標杆房企銷售業績爆發 房地產市場下半年或出現拐點

　　調控重壓之下，標杆房企銷售業績依然爆發。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截止到目前，公布前6月銷售業績的房企合計31家，這31家銷售金額達到了25031億，同比上漲幅度高達36.2%。其中，部分房企銷售額漲幅驚人。中國金茂前6月銷售額為717.62億元，同比上漲197.7%;奧園地產前6月銷售額為402.9億元，同比上漲143%;花樣年前6月銷售額為113.07億元，同比上漲123%。

　　在房地產市場總量面臨天花板的同時，中小房企的生存空間越發艱難。新城控股副總裁歐陽捷表示，公布銷售業績的房企都是上市公司，也是規模較大的房企，這完全符合我們說的“大象比兔子跑得快”的邏輯，因為所有的資源包括(金融、供應商)都在向大房企集中。但市場整體基本穩定、增長有限，大房企的市場份額不斷提高，中小房企的業績不斷下降，日子更加難過。

　　標杆房企銷售業績爆發

　　在規模即生產力的行業共識之下，標杆房企普遍啟動了高周轉模式。也正因此，在調控越發嚴厲之下，標杆房企在前6月業績反而再創新高。

　　具體而言，碧桂園、萬科、恒大這三家企業前6月銷售額已經突破3000億;作為高周轉典型代表企業，碧桂園前6月銷售額已經達到4125億，同比上漲42.8%，這是半年業績報告中首次出現銷售額超4000億元的房企。在公布銷售業績房企中，銷售業績超千億的房企目前為五家，分別為：碧桂園、萬科、恒大、融創、中海。中海地產前6月銷售額為1508.46億，同比漲幅為18.5%。

　　此外，還有部分企業業績增長搶眼。中國金茂公告顯示，1-6月銷售金額為717.62億元，同比上漲197.7%;合同銷售金額為241.08億元;同比上漲16.44%;奧園地產公告顯示，1-6月銷售金額為402.9億元，同比上漲143%;花樣年公告顯示，1-6月銷售金額為113.07億元 ，同比上漲123.77%;合約銷售均價為9704元;2017年同期，花樣年1-6合約銷售均價為7878元;合同銷售金額為50.53億元;同比上漲5.03%。

　　市場並非一片飄紅，也有業績下跌的品牌房企。金地集團公告顯示，1-6月銷售金額為630.7億元 ，同比下降10.34%;合同銷售金額為703.4億元;同比上漲60.03%;金地商置公告顯示，1-6月銷售金額為159.67億元 ，同比下降10.34%;合同銷售金額為226.08億元;同比上漲305.09%。

　　歐陽捷曾在年初預判，今年是“大穩小亂”的一年，房地產宏觀形勢相對穩定，調控確保了市場不會大起大落、房價不會暴漲大跌，全年銷售面積將趨於“零增長”，銷售額將略有增長。因城施策、一城多策將出現更多的市場亂象，但不會改變市場大格局。

　　那么，嚴厲調控之下，大型房企緣何 “豐收”?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，大型房企的集中度和市場占有率在提升，所以大企業的銷售總金額的增幅會明顯超過全行業的平均水平。雖然調控背景趨嚴，但是全國市場的冷熱不均。全國大部分的弱二線三四線市場成交依然比較活躍，現在只有一線和少數的強二線都市圈成交量有所下滑。

　　“做大依然的當下房企的主流選擇。整體看，房企拼規模趨勢加劇。”中原地產分析師張大偉認為。

　　搶奪現金流與增持、回購並行

　　央行近日發布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》指出，當前房地產市場發展總體平穩，租賃住房市場發展加快，房地產投資韌性較強。但也要看到，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大。下一階段，要圍繞“房住不炒”這一主線，進一步鞏固房地產調控政策效果的同時，繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

　　6月以來，監管層又對房地產市場進行了一輪密集表態。

　　先是“棚改貸款收緊，全國一刀切暫停棚改”的傳聞，繼而內地限制房企外債資金投資境內外房地產項目，再到有傳發改委考慮禁止企業發行364天期美元債。緊接著6月28日住建部等七部委重拳出擊對京、滬、廣、深等30個城市啟動整治房地產市場亂象專項行動，加之西安、長沙、杭州等多個城市陸續推出加強樓市調控措施，這一切使得開發商的焦慮開始在市場蔓延。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認為，這一系列利空消息，將對房企產生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續加大;七部委治理市場亂象，會在一定程度上影響回款速度，同時也意味著三四線樓市逐步降溫，這對業績的影響不可忽視。從房企資金兌付壓力來看，壓力將在2018年第三季度真正體現。

　　面對融資通道日漸逼仄，碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋戰略”用規模換現金;泰禾為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在面臨超高的償債壓力;綠城要求員工“全面”加速資金回籠，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略，加速資金回籠……

　　在這一輪去杠杆的較量中，資金決定了房企未來規模擴張的能力。在越來越多房企加入搶奪“現金流”行列的同時，為了不加劇融資難度，開發商們開始“抄底地產股”，通過回購和增持來提振信心。

　　7月4日，恒大斥資3.8億港幣回購1850萬股份。這是繼7月3日，回購2.86億港幣回購1412萬股之後，恒大本月第二次回購股份，兩天之內恒大共花費6.6億回購股票。

　　在此之前的6月27日-29日，碧桂園接連三天回購股票，數額分別是800萬股、1500萬股、3000萬股，共計耗資約6億港幣。

　　不僅有多家房企積極進行股票回購，還有開發商進行了股票增持。

　　“只要市場大幅低估旭輝股票，我們就增持。對旭輝集團的成長和旭輝股價的未來非常有信心。”旭輝控股董事長林中表示。

　　2018年5月28日至2018年7月3日，旭輝集團創始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股，總代價約為港幣1.55億元。這是林氏家族信托繼2018年4月底及5月初的兩次小幅度增持之後，進一步大規模買入旭輝股票。

　　據中國房地產報記者不完全統計，7月2日，泛海控股實際控制人盧志強增持了公司股份150萬股，這是繼6月28日增持300萬股之後再度出手。

　　6月26日-27日，新城發展控股獲控股股東王振華連續增持公司129萬股，涉資889.83萬港元。6月25日-27日，龍湖地產主席吳亞軍連續三日增持公司511萬股，耗資1.1億港幣。6月20日，融信中國獲歐宗洪家族信托增持26.5萬股，在整個6月份，歐式家族共計斥資1.1215億港元買入融信股票。6月15日，禹洲集團董事局主席林龍安增持公司50萬股，6月20日再增持20萬股。

　　6月28日，金茂發布公告稱，該公司獲公司執行董事、管理層增持162萬股股份，平均價為每股3.77港元，總金額合計610.74萬港幣。

　　對於房企的集體“護盤行動”，某私募人士稱，當前大多數上市房企的估值都比較低，內房股PE倍數普遍在7—10倍，相較其他行業較低。同時內房企業估值在7—8倍左右，在國際范圍內也處於倒數第一。而且房地產市盈率普遍較低，今年上半年房企業績表現不俗，這也成為股東增持的好機會。但如果從基本面綜合考慮，風險依然很大，特別是考慮到負債率和資金壓力。

　　合富研究院認為從大概率看，現狀房地產調控難有反轉。但基於對國家宏觀調控及目標分析判斷，未來流動性定向寬松力度或將持續加大，並不直接利好房地產，但會有間接利好。但是下半年房地產成交回落或許在所難免，只是下行幅度有限。一線與二線城市房地產成交有可能已階段性見底，風險主要來自三四線城市，由此可能牟房企經營帶來影響，後續房地產周轉仍受長期抑壓，要突破經營難局，對於房企來說，是任重道遠的事情。

　　行業拉鋸戰開打

　　數據還顯示，企業間分化加劇，強者愈強的態勢明顯。1000億以上超級陣營共7家，銷售額增速為32.5%，規模化優勢持續凸顯，其中碧桂園、恒大、萬科分別突破了4000億、3000億、3000億大關，逐步拉大與其他企業的差距，行業寡頭初現。

　　一位房企高管稱，在目前的市場情況下，所有的資源都在向大企業集中，銀行、基金、供應商等全面偏好大型房企，龍頭房企的車輪還在滾滾向前，大企業會跑得更快，中小企業越來越沒有優勢，甚至會面臨著生存難題。

　　隨著行業集中度的大幅提升，規模房企在融資、拿地等方面的優勢突出。對於傳統地產開發企業而言，擴大規模已經成為其第一要務，只有短期做大規模才能在激烈競爭的洪流中立於不敗之地。

　　在規模化的指引下，大部分龍頭房企都設定了中長期的業績目標。除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，融創、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預期增長率高達98%;陽光城、正榮等誓破千億，目標增長超過40%;華潤、中海、龍湖等目標相對穩健的企業也預期20%以上增速。福晟、佳兆業、奧園、新力、融僑等企業，紛紛提出要在2-3年內完成千億的銷售目標。

　　重點品牌房企的業績目標完成度較高，大部分房企上半年完成40%以上。新城、正榮等7家企業上半年把握合理的銷售節奏，完成50%以上，全年目標達成得以保障;另有13家企業完成40%以上，目標鎖定性較強。按目標設定的態度區分，激進、穩健、保守的三類企業平均完成率均在45%-51%之間。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從全國數據來看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀錄。張大偉預測，2018年下半年，隨著30大城市開啟樓市調控嚴打模式，中小企業銷售壓力變大，但標杆房企將繼續刷新曆史銷售紀錄。

　　報告還顯示，二線城市仍是房企業績主動力，三四線城市銷售業績上漲明顯。自2017年以來，重點二線城市相繼出台人才新政，吸引人才加速向城市聚集，進一步推動樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住二線城市銷售契機，加大在青島、沈陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度，二線城市銷售業績同比增長19%。一線城市受調控政策影響，銷售金額同比下降21.9%，三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響，銷售業績大幅上漲，同比增長45.2%。

　　對於未來的房企格局，克而瑞研究中心分析，今年上半年，國家和地方政府調控政策層出不窮，尤其是在信貸持續緊縮的背景下，規模房企上半年的日子並不好過。但今年下半年市場資金面預期將改善，房企銷售情況有望好轉。另外，下半年將有更多的房企落實“高周轉”的策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。

　　下半年出現拐點？

　　當前，房地產市場形勢非常複雜。一方面，調控並未有放松之勢。限購、限價等政策依舊壓頂;另一方面，在嚴厲去杠杆背景之下，房企面臨嚴峻的資金壓力。未來半年行業走勢也備受關注。

　　從宏觀層面來看，楊紅旭認為，主要的影響因素是政策，政策調控還在加碼，下半年的政策還會進一步收緊，所以需求面應該會出現萎縮。全國的銷售總面積會出現由正增長轉為負增長。估計未來兩三個月就會出現拐點，全國的銷售總金額年內可能保持一個基本平穩的狀態，就是說可能是在零增長左右。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為，房企整體面臨的市場形勢並不樂觀。“下半年可能品牌房企的銷售總規模和市場集中度還會提高，但是企業的利潤也會降低。一方面，一線城市和強二線城市中，開發商的資金回籠速度要求比較高，房企在拿到預售許可的時候必然會被“砍”，會出現虧損或者不賺錢的情況。另一方面，三四季度是整個民營開發企業資金壓力最大的時候，這時企業為了回款，迫不得已會降價銷售。另外，下半年個別企業可能會出現嚴重的資金斷裂的情況，除非是被其他的房企或者金融機構收購，注入資金。據我了解，排名前20的房企當中，資金面緊張的有差不多一半。”

　　嚴峻市場之下往往也是市場洗牌的最佳時期。張宏偉認為，未來一到兩年，市場集中度會迅速增加。市場格局即將定局的時候，每個企業都會盡可能地去爭取市場份額。另一方面，下半年還有目標，對於排名靠前的房企來說，目標的實現和職業經理的考核掛鉤，跟調控和資金鏈緊張沒有關系，目標驅動之下，都會想方設法去完成規模增長。

　　張大偉注意到，從企業之間的銷售數據看，有10家企業銷售業績漲幅超過50%，8家企業漲幅在40%-50%之間。整體市場分化趨勢在2018年下半年有望更加明顯。他還注意到，雖然一二線城市調控持續，但大部分標杆房企都開始積極拿地。從全國數據看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀錄。在這種大趨勢下，大量中型標杆房企積極搶地，特別是銷售額從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，都是過去一段時間內搶地的主流企業。

   （房掌櫃整理來自21世紀經濟報道、中國房地產網、華夏時報）