中原鄭叔倫：如果人生能再選一次 還會選地產選中原

　　2018年7月5日，深圳中原董事總經理鄭叔倫接受房掌櫃獨家專訪，在一個多小時的時間裏，他為我們講述了從業二十多年的經曆、對深圳樓市觀察與思考以及對中原“變與不變”的理解。

　　“如果人生可以再選一次，我還會選房地產，還會選中原。”

　　一身挺拔的黑色西裝、淺紫色襯衣，臉上總帶著微笑，看起來親切又精神。聊到盡興處，雙手還會不由自主地用豐富的語言表達內心的喜悅。

　　出生成長在香港，長期在深圳工作，鄭叔倫一口流利的普通話，若是不細聽，輕微的港腔不大聽得出來。

　　談入行故事

　　兩進中原，這個行業很好玩

　　1993年，離亞洲金融危機爆發還有四年，大學數學系畢業的鄭叔倫和同學四處求職，那時香港找工作很艱辛，他投了很多簡曆，面試了很多工作，碰過很多壁。

　　“畢業太久找不到工作，心裏很有壓力，中原是第一個發任請聘書(offer )的，所以就毫不猶豫去了。”鄭叔倫說。

　　因為這次機緣巧合，鄭叔倫的人生第一次和中原發生交集。這一年，中原15歲，在掌舵人施永青的打理下，已經是一家羽翼豐滿的公司了。

　　第一天去公司報到，上午參加完簡短的培訓，下午就被安排去項目接待客戶，沒做好准備，心裏沒底，他很忐忑。

　　後來他恍然大悟，原來這就是中原的文化——重實戰、重實踐。

　　“很多事情，你不去嘗試，是不會做好的。我跟你說怎么做好銷售，你聽一堂課十堂課，但是你沒有去接待一個客戶，都是沒有用的。”鄭叔倫說。

　　1992年改革開放後，中原的業務開始走向大陸，雖然離深圳近，但直到1997年，才跟隨香港房企東海地產來到深圳。

　　進中原不到一年，鄭叔倫跟隨領導去東莞常平一個占地1800畝的項目隱賢山莊主導策劃工作，領導是主策，他是助理。三個月後領導離開，重任一下落在鄭叔倫的肩上。

　　對於一個非科班出身、資曆尚淺的年輕人來說，這既是挑戰，更是機遇。

　　最終，隱賢山莊取得了成功，它成了東莞集旅遊、度假、休閑一體的大型旅遊景區，原國家主席楊尚昆先生還為項目親筆題名。

　　隱賢山莊的經曆也讓鄭叔倫更加的自信。在以後的二十多年中，他操盤的項目超過了100個。

　　鄭叔倫回憶，“開盤前一天睡不著，像十月懷胎一樣，做那么多准備，到底怎么樣，心理沒底，既緊張又興奮。開盤當天看到第一個客戶，後面陸續又有客戶，最後賣得很火爆，心裏很喜悅，做地產的最大的滿足感，就是希望賣個滿盤紅嘛。”

　　在一個行業待久了，很多人會想跳出去看看外面的世界。

　　1995年，射手座好挑戰的鄭叔倫離開中原，打算去外面闖闖，心想肯定有更好的。

　　出去3年，換了五六家公司，試過一些行業，甚至還賣過飛機，每一家都沒待過半年，後來他發現自己的真愛是地產。

　　“做了幾個月沒什么意思，換一家，又沒啥意思，再換一家。每天說的話都一樣，接待的客戶也差不多，不停地重複。”他笑著說，“房地產不一樣，每個項目不一樣，每個客戶不一樣，每一天都不一樣，對我來說是個很新奇的東西。”

　　1998年，鄭叔倫再次回到中原。這一年，中原在深圳的業務正起步。

　　在中原，幾進幾出的人很多，七進七出也不奇怪。

　　“中原就是這樣，你要走，不留你，可你再回來，中原也會更歡迎你。施老板很尊重人才，覺得每個人都是公司的老板，公司有千千萬萬個老板。我既然是老板了，肯定好過去別的公司打工。”鄭叔倫說。

　　這次回來，他更堅定了。

　　“我很愛這個行業，也很愛這個工作。98年回來就被調到深圳，一直做了二十年，從來沒有走過，也不打算走了，除非有一天老了，跑不動了，要退休了，要不然我也不會離開。”

　　鄭叔倫聊到一個細節，他聽同事講，有個樓盤賣完最後一套，同事們都哭起來了，“我們最大的成就感就是把樓盤賣空了，這種滿足感很喜悅。”

　　年初，采訪過中原工商鋪Star黃猛，他聊到Alan(很多同事喜歡親切地稱他Alan)時，無比尊敬仰慕，希望自己也能像Alan一樣牛逼。

　　這種牛逼正是源自他的一絲不苟和自我push，他給自己的要求是，每個方案每個點子必須不同。“其實我們可以出一樣的方案，給不同的開發商給不同的項目，但這樣浪費了項目天生的條件，也浪費了怎么去做好營銷的資源，更浪費了發展商的信任。” 鄭叔倫告訴房掌櫃，“天道酬勤，只要你堅定自己的目標，很用心地去做好一件事情，做好的機會還是比較大的。我們做過很多的項目，成功的很多，但是也有失敗的，失敗不重要，重要的是從失敗當中吸收教訓，失敗是為了下一次跳得更高而准備。”

　　鄭叔倫在中原幾乎是順風順水，不過也有小遺憾。

　　前幾年，中原提出“大深圳”戰略，以深圳中原為原點，去外地發展分行，當時他是主要負責人之一。

　　幾年時間，中原在昆明、長沙、福州、惠州、佛山、南昌等地開了13家分公司，2012年晉升，他被調回深圳，心有不舍。

　　“分公司像是自己的小孩，從無到有一手建立起來，很不容易。回來後有次專程去昆明公司開年會，臨走與同事道別，心中感慨萬千，淚水快要流出來了。看不到他們做到很成功我就離開了，這是我的一個遺憾。”鄭叔倫說。

　　談深圳樓市十年

　　漲的時候多，跌的時候少

　　回憶過去十年深圳樓市的起起伏伏，鄭叔倫用了四個字來形容——“驚心動魄”。

　　“以前大家迷信房價一定會漲，2008年第一次跌，大家都很迷茫，有些人選擇拋，也有些人選擇借款(買)，發展商想盡促銷手段。現在你回頭看，當時有很多想不到的優惠折扣。成交很低，很多中介公司裁員，關門。”當年發生的一幕幕，鄭叔倫至今仍記憶猶新。

　　鄭叔倫未曾想到，市場會恢複得這么快，跌了一年左右後，市場開始呈現好轉。

　　鄭叔倫把房價比作一個充滿氣的氣球，市場動力、經濟發展，推著氣球往上升，但調控有點像人為的手，把氣球往下壓，一旦政策放開松手，氣球就報複式地上升。

　　於是就有了2015年，深圳房價一年上漲將近60%，“月光盤”一天一個價也不奇怪。2016年10月4日，深圳出台“深八條”政策，此後21個月裏，新房房價環比不再增長，每個月跌幾塊、幾十塊。

　　這輪調控一直持續到今天，以後還會持續，期間出了很多“補丁”政策。這些政策有個共同的目的——控制房價上漲。

　　“我們近期做了一個調查，十年間深圳房價升了4倍，當時1萬多，現在5萬多。深圳房價雖有跌的時候，但總體看，升的時間長，跌的時間短;升的幅度多，跌的幅度小。最後形成了這十年， 400%的增長。”鄭叔倫說。

　　聊到“每調(控)每漲”，鄭叔倫認為，影響房價的因素非常多，經濟的、人口的、供應的、需求的、金融的、政策的等等，沒有一個政策能解決所有問題，有些手段只能解決某些問題，一個點解決幾個面是不現實的。

　　鄭叔倫以最近熱議的“限價政策”舉例，限價後，一二手(房價)倒掛嚴重，一手便宜了，二手價高了，大家覺得買一手就賺了，更想買一手，那怎么辦呢，搖號。

　　以往房產投資屬性太大了，很多客戶買了好幾套房，只住一套，其他的空置，有些人有十幾套房，一個星期都住不下來。現在的方向是“房住不炒”，回歸居住是比較合理的，但你說房子完全沒有投資屬性也不現實。長遠來看，應該把兩個屬性分開，把兩個市場分開，買得起的人進入商品房市場，買不起的人由政府去解決。

　　調控政策頻出，一手房數據受政策影響大。鄭叔倫建議如果客戶要了解房價真實走勢，可以參考二手房走勢，中原指數反映，目前一手房雖然在下跌，但二手房還是輕微往上升，幅度比較小。

　　談到未來三五年房價走勢，鄭叔倫說，“很難預測政策的事情，‘房住不炒’已經成為國策，調控政策肯定是堅定不移的，以往政策不太持續，這屆政府對政策的延續性是比較強的。”

　　他認為，調控短時間內不會消除，房產投資屬性正在減弱。不要抱短期買進一年內賣出賺中間差價，這個不太現實。“如果真有自住需要可以買，長期持有投資也可以買，政府也鼓勵長租，買套房長期租給別人。買房要根據收入來，要供得起，如果有壓力可以先租。如果只是解決居住問題，可以不從商品房入手，考慮保障住房，政府在加大土地保障住房供應。”

　　鄭叔倫提醒，“期待深圳房價大幅下跌，跌到買得起也是不可能的。房價與當地經濟發展息息相關，未來下跌很困難，不過升值幅度會比較小。”

　　談中原的變與不變

　　四十年前專注賣樓，四十年後還賣樓

　　“過去十年深圳中原一直引領行業，比較慘的時候，很多公司都在虧損，但深圳中原還可以盈利，挺值得驕傲的。”鄭叔倫說，“不敢說自己很厲害，但我們始終抱著一顆平常心、謙卑心，我們也還有很多改善的空間。”

　　過去十年，跟中原以往經曆的不一樣，每一年都有特別的事件(發生)，政策也好，市場改變也好，每一年都有變化，很難做五年計劃、十年計劃，變化太快了，計劃趕不上變化。

　　“現在我們也不敢看太長遠，一年一年去做應對，市場出政策出變化，我們就想辦法去適應。”市場變化風雲莫測難以琢磨，鄭叔倫覺得這就是挑戰。

　　中介行業和前幾年不太一樣。以前中介並沒有門檻，但是現在門檻高了，中小中介的生存空間正在被壓縮。深圳有牌照的中介從業人員將近7萬人，去年一二手房成交12萬套，平均一個業務員一點幾套。

　　“尤其是資本進來後，這個行業更難穩定發展，人來來去去的。”鄭叔倫坦言，“這幾年，中原面臨很多競爭，但總的來說還是不錯的。”

　　“不管你門店有多少，不管市場怎么變，行業怎么變，客戶最後見到的都是業務員。這個行業是靠人的，靠人的專業程度，中原花了很多的精力去做員工培訓，提高員工的專業服務能力。”

　　去年，很多中介力推“真房源”，中原強調回歸初心，喊出了一句接地氣又樸實的口號——“安全中介選中原”，第一個為 “房產交易安全”發聲。

　　鄭叔倫提到，中介行業正在發生了兩大變化。

　　一是人與人的交流方式在變，以前是經紀人打電話騷擾電話很麻煩，很多人不願意接陌生電話，客戶自我意識很強，交流開始轉向網絡、微信。二是經紀人的角色由主動變為被動，以前是經紀人找客戶，現在客戶有需要找經紀人，主動權在客戶手裏。

　　中原正在通過技術的創新，希望能解決與客戶的及時溝通交流，比如客戶服務中心24小時在線，未來也會應用人工智能，在客戶需要的時候第一時間出來。

　　“這個行業是不斷創新的，我們的創新點不是開展新業務，而是創新服務。中原的本業和使命是促成成交，過去四十年專注賣樓，未來四十年還是賣樓，但賣樓的方式會有創新。”未來，還會發生什么，無法確定，但可以肯定的是，中原還會賣樓，鄭叔倫還在中原。