房地產年中考：房企業績兩重天 融資用途受嚴格監管

　　在行業一片肅殺氛圍中，房企們陸續發布2018年上半年業績預告。在過往1~2年銷售規模的高歌猛進和資金寬松的周期拖底下，主流房企大多能獲得不俗的業績，個別房企甚至獲得500%之巨的增長幅度。

　　不過，大公司業績預增並不能完全掩蓋行業所面臨的隱憂。今年上半年，雖然房地產合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長，但增速已出現較大程度下調。且在棚改政策的調整下，貨幣化安置的比例或將大幅降低，這將構成下半年三四線城市的銷售壓力。

　　多重因素疊加之下，房地產企業的資金狀況已呈風聲鶴唳之勢。更為嚴峻的是，個別房地產企業已陷入經營不善之困境，導致違約現象時有發生。近日，上市公司中弘股份已經“爆雷”，多個項目銷售停滯，業績同比下滑4876.59%。

　　地方不斷加碼樓市調控

　　地方正經曆一波新政出台的小高峰，除了限購、限貸、限價、限售等措施，一些城市將開發商銷售的門檻抬得更高：達到現房才能銷售。

　　7月17日廣東省江門市住建局公布了商品房現售管理辦法的征求意見稿。這份意見稿除了要求未辦理過商品房預售許可的項目，不得通過認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，這份意見稿還明確規定，自2018年10月1日起，江門市商品房銷售將實行現售備案制。

　　有分析人士認為，現房銷售將延長開發商投資和資金回籠周期，將對開發商資金產生一定壓力。不過也有專家認為，江門市現房銷售的這種措施是否會在其它城市複制，還是個未知數。

　　在江門市之前，南京於2016年在土地出讓環節就提出對開發商現房銷售的要求。今年正值這批現房上市銷售時期，預計將有超過66個項目。不過南京土地出讓政策近期也發生了微妙變化。

　　7月17日南京推出的幾幅住宅地塊出讓條件中，悄然取消了現房銷售條件，而改為競建自持商品住房面積。此前南京在土地競拍規則中明確，土地競價達到最高限價90%時，該地塊商品住房必須現房銷售。

　　南京在土拍環節取消現售房規定，業界認為這與樓市價格上揚速度較快、項目上市時間的延長在樓市上升期、一定時間減少市場供應量的時候反而有利於開發商在樓市上揚期獲得更多利潤。

　　中指院一位分析師指出，如果改為現房銷售+增加自持比例，並對自持年限、不得變相轉讓等提出更多要求，將對開發商資金產生重要影響。但即使是這樣，對開發資金鏈相對充裕的開發商來說，自持部分如果做成長租公寓，開發商仍然可以通過資本市場融資獲得流動性。

　　在姚耀看來，無論是資金層面還是各地樓市政策的陸續出台，下半年樓市都將延續資金持續緊張的態勢。由於一些房企擴張速度過快，資金回籠將面臨挑戰。但另一方面，各種調控措施的出台，調控的手段除了著眼於資金，關鍵在於改變市場預期。

　　“如果購房者、開發商、投資市場認為樓市發展前景很好，只要有機會入市，無論是購房者還是開發商，都會持續將資金投入這一市場。”姚耀認為。

　　張琳也認為，雖然出現這么多政策，但買家入市、開發商加杠杆買地擴張的一個重要背景，是這些市場參與者堅定看好未來樓市。“金融政策與地方政策的不斷疊加，可能對樓市前景預期轉變產生重要影響。如果購房者、開發商出現適當觀望情緒，將在一定程度上減緩流入樓市資金速度，市場樓市追捧的熱度將隨之明顯下降。”張琳表示。

　　房企業績兩重天

　　7月23日晚，正榮地產(06158.HK)發布正面盈利預告，同日早上，融創發布正面盈利預告，當天收盤股價上漲3.72%。在近期發布預增公告的還有保利地產、招商蛇口、陽光城、中糧地產等房企。

　　個別公司的增幅超過了100%。合肥城建預測，2018年1~6月歸母淨利潤的漲幅是400%~450%;中南建設歸母淨利潤增幅達160%~180%;陽光城的預期增長是189.5%~235.2%。

　　預增的房企給出的理由普遍是集團已交付建築面積的增加、平均售價大幅上漲及物業毛利增加、營業收入增加。過去一至兩年，房地產業高歌猛進，銷售金額向上拉升，同期行業處於寬松周期，融資成本普遍較低。這些因素促使行業淨利潤率回歸兩位數水平，如今在房企2018年中報上有所體現。

　　不過，仍有不少企業陷入預減或虧損之地。近日，華聯控股、榮安地產、深物業A等多家公司今年上半年業績有所下降。而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司相繼發布預虧公告。

　　其中，中弘股份因財務費用增加10億元、資產減值損失增加1億元、商業項目銷售停滯，住宅項目銷售也大幅下滑，導致公司房地產項目銷售利潤較去年同期大幅減少，預期虧損14億元，同比下滑4876.59%。

　　申萬宏源7月20日數據顯示，60家發布中報業績預告的房企中，25家預增、7家扭虧、1家續盈，而首虧、續虧或預減的有22家，占比超過1/3。一名房地產資深評論員表示：“在過去兩年銷售業績支撐下，今年房企業績獲得正向增長的可能性較大，至少龍頭房企如此。”

　　行業分化更突出

　　國信證券的統計數據表明，2017年，中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點，但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。

　　但2018年1~6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，已經接近美國水平。

　　行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再刷新銷售紀錄。今年上半年，碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元，萬科實現3046.6億元，恒大實現合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

　　一家在港上市的房企融資負責人表示：“今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高約2~3個百分點。現在基本只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規模提升。”

　　房企融資用途受嚴格監管

　　近日市場傳出消息稱，監管層通過窗口指導收緊了對房企的融資檢查。這項排摸的主要內容，是針對公司債與票據的互還、互償。

　　此前公司債與票據之間可以互還，但按窗口指導的新規定，公司債只能還公司債、票據只能還票據。從分管領域看，公司債融資由交易所監管，票據則由銀行間市場交易商協會監管;這項檢查將由交易所和銀行間協會通過分別檢測自身相關部門展開排摸。

　　對於發放新債券，操作層面也有了新的精神：舊債到期或長租公寓，開發商才有發行新債的可能。

　　分析人士指出，窗口指導的這種操作，從源頭收緊新增發債的同時還對以舊還新用途做出明確強調，其實是對資金流量、流向的雙重規范。

　　仲量聯行市場研究部總監姚耀認為，開發商從資本市場獲得新資金的規模預計會繼續有所收縮，而對融資使用用途的規范，讓房企以舊還新的接力融資變得更加困難。

　　不只是對融資用途進行規范，在資金源頭，開發商融資的數量和規模，已經出現大范圍縮水。中止以至終止發債的房企，已經有近20家。

　　“從多個類型債券發行中止的現象中，傳達出重要的資本市場信息。按當前的市場及政策走向來看，上半年資本市場收緊融資的勢頭將在下半年延續。”姚耀表示。

　　隨著上交所7月12日一則公告，保利置業從6月19日中止發行15.14億元資產支持證券到7月12日終止，保利置業申請發行的這項購房尾款ABS融資宣告流產。

　　保利置業ABS支持證券從中止到終止還不到一個月，而在此之前已經有二十多家房企的融資處於中止狀態。

　　6月15日金融街中止了一筆50億元公司債券，合生創展等多家房企債券均遭中止。有機構統計，今年上半年共24家房企欲發行公司債1125億元，然而中止的次數則達到21次。

　　對於房企融資渠道的收緊，第一太平戴維斯中國市場研究部助理董事張琳認為，金融機構持續去杠杆，將對樓市和房企產生影響。而下半年房地產的融資形勢也不容樂觀。

　　“開發商融資渠道收緊、新增融資規模縮減的態勢，預計不會發生根本性轉變。對開發商來說，過多冀望監管層在融資政策上放水不太現實。通過加快銷售來回籠資金，保證現金流安全，應該是每一家房企排在前位的重要議題。”張琳表示。

　　資金壓力下土地市場降溫

　　如果說市場的逐步降溫對於房企的影響是緩慢呈現的，那么資金的收緊則是房企眼下的困局。

　　“今年平均融資成本至少增加2%，你看今年土地拍賣市場，就明顯冷清了很多。”旭輝集團副總裁兼財務中心總經理楊欣告訴記者。

　　從土地投資節奏看，近期的土地降溫可見一斑。今年7月，蘇州7宗經營性土地進入限時競價階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前，蘇州土地市場曾一度火爆，如今導致多家開發商因為拿地過高一直項目滯銷。

　　在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾經的樓市“四小龍”之一合肥，讓很多地產商深陷其中。“我們在合肥的項目一直捂在手上，開盤就虧損。”一位禹洲地產內部人士告訴記者。

　　“融信的債券到期，我們也幫他們找一些中小銀行進行對接，希望城商行可以買一些債券，但是難度很大。”一位券商機構客戶經理告訴記者。

　　此前，有一些小銀行依舊在監管下進行委托貸款操作，希望幫一些地產商融資。記者了解到，即便是TOP5地產商，也通過這樣的高融資方式進行融資，具體金額超過10億。

　　“新力地產的很多項目也在尋求地產基金介入，但是我們評估後覺得銷售並不樂觀，不敢輕舉妄動。”一位地產基金從業者告訴記者。

　　根據Wind資訊此前的統計，目前A股房地產2017年淨負債率超過200%的房企分別有：泛海控股、華發股份、中南建設、金科股份、綠地控股等，H股淨負債率超過200%的房企有佳兆業。

　　根據申萬宏源的一份報告，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

　　海通證券債券研究員薑超宏認為，伴隨企業間分化越來越明顯，融資潮水過去後，個別企業的信用違約概率增加。

　　經過了前兩年的大肆擴張，目前許多房企已然感受到運營的莫大壓力，從而不得不以價換量加速去庫存。“我們預計今年第四季度會是一個低穀，那個時候可能土地市場將進入冰點，也是一個窗口期。”一位地產高管告訴記者。

   （房掌櫃整理來自第一財經日報、華夏時報）