房地產調控仍將保持從嚴態勢 以抑制房價非理性上漲

　　今年以來，隨著一系列樓市調控政策密集出台，房地產市場趨於穩健。國家統計局7月17日發布數據顯示，6月一線城市商品房價格保持平穩，調控效果初顯;二三線城市則受人才大戰、棚改貨幣化安置影響，漲勢仍存。多位業內人士表示，下半年，我國房地產調控仍將保持從嚴態勢，以抑制房價非理性上漲。

　　一線城市調控效果初顯

　　7月17日，國家統計局公布了6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數，以及15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動情況。

　　數據顯示，從同比看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由上月下降轉為上漲0.1%。從環比看，漲幅也僅為0.6%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，6月各地繼續堅持調控目標不動搖、力度不放松，繼續嚴格執行各項調控措施，促進了房地產市場健康發展。

　　據7月17日自然資源部授權編制的全國主要城市地價監測報告顯示，在調控總體從嚴背景下，今年二季度，熱點城市調控效果顯著，樓市價格上漲預期回落，市場趨向理性。20個熱點城市中，半數城市住宅地價環比增速回落;9個城市住宅地價同比、環比漲幅均有所放緩。

　　以北京為例，中原地產研究中心數據顯示，北京自去年發布“3·17”樓市新政以來，全市新建商品住宅合計簽約23388套，成交量同比下降48.7%，刷新曆史最低紀錄，而二手房僅簽約120821套，同比下跌52.6%。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，由於一線城市的調控政策相對較嚴，新房價格相對平穩或小幅上漲，預計今年下半年市場漲幅還將進一步收窄。

　　二三線城市有待降溫

　　相對於一線城市房價趨於平穩，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月有所擴大。而35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6%和4.3%。

　　全國主要城市地價監測報告顯示，人才引進政策和非熱點城市調控力度寬松，刺激了各類需求，部分城市出現相對明顯的升溫。其中，三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處於高位運行。

　　針對樓市高溫向二三線城市傳導的情況，張大偉指出，“最近幾個月全國密集發布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加搖號政策刺激，限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因”。

　　7月16日，在解讀全國房地產開發投資和銷售雙雙上漲時，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高，有一些熱點城市上漲的壓力比較大。下一步，還將加強和完善宏觀調控。

　　下半年需關注供應端

　　據中原地產統計，2018年上半年，全國出台的大大小小的樓市調控政策高達192次。疊加7月初的這輪調控，年內調控措施已經超過210次。

　　由於調控節奏並未明顯放緩，甚至還有提速，分析人士普遍認為，這意味著今年下半年樓市將面臨政策高壓。

　　張大偉表示，預計下半年樓市調控力度將全面超過上半年。在具體措施上，一方面，對於政策調控不夠嚴厲的三四線城市來說，現有調控政策升級將是主要方向;另一方面，對於熱點一二線城市來說，在“控”的基礎上，微調手段也將不斷出台，從而使政策不斷合理化，並堵住漏洞。

　　中信建投在一份報告中指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

　　該機構表示，除了傳統的“四限”政策的複制，下半年會有很多新增的“補丁”政策出台。

　　其中，在需求端打擊投機炒作。具體做法為：購房對象口徑調整;人才落戶購房的條件升級;限制企業買房;優先剛需購房。長沙、成都等城市對人才落戶政策的修補和收緊，將可能在越來越多的城市出現。西安、上海等城市的限制企業購房等做法，也可能被更多城市複制。

　　該機構指出，相比需求端政策，更應該關注供應端。因為，“當前房地產市場最為關鍵的矛盾在於去庫存之後所帶來的低庫存環境，而嚴格的限價令所產生的一二手房價差則加劇了投資投機性需求的入場。只要這兩個要素沒有得到解決，個別城市的亂象還是會時有發生。”因此，“行政化的手段是必要的”，規范市場秩序、強化住房供應、管控預售價格都是可能的做法。

　　中信建投還表示，下半年的市場供給規模將進一步釋放，一方面在於三季度開始房企開始迎來供給的高峰，另一方面則在於今年融資環境趨嚴的環境下，房企出於現金流的考慮也將加速推盤以實現現金回籠。這也將帶來三季度房地產市場銷售的熱度持續。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進則持有不同看法，他表示，三季度是市場面臨利空消息最多的時段，房地產市場成交規模可能會出現下滑，甚至同比負增長。到第四季度，企業出於沖擊年度業績的考慮，有可能加快推貨節奏，並促進交易量提升。

　　調控政策仍將從嚴

　　國家統計局數據顯示，我國房地產市場下半年依然有望上行。毛盛勇在7月16日的發布會上表示：“從房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費等先行指標來看，下半年房地產投資也有望保持比較快的增長。房地產投資今年上半年增長9.7%。下半年的房屋新開工面積在加快，土地購置面積和土地購置費增長也在加快，以此來看，下半年房地產投資也有望保持一個比較快的增長。”

　　針對市場苗頭，住建部等四部委明確要求防止提取住房公積金用於炒房投機，熱點城市被約談;各城市也繼續收緊調控，海南實行全域限購，長沙、西安、杭州等暫停向企事業單位及其他機構銷售住房，丹東、溫州、銀川等城市繼續上調首付款比例等。

　　實際上，今年6月以來，我國密集出台一系列樓市調控政策。6月16日，自然資源部發布消息稱全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，不動產登記體系進入到全面運行階段;6月25日晚，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行，棚改貨幣化安置輕踩刹車;住建部等七部委聯合發文於今年7月初至12月底開展治理房地產市場亂象的專項行動。

　　張大偉分析稱，從全國房地產市場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新曆史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行，抑制部分市場的非理性購房。據公開數據顯示，居民長期貸款在2017年上半年為2.82萬億元，在2018年上半年減少到2.5萬億元。

　　在談及下半年樓市調控政策時，毛盛勇指出，將從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產平穩健康發展，促進長效機制建設，更好地實現“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

　　穩步推進租賃市場建設

　　在調控的同時，房地產長效機制建設也一直備受關注。其中，大力發展住房租賃市場被視為房地產市場長效機制建設的重要一環。當前，各地紛紛出台政策，大力發展租購並舉的房地產市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出台了支持住房租賃市場發展的重要政策。

　　6月15日，北京市《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》正式發布實施。很多北京市民認為，《意見》回應了市場需求、社會呼聲，順應了城市戰略定位和產業發展轉型的需要，對於有效解決城市運行和服務保障行業務工人員基本居住問題意義重大。

　　這是北京市在發展租購並舉房地產市場上邁出的重要一步。不僅如此，北京市曾明確提出，在2017年至2021年，將新供應各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設用地上建設。此外，北京市住房城鄉建設委還會同金融管理部門，針對集體建設用地建設租賃住房融資貸款需求特點，積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。國家開發銀行北京分行、農業銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行等第一批4家銀行已確定具體融資方案，將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。

　　近日，上海市住房租賃公共服務平台啟動上線試運行。據介紹，該平台建成後，將逐步實現租賃合同網簽、備案一體化，同時為規模化、機構化、專業化的住房租賃企業提供集中備案便利。

　　最近出台的《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。

    （房掌櫃整理來自北京商報、經濟日報、21世紀經濟報道）