧运营，以实现企业持续高效发展。

此外，要实现长期快速成长，旭辉永升服务还需要落实到企业自身业务结构上面，多轮驱动，多元化发展，依托突出的市场拓展能力与增值服务业务的持续发力，实现收入与利润总量的持续提升。