近期部分銀行上調房貸利率是出於貫徹落實房地產宏觀調控、防控風險等方面考慮
房貸利率上漲,對相應的購房需求,尤其是非剛需、非首套購房需求會有所遏制。但對於剛性需求來說,利率不可能無限上漲,將控制在合理水平
今年以來,多地銀行上調個人房貸利率,引起市場廣泛關注。根據融360網站監測數據顯示,北京地區29家銀行中,11家銀行的首套房房貸利率上浮5%,14家銀行上浮10%,二套房房貸利率均上浮10%至20%。深圳地區的21家銀行中,有13家銀行首套房房貸利率上浮10%,有2家銀行上浮20%。上海地區的30家銀行中,有13家銀行首套房房貸利率上浮。
這意味著一些購房者的購房成本將有所上升。以購買首套房商貸200萬元、25年期為例,若執行基准利率,則月供為11576元,總利息支出為147.3萬元;若執行基准利率上浮10%,則月供為12151元,總利息支出為164.5萬元。相比之下,後者要比前者多支付17.2萬元利息。
“近期部分銀行上調房貸利率是出於貫徹落實房地產宏觀調控、防控風險等方面考慮。”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示,隨著房地產調控進一步深入,銀行會通過上調利率以更審慎經營房貸業務。在金融強監管形勢下,表外業務不斷回歸表內會占用一些信貸規模。一些銀行的信貸規模會比較緊張。
7月23日召開的國務院常務會議要求財政金融政策協同發力,更有效地服務實體經濟,提出積極財政政策要更加積極,穩健的貨幣政策要松緊適度,同時強調要保持宏觀政策穩定,堅持不搞“大水漫灌”式強刺激,以保持經濟運行在合理區間。7月31日召開的中央政治局會議指出,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。
有專家表示,隨著房地產調控政策加碼,疊加非標回表導致銀行資本金壓力上升,銀行通常會提高房貸利率,一方面提高收益水平,另一方面也可達到控制風險的目的。同時,銀行信貸資金可能更多地流向制造業、普惠金融、小微企業等領域,以支持實體經濟發展。
值得注意的是,與曆史數據相比,目前房貸利率並未處於高位。根據央行公布的金融機構人民幣貸款基准利率數據顯示,從1991年至2015年,5年以上貸款基准利率最高曾達到15.3%,在近些年的大部分年份中,也都高於6%。現行的4.9%的基准利率,則明顯屬於低值。
今年初,中國人民銀行副行長潘功勝在回答個人住房貸款額度偏緊、利率上升等問題時表示,房貸利率略有上升,但從稍微長一點的周期來看,它仍然處於比較低的水平。商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價,對住房貸款利率自主定價,擴大利率的浮動區間,總體上符合利率市場化的要求和趨勢。
“此前的低利率,是為了刺激居民的住房消費,但隨著房地產市場調控收緊,房貸利率也要恢複正常水平。與曆史數據比較,現在主流的5.88%首套房貸款利率,仍處於中等水平。”中原地產首席分析師張大偉表示。
業內專家分析,房貸利率上漲,對相應的購房需求,尤其是非剛需、非首套購房需求會有所遏制,但對於剛性需求來說,利率不可能無限上漲,將控制在合理水平。總體來看,目前房貸利率仍然較為平穩,不會出現按揭貸款利率大幅上升的情況。此前,潘功勝也明確表示,人民銀行會督促商業銀行嚴格落實差別化住房信貸政策,對住房貸款執行差別化定價,積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
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房貸利率仍有上調空間
近日走訪北京、上海等一線城市了解到,首套房貸利率普遍維持基准利率上浮5%以上水平。專家和銀行業人士認為,在“堅決遏制房價上漲”政策背景下,銀行房貸政策仍將“偏緊”。同時,表外轉表內因素會在一定程度上擠占銀行房貸投放規模,也會推升房貸利率水平。下半年房貸利率仍有上漲可能,銀行在一二線城市與三四線城市的策略將進一步分化。
上浮5%成“起步價”
“目前,幾乎沒有銀行在北京提供基准利率的首套房貸,上浮5%算是個‘起步價’。”北京市朝陽區某房地產中介機構客戶經理蘇光坦言,從去年“3·17”至今,個貸利率一直在漲。不過,今年銀行放款速度明顯快了不少。“放款時間的變數主要在於辦理抵押登記,北京各城區不一樣。”
多家銀行支行個貸業務負責人對中國證券報記者表示,二季度以來,總行明確要求首套房貸利率不能低於基准利率上浮5%。
中國證券報記者調查發現,目前幾家國有大行在北京已執行首套房貸利率為基准利率上浮10%、二套房貸利率上浮20%的政策。
以購房者首套房貸200萬元、25年期為例,若執行基准利率,則月供為11575.57元,總利息支出為147.27萬元;若執行基准利率上浮10%,則月供為12150.71元,總利息支出為164.52萬元。兩者差距分別為575.14元、17.25萬元。
多家研究機構監測數據顯示,近一年來,全國個人房貸利率一路水漲船高。近日,深圳地區建設銀行首套房貸利率由基准利率上浮10%調至上浮15%,二套房貸為基准利率上浮20%。目前,深圳地區首套房貸利率普遍為基准利率上浮15%。
融360監測數據顯示,在7月23日-29日一周內,全國首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.654%和6.02%,分別較前一期上升0.9個基點和0.4個基點。在7月16日至7月22日一周內,武漢地區首套房貸利率上漲明顯,較前一周上升29個基點,達6.351%,已超過全國二套房貸利率平均水平。
調控持續加碼
多家銀行地方分行負責人對中國證券報記者表示,銀行個人房貸政策要跟著調控方向走。
中原地產研究中心數據顯示,1-6月,全國房地產調控政策發布次數超過180次。按這個速度,2018年調控次數可能超過2017年。
7月31日,深圳市發布樓市調控新政策,暫停企事業法人單位購房;居民家庭新購買的一二手住房3年內限售;購房人離婚2年內申請住房貸款,首付款比例不低於七成。
專家認為,一系列信號表明樓市調控不會放松甚至可能繼續加碼。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,上半年房價略有抬頭,房地產市場調控將持續。在整治市場秩序上,下半年有關部門對房企、代理商、中介、個人和供應商等的房地產交易行為會有管控。
在交通銀行首席經濟學家連平看來,隨著政策性住房建設逐步加快和房地產市場持續調控,房貸增速有進一步下行空間。考慮到當前多地人才引進政策的影響,短時間內房貸增速可能呈緩慢下行態勢。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示,近期部分銀行上調房貸利率是出於貫徹落實房地產宏觀調控、防控風險等方面考慮。隨著房地產調控深入,銀行會通過上調利率以更審慎經營房貸業務。在金融強監管背景下,表外業務不斷回歸表內會占用一些信貸規模。一些銀行的信貸規模會比較緊張。
利率調整分化
銀行業內人士認為,首套房貸利率有繼續上調空間,但是,各銀行政策存在差異,各地區也會根據實際情況進行調整。
“在利率市場化大環境下,根據房貸市場供需格局變化對房貸利率進行調整具有合理性。”東方金誠首席分析師徐承遠表示,在房地產市場成交活躍帶動房貸需求較快增長,同期銀行貸款投放額度相對有限時,銀行通常會提高房貸利率,一方面提高收益水平,另一方面也可達到控制風險的目的。未來一段時間,房貸利率仍是上行趨勢。
不過,由於有不動產作為抵押物,銀行在關注風險、配合調控同時,仍將房貸視作優質信貸資產。正如中國證券報記者調研時所看到的,在利率水平上浮後,目前一二線城市多數剛需或改善型需求貸款審批速度都很快。
不少銀行客戶經理表示,尤其是那些本就與銀行有合作關系的一手房樓盤,成為各銀行爭奪的“香餑餑”。這類購房者房貸審批速度會更快。
“不過,房地產市場有較強的地域性特征,不同城市和區域之間差異化較大。”徐承遠強調,目前,房地產市場交易活躍度不高的核心二線城市來說,房貸利率有一定下調空間。受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市,房價上漲明顯,這些城市和房價處於高位的一線城市,房貸利率有上調可能。
近日,廣州地區外資行、城商行房貸利率出現下調情況。對此,嚴躍進表示,出現這種情況在很大程度上說明銀行貸款政策不會一味收緊,而是會根據實際情況進行調整。“當前廣州房地產市場有所降溫,或使部分銀行貸款額度沒有用完,因此出現房貸利率適當下調的情況。”
董希淼表示:“房貸期限長且利率低於一般貸款利率。比如,有些股份行,在個人貸款類別中,更願意多發放個人消費貸。因此,上調房貸利率也是為了提高收益。”未來一段時間,不同區域房貸利率會有不同走向。在一些熱點的一二線城市,隨著房地產調控深入和措施升級,銀行有動力通過上調房貸利率以更好防風險。在一些三四線城市,銀行資金相對充裕,房貸利率可能會保持平穩。少數銀行下調房貸利率與其自身業務發展策略有關。一些銀行信貸規模充裕,可能會將這一業務作為下一步發展重點。
(房掌櫃整理自經濟日報、中國證券報)
2022-02-11 09:35
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