【掌櫃日報】實探梁溪區下甸橋地塊 日後新房價格進一步走高

　　核心提要：

　　1.樓面價：地塊起始樓面價8278元/㎡，最高樓面價12416元/㎡，與近期拍出的地價相比不高，但實際可銷售商品房起始樓面價遠超8278元/㎡;

　　2.要求：無錫土地市場首次掛出地塊有約定建造定銷商品房的要求;

　　3.產品：規劃打造10棟住宅樓(含470套定銷商品房，戶型面積段92-128㎡)，成品房比例不得低於30%;

　　4.價格：地塊定銷商品房毛坯均價9500元/㎡(不再因市場及政策因素變化調整);

　　5.區域：區域萬元地成標配，日後新房價格將進一步走高。

　　地塊信息：成品房比例不得低於30% 約定建造470套定銷商品房

　　1、XDG-2018-10號地塊(下甸橋地塊)

　　①概況：

　　位置：梁溪區南長街與港務路交叉口西南側

　　土地面積：81833.8㎡

　　土地用途：商住用地

　　容積率：≤2.3

　　土地出讓起始金：15.58億元(對應樓面價為8277.65元/㎡)

　　最高限價：23.37億元(對應樓面價為12416.47元/㎡)

　　②規劃設計要點：

　　成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低於30%

　　建築限高：滿足機場淨空要求，沿南長街50M范圍內建築限高12米

　　商業服務：淨菜超市1處，建築面積≥500㎡

　　文化體育設施：文化活動用房一處，建築面積≥460㎡;文化活動場地占地面積≥770㎡，其中含標准球類活動場地一處

　　社居委用房：建築面積≥1000㎡

　　物業管理設施：≥物業管理區域總建築面積的4%

　　衛生服務設施：社區衛生服務站一處，建築面積≥300㎡

　　養老設施：居家養老服務用房一處，建築面積≥340㎡

　　③規劃建築設計方案：

　　該地塊造成項目總建築面積為244062.5㎡，其中住宅部分規劃打造10棟住宅樓，總建築面積172762㎡。按照約定，3#、10#、9#住宅樓將建造定銷商品房，建造面積52335.5㎡，毛坯均價9500元/㎡(不再因市場及政策因素變化調整)，共計造470套，戶型面積段為92-128㎡。

　　地塊實探：緊靠古運五愛苑 淨地可隨時開發建設

　　房掌櫃實探該地塊了解到：地塊四至范圍為東靠南長街路，南靠運河東路，西至運河東路，北至港務路。地塊周邊小區較多，有古運五愛苑、複地悅城、複地源墅、九龍倉碧璽、東寶康園和金匱苑等。目前，地塊為淨地，內部平整，可隨時進行開發建設。

　　下甸橋地塊位於無錫主城區城南片區，在交通、商業、住宅、生態配套等方面的發展都較為成熟，同時地塊周邊物聯網和物流產業集聚，有一定的購房支撐。

　　自駕(交通路網發達，可通往無錫各區)：對自駕出行的居民來說，地塊周邊有城南路、運河東路、運河西路、新光路、金城路快速內環、周新東路和永旺大橋等多條交通要道，往北可進入新吳區，向南直達太湖新城，交通便捷。

　　公交(地鐵1號線+近十條公交線路，出行便捷)：對公交出行的居民來說，附近有31路公交車到達港務四區公交車站，可以直達該地塊;另有111、130、762、36、5和150路等公交線路到達附近，班次間隔10-25分鍾。此外，地塊距離地鐵1號線華清大橋站地鐵口不足1公裏。

　　配套(生活商業配套較為完善，滿足居民生活需求)：就社區商業而言，周邊有古運五愛苑和複地悅城等小區的底商及新光農貿市場可以滿足居民的生活需求;同時3公裏范圍內還有長江路商圈、孔雀城商業街、蘆村浜商業街，無錫市人民醫院、沃爾瑪超市、無錫市第六高級中學、無錫花園實驗小學、無錫市古運河實驗小學等配套。此外，運河南面集聚了物聯網和物流產業地。

　　小區(新老小區林立，人口密集)：目前，地塊周邊聚集了眾多新老小區，包括古運五愛苑ABC區、金匱苑、五星家園、新光嘉園等。新房方面，複地悅城、複地源墅、東寶康園和孔雀城住宅房源已售完，金科世界城公寓樓和華發中南裝飾城項目待售;目前，僅九龍倉碧璽和富力運河十號在售，產品為首改和改善類型，高層均價為18500-22000元/㎡。

　　地塊簡析：地塊可銷售商品房實際起始樓面價遠超8278元/㎡

　　1.地塊定銷商品房毛坯均價9500元/㎡，可銷售商品房實際起始樓面價遠超8278元/㎡。

　　下甸橋地塊起始樓面價8278元/㎡，最高限價樓面價12416元/㎡，不管是起始樓面價還是最高限價樓面價都不是很高，可能和約定建造定銷商品房的條件有關。

　　房掌櫃從該地塊的規劃設計方案中獲悉，地塊總建築面積為172762㎡，其中3#、10#、9#住宅樓將建造470套定銷商品房，建造面積52335.5㎡，按此計算，商品房部分的建造面積約120426.5㎡。

　　而就定銷商品房規定的毛坯售價均價9500元/㎡(不再因市場及政策因素變化調整)而言，不夠開發商開發整個地塊的建造成本，那從某種程度來說定會推高可銷售商品房的地價，回歸到起始樓面價，也勢必是遠高於現在的8278元/㎡。

　　2.住宅水系資源豐富，有利於景觀住宅的打造。

　　在地理位置上，該地塊靠近京杭大運河，水系資源豐富。房掌櫃查閱資料得知，沿京杭大運河西岸還規劃建設有核心區運河新天地，包括五星級酒店綜合體、濱水商業街、運河廣場、運河景觀帶等，得天獨厚的生態環境以及政府規劃，這些都有利於高端景觀住宅的打造。

　　同時，根據該地塊的規劃建築設計方案獲悉，該地塊未來打造的景觀方案已出爐，包括河道景觀、主次景觀、廣場景觀和小區內部軸線景觀等。

　　3.區域萬元地成標配，日後新房價格將進一步走高。

　　區域內在售住宅房源的有九龍倉碧璽、富力運河十號和稍遠點的融創·運河壹號府，產品多為首改和改善類型，毛坯高層均價為18500-20000元/㎡，精裝高層均價為22000元/㎡。

　　從各樓盤的地價來看，九龍倉碧璽樓面價2345元/㎡，富力運河十號樓面價10068.91元/㎡，融創·運河壹號府樓面價9609.41元/㎡。目前，九龍倉碧璽所售房源已不多，待該項目售完後，區域內將無低地價房源，這意味著未來區域內新房價格將會走高。

　　同時地塊所在的城南片區連接無錫主城區、新吳區和太湖新城區域，輻射區域內老小區林立，人口密集，且聚集了無錫智造產業園、揚名科技創業中心等以物聯網發展的信息技術企業，置業需求旺盛。未來該地塊建成項目後，或進一步補充輻射區域房源。