1-2月房地產開發投資增速創新高 庫存面積繼續走低

3月14日，國家統計局發布了《2018年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況》。數據顯示，2018年1-2月份，全國房地產開發投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.1%。

房掌櫃注意到，9.9%的增速是2017年以來的最高點，也是自2015年1月以來的最高增速。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向房掌櫃分析稱，從開發投資數據來看，有較為明顯的反彈，這或和季節因素有關。“此類增幅沒有繼續走低，反而擴大，從側面說明了開發企業的開發投資意願其實還是比較強的，尤其是在當前房地產市場被認為是降溫的一年的情況下，房企依然會有較為明顯的投資動向。”

國家統計局新聞發言人毛盛勇解釋稱,前兩個月房地產開發投資增速反彈主要受到三個因素影響。一是滯後因素,土地的成交一般是下一季投資的先行指標,而2017年土地成交價款增長較快,接近50%。二是成本因素,除地價上升以外,原材料成本、人工成本均有所上升。三是預期因素,盡管商品房成交面積在去年高位的基礎上有所回落,但全國商品房價格總體比較平穩。

而在投資增速出現明顯反彈的同時，商品房銷售額增長速度也有所加快。數據顯示，1-2月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

在嚴躍進看來，這次公布的1-2月份數據非常好，這個數據的信號意義很強，即銷售市場依然有一個“慢牛”的狀態，而且考慮到2017年下半年市場已經開始降溫，所以房地產市場的前冷後熱狀態會得到確立，上半年銷售數據不會太好，但絕對不會悲觀，而2018年下半年銷售市場數據可能會反彈，背後的邏輯在於，全民購房的特征非常清晰，這個趨勢暫時還不會改變。

值得注意的是，1-2月份，各區域商品房銷售依然呈現冷熱不均的情況。具體來看，1-2月，東北地區商品房銷售額同比增長35.2%，領漲全國；西部地區次之，商品房銷售額同比增長30.2%；中部地區商品房銷售額同比增長25.1%；東部地區商品房銷售額同比增長6.7%，銷售面積同比下降5.5%。

中原地產首席分析師張大偉表示，東部地區在調控政策影響下，出現成交面積下調，而東北等區域出現領漲，從全國看，東北市場雖然庫存多，但是目前房地產調控政策相對寬松，並且價格的絕對值相比其他區域低。

數據指出，截至2月末，商品房待售面積58468萬平方米，比去年末減少455萬平方米。其中，住宅待售面積減少42萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業營業用房待售面積減少362萬平方米。

“待售面積或者說庫存面積繼續走低，繼續印證了房地產市場去庫存的導向。”嚴躍進表示，當前庫存規模的特點在於，市場分化很嚴重。一些城市其實庫存是不足的，所以此類城市是需要補庫存的；另一方面，當前很多城市其實都處於繼續去庫存的政策利好窗口期，尤其是住建部提出了縣城去庫存，預計這一波去庫存會和環保、貧困縣脫貧等概念結合，這個是重大的機遇期，會進一步帶動庫存規模下滑，但確實也需要防范房價上漲方面的風險和壓力。

房掌櫃還注意到，2018年1-2月，房地產開發企業土地購置面積2345萬平方米，同比下降1.2%，去年全年為增長15.8%；土地成交價款794億元，同比持平，去年全年為增長49.4%。這是2017年以來房地產企業土地購置面積首次出現負增長。

嚴躍進認為，土地購置方面出現了負增長，但跌幅並不大，所以風險其實是可控的。這和兩方面因素有關。一方面，房企資金方面的壓力開始增大，或者潛在的風險加大，所以房企拿地方面會有一定的保守策略。另一方面，部分地方供地可能也沒有太激進，尤其是需要把控地王風險，所以供地方面會比較保守。

“從邏輯上說，當前跌幅不會過長時間持續，因為後續供地會增加。或者說，若跌幅不大，不排除各地會重新考慮房企拿地等心態。最後，一個很關鍵的因素是，房企招拍掛拿地的風險是比較大的，因為資金要審核，反而是近期憑借一些因素，類似各地國資改革下的房地產項目轉讓，這個時候房企會房企直接去招拍掛市場上拿地，而是去並購，這個並購的數據不會在這個土地購置上得到體現。”嚴躍進表示。 

此外，數據還顯示，1-2月份，房屋新開工面積17746萬平方米，增長2.9%，增速回落4.1個百分點。其中，住宅新開工面積13032萬平方米，增長5.0%。房屋竣工面積14184萬平方米，下降12.1%，降幅擴大7.7個百分點。其中，住宅竣工面積9682萬平方米，下降17.1%。

1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。2月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.66，比去年12月份回落0.07點。