國企加快布局長租公寓市場 農民房華麗變身人才公寓

　　曆經一年多的改造，深圳福田區水圍村的29棟居民統建樓(俗稱“農民房”)有了新名——水圍檸盟人才公寓。原本髒亂差、存在嚴重消防安全隱患的“農民房”，如今變成了青春時尚、相對安全的長租公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區內重點企業和社會組織配租。

　　政府出資、國企改造、村股份公司籌房，政企村三方合力，探索出了一條城中村綜合整治的新路徑，將“農民房”改造為長租公寓，不僅為解決曆史遺留下來的“農民房”消防安全問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

　　“農民房”華麗變身人才公寓

　　走進水圍檸盟人才公寓，除了較窄的樓間距還在提醒著記者這裏曾是“城中村”外，已找不到“農民房”的痕跡。鮮豔的橙色、綠色、黃色、藍色……讓這29棟樓在水圍村格外顯眼。

　　水圍檸盟人才公寓總建築面積約15472平方米，共有504套公寓，戶型設計靈活，面積從16.5至32.5平方米不等。每戶公寓均帶有獨立衛生間，配套基本的家具與電器。樓與樓之間加建的空中連廊，將29棟樓連成了一個整體，新裝的7台電梯，讓人省去了爬樓的疲憊。

　　深圳市屬國企深業集團有限公司(以下簡稱“深業集團”)的下屬公司深業置地有限公司(以下簡稱“深業置地”)負責水圍檸盟人才公寓改造和運營。該項目也是深業集團長租公寓市場布局中首個投入運營的項目。

　　深業集團認為，對於長租公寓這一生命周期長、服務對象廣的產品來說，發展商的開發能力固然重要，但要保證自持項目的長期穩健發展，更重要的是後期強大而持續的運營管理能力。

　　為了給租戶更好的體驗，深業置地在運營服務上有很多貼心設計。公寓服務以自助、共享、社交為特色，租戶可以在公寓APP內一鍵預約房間清潔、搬家、家電維修、衣服幹洗等有償服務。公寓還配備多種公共活動空間，包括社區客廳、社區廚房、餐廳、健身房、茶室、閱讀室、洗衣房等，還提供雨傘、打印機、洗衣機等共享設備。此外，公寓管理團隊還會定期組織各類社區活動，為初來深圳的青年學生與人才營造一個“家”的氛圍。

　　記者從深圳市福田區住房和建設局了解到，目前水圍檸盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商業部分改造完成後，租戶即可入住。

　　水圍檸盟人才公寓是首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點項目。

　　2016年，福田區政府結合人才住房建設需要，聯合深業集團與深圳市水圍實業股份有限公司(原水圍村集體經濟繼受單位，以下簡稱“水圍股份公司”)，對水圍村29棟“農民房”進行整租改造。商業部分由水圍股份公司負責改造;住宅部分由深業集團統一向水圍股份公司承租，改造後出租給福田區政府作為人才公寓使用。

　　水圍股份公司以約73元/平方米的均價租賃29棟農民房，租金每兩年遞增6%，並在基本未加價的情況下，轉租給深業。深業對房屋進行改造後，以150元/平方米的價格租給福田區政府。福田區政府則以75元/平方米的價格對外配租。

　　據深業置地副總經理蔣朝暉介紹，整個改造項目深業共投入4000萬元，可運營8年。據估算，項目預計出現小幅虧損。“這是試點項目，主要是探索模式。這是國有企業應當承擔的社會責任。但未來再做這類型項目，還是要保持盈利。”

　　水圍股份公司總經理莊安佳說：“這次改造，確保了村民利益，但公司讓利很多。住宅部分，轉租給深業，沒有賺差價。商業改造部分還在進行，不好說能賺多少。以後再改，要更多地保障公司的利益。”

　　實際上，這一模式中，改造費用基本由政府承擔，政府每平方米向深業支付150元租金，但對外租給人才僅收75元租金，相當於每平方米補貼75元，作為政府籌集人才住房和整治消防安全隱患的成本。

　　記者采訪發現，政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地，源於其很好地對接了政府籌建保障房和整治消防安全隱患、村股份公司提升社區環境、深業集團布局長租公寓市場三方面的需求。

　　國企加快布局長租公寓市場

　　深業集團作為深圳市屬國企，2016年就與深圳市住房和建設局等多個部門共同發起了“青年房卡計劃”，旨在探討新形勢下“企業出資-政府采購-專項產業扶持”的新型青年人才居住保障模式，幫助高校畢業生解決就業初期(一至三年)居住難題。而“檸盟”是深業集團為落實推進“青年房卡計劃”而打造的自主運營青年公寓品牌。

　　以“青年房卡計劃”為契機，深業集團邁出了長租公寓產品的探索之路，對政府大力提倡的“租售同權”制度進行了深入思考和實踐。2017年底，深業集團舉行了長租公寓產品分享會，並發布了深業“檸盟”“有居”“上居”“頤居”四大長租公寓產品線。

　　深業“檸盟”強調年輕、共享、彙聚，多以小戶型為主，設計創新，提供更多的共享空間;深業“有居”強調青年、個性和品質，其共同特點就是交通便利、配套完善，主打精品設計，戶型面積更大，涵蓋面更廣，配以周到的增值服務，舒適的社交空間與共享辦公空間;深業“上居”強調精英、品味、居家;深業“頤居”強調適老、頤養，定位於借助多樣化而有針對性的醫療服務、更人性化而充滿關懷的生活服務，提供令居住者身心舒適的適老服務型產品。

　　目前，深業集團四大長租公寓產品線已有10個項目，其中水圍檸盟人才公寓是最早開始運營的項目，其他項目將陸續投入運營，最晚的將於2023年投入運營。項目聚焦深港兩城，主要集中在深圳市羅湖、福田、南山、龍崗、寶安、龍華和香港新界。截至目前，深業集團對長租公寓的布局共計超過一萬間，總建築面積約37萬平方米。

　　深業集團副總裁董方認為，深圳要保持具有全球影響力的國際科技創新中心城市地位，需要源源不斷地吸引各類高素質人才來深圳安家落戶。這是深圳眾多中小型科創企業得以蓬勃發展的關鍵。“根據企業反映，應屆畢業生來深入職後的第一年已經成為流動性最大的一年。一個重要原因是剛畢業的年輕人薪水不高，要拿出一半的薪水租房。”

　　他說，未來，深業集團將繼續通過與政府合作建設人才房，同時選擇合適的自持物業、新開發項目等建設長租公寓。並且，深業集團將結合城市中心存量空間的不同形態和類別，繼續豐富和拓展長租公寓的產品體系和服務體系，不斷更新大租賃時代對長租公寓的定義。

　　探索城中村治理新路徑

　　參與改造的這29棟水圍村“農民房”，建於2000年前，屬於“農村城市化曆史遺留違法建築”，存在消防安全隱患。

　　水圍股份公司名譽董事長莊偉才說，消防隱患一直是公司和居民的一個心病。“水圍村有300多棟‘農民房’，(上世紀)80年代初開始陸續建起來的，不符合現在的消防要求。”“這些房子都是當初‘村民’一家一棟自己建起來的，自己招租、自己管理，很混亂，消防治安環境很難規范。”“我們希望通過改造提升社區的檔次，帶動社區的發展。”

　　記者看到，改造後的水圍檸盟人才公寓，消防設施較為完備，樓道內有消防栓，房間裏有煙霧探測器，加建的空中連廊可用作緊急疏散通道……

　　蔣朝暉告訴記者，此次改造重點完善消防、安防、監控、供電、供水、供氣等基礎設施，重新鋪設房屋內部管線，增加煙感、滅火器等消防設備，提升了城中村安全系數。

　　深圳市福田區住房和建設局副局長楊傑說：“城中村是多年存在的既有現實。既然拆不了，政府就有責任去改變安全隱患突出的現狀。能上的安全措施都上，盡力避免發生重大安全事故。”“整治安全隱患，政府多投入點是值得的。改造，對於‘原村民’而言，保證了原有利益，而不是無限擴大了他們的利益。”

　　“當初從村民手裏租房子是很難的，一家一家去談的，村民對(村)股份公司(改造環境的想法)沒有信心。(水圍檸盟人才公寓)項目做完後，很多村民看了也想要納入這個改造。”莊偉才說。

　　數據顯示，深圳農村城市化曆史遺留違法建築總計達37.74萬棟，占深圳建築物總棟數的比重超過一半。

　　深圳市住房研究會會長陳藹貧說：“‘農民房’是在特殊曆史進程中產生的特殊曆史產物，曾為深圳的發展做出過重大貢獻，租金低廉，至今仍是很多年輕人來深圳的第一落腳點。”

　　然而城中村髒亂差、消防安全隱患多，也需整治。實際上，多年來深圳陸續出台過多次曆史遺留違法建築的處理意見，但絕大多數未獲得原村民的認可，城中村改造大多以地產商主導的拆除重建方式推進。然而，隨著房價的攀升，拆除重建越來越難，“農民房”存量難以僅靠市場化改造消化。

　　由於保障房籌集建設壓力大，深圳早就在《住房建設規劃2012年度實施計劃》中提出，“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。

　　“十三五”期間，深圳需新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套。然而，由於土地空間嚴重不足，房源籌集難度極大。

　　2016年，深圳出台《關於完善人才住房制度的若幹措施》，提出“十三五”期間，市、區政府可在確保安全的前提下，通過沒收、租賃、征收曆史遺留建築等方式籌集不少於8萬套人才住房。

　　此次，水圍村的整改，實際上並沒有改變“農民房”的產權不清、性質不明的現狀，但在很大程度上提高了居住安全和拓寬了政府人才住房籌集渠道。

　　深圳市住房和建設局住房規劃與建設處處長陳葉軍說：“現在深圳沒有什么地了，城中村改造是個(籌集保障房和人才住房)比較可靠的渠道。”

　　陳藹貧認為，水圍村的改造，為解決有巨大存量的“曆史遺留問題”提供了新路徑，有利於逐步消化存量。

   相關新聞：長租公寓融資擴張成為常態

　　在大量資金、企業湧入的背景下，“買賣不破租賃”、“合租”、“N+1”等租賃行業問題仍未解決。

　　今年3月，有關租賃市場、尤其是政策鼓勵的長租公寓方面備受代表、委員們的關注。其中，一些房地產以及租賃行業的代表、委員們也提出了一些有建設性的專業意見。

　　租賃市場迎來發展紅利

　　近年來，租賃市場在政策支持之下快速發展。多地落實“租購同權”政策，釋放租賃需求;大量資金、企業進入長租公寓領域，市場上長租公寓的品牌數量和保有量在兩年來快速提升。這讓不少人都覺得，在最近一兩年，租賃市場將迎來政策紅利期。

　　盡管如此，租賃市場的供需缺口依然巨大，其發展潛力也依然存在。根據《租賃市場系列研究報告》顯示，2017年我國共有1.6億租賃人口，若按照三口之家來初步估算，租房群體需要0.53億套左右的租賃房屋，而租賃房屋僅約有4600萬套，供需缺口明顯。

　　改變散租為主的供應主體

　　租賃市場的發展也引出了一系列問題。比如長租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明確法律法規依據。還有“買賣不破租賃”問題如何在新的環境下有所保障;租賃市場如何管理合租、“N+1”(所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後，作為一間房單獨出租使用。)租賃等問題。這些行業痛點在今年也引起了兩會代表、委員們的討論。其中最受關注的仍然是如何對租賃市場進行有效管理的問題。

　　有業內人士認為，個人出租者與機構出租者相比，不論是服務質量還是穩定性上，都相去甚遠，導致了租賃體驗差、頻繁搬家、租客權益無保證、政府監管困難等問題。解決這些問題關鍵還在於改變目前我國以房東散租為主的供應主體，引導專業機構成為重要運營主體。給予機構財政支持及稅收優惠等政策鼓勵;同時，在管理方面，明確租賃機構經營租賃業務的范疇，並予以備案或審批流程管理及服務支持。

　　公寓租賃融資面臨的問題

　　2017年，隨著國家大力推進住房租賃市場的培育和發展，長租公寓市場迎來了全面爆發。公寓品牌融資擴張和大量資本入場布局成為常態。

　　1、缺乏配套的金融服務

　　長租公寓運營需要掌握大量房源，如果全部依靠購買的話，需要大量資金支撐。因此，在獲取物業的流程中，如何以最低的成本獲得融資，是影響今後運營的第一大要素。眼下，傳統金融體系內部增信能力相對較弱的情況，已不能適應長租公寓的運營，因此與長租公寓對口的金融配套服務的力量，不可小覷。

　　2、融資渠道單一

　　除了直接使用自持物業的公寓，還有很大一部分公寓采用的依舊是包租的形式。這樣公寓企業在資金上可適當減輕壓力，但依舊避免不開兩個弊端，其一，資金獲取來源單一。其二，公寓依舊難逃“二房東”本質，這個形象的出現通常會影響市場估值。

　　3、融資解決方案

　　壹貫錢公寓運營商“金融保姆”服務--公寓寶，以項目與資產為基礎，為公寓運營商提供端到端貼身式金融、品牌及運營支持服務;貫穿整個運營商發展過程，為運營商經營壯大提供全過程的金融服務。

　　隨著市場不斷漸進發展，實踐經驗持續積累，我國在關於公寓融資方面的金融環境也會更加具有針對性，並加以合理科學的政策法規加以輔佐監管，共同營造健康蓬勃的公寓發展前景，共同助力房地產租賃市場打造良好的金融生態。