熱點城市土地推出條件嚴苛 全國已逾800宗地塊遭流拍

　　今年以來，限房價、競自持等方式日漸成為多數城市土地拍賣標配，而伴隨著調控政策的不斷升級，企業資金壓力凸顯，全國已逾800宗土地慘遭流拍。

　　機構分析稱，熱點一二線城市土地推出條件嚴苛，對於企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力，對企業資金支持提出了更高的要求。

　　面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業資金進一步承壓。在限價的市場背景下，偏高的地價無疑明顯壓縮了企業的盈利空間，降低了企業拿地積極性，企業拿地更趨理性。

　　土拍市場降溫

　　8月10日，太原市出讓8宗土地，起拍總金額達130億元，因與南內環西街、西中環快速路相接，區位優勢顯著，被寄予厚望。更有業內人士曾預估，太原將有望誕生今年最高樓面地價、土地單價“地王”。但最終，8宗土地卻全部流拍。

　　土地市場降溫的情況在多地上演。8月15日，四川天府新區仁壽縣視高鎮公開拍賣3宗商住用地，合計約308畝，位於天府大道西側、中建大道與興家路交彙處，屬緊鄰柴桑河濕地公園的“熱門”地塊。最終均因未達底價而遭遇流標。

　　事實上，在去年，仁壽視高曾是各大房企競相爭奪的熱點區域。據了解，去年5月，視高鎮曾出讓1宗104.98畝地塊，被保利地產以成交總價5.67億元競得，樓面價為每平方米2893元，溢價率高達305%。而同日出讓的另1宗地塊，溢價率更是達到375%。

　　8月23日，長沙市出讓的1宗雨花區“雙限”地塊也慘遭流拍。據了解，該地塊位於湘府東路和京港澳高速交彙處，出讓面積約12.4萬平方米，土地交易最高限價為15.295億元，限定住宅最高售價為每平方米9500元。而早在2016年9月，同處於該區域的1宗商住用地，曾曆經213輪競價，以溢價率221.06%、總價18.3億元被競得，成為當年新晉“地王”。

　　此外，記者還發現，多地土拍市場中，躲過了“流拍”的地塊，最終也多以底價或低溢價成交。8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩餘兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

　　而在同日，濟南市章丘區掛牌出讓19宗土地。其中有8宗土地流拍，10宗土地以底價成交，僅有1宗土地經過幾輪競價，以約3.7%的溢價成交。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，前7個月，國內土地流標共796宗，各地土地流標持續上漲，漲幅均接近100%。

　　其中，一線城市土地流標13宗，7宗位於北京;二線城市合計流標經營性土地154宗，而2017年同期數據為77宗，同比上漲近100%;三四線城市合計流標經營性土地達629宗，2017年同期僅為284宗。

　　土地政策調控

　　事實上，隨著土地市場調控政策的持續深化，限地價、限房價、競自持、競配建等條件成為了熱點城市在土拍環節中設置的主要“門檻”。

　　2017年8月，原國土資源部和住建部曾聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京等13個城市定為試點，以期進一步增加租賃住房供應。

　　記者梳理各地政策發現，在土地供應計劃中，北京、上海等地早已做出了明確規劃。據了解，北京2017~2021年租賃住房計劃供地1300公頃，供應占比達21.7%，計劃建設約50萬套租賃住房。上海計劃在“十三五”期間供應租賃用地1700公頃，土地供應占比達30.9%，計劃建設約70萬套租賃住房。

　　為避免“地王”出現，今年5月，大連市出台了《關於調整租賃住房配建范圍和比例的意見》，及《關於調整我市市內四區住宅用地掛牌交易措施的建議》，要求擴大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設定為70%，達到上限後，改為競配建租賃住房面積。

　　但在另一方面，地產行業仍屬各地支柱產業之一，而國有土地使用權出讓金更是多地政府最主要的收入來源之一。

　　記者進一步發現，雖然各地土拍市場中流拍宗數出現增長，但是各類用地成交面積及金額依然處於上漲趨勢。

　　據機構數據顯示，今年1~7月，百城各類用地成交面積同比增長25.3%，其中住宅用地成交3億平方米，同比增長17.8%，仍保持較高增速。

　　此外，8月13日，財政部披露地方政府性基金預算收入情況顯示，前7個月，累計國有土地使用權出讓收入為31548億元，同比增長35.1%。

　　“現在土地起拍價格就比較高，再加上各類條件設置，會進一步加大企業的拿地成本。另一方面，由於政府限價、限購政策嚴格，捆綁銷售等做法更遭到嚴厲查處，企業的利潤被削弱，所以拿地意願不是很強烈，也更加趨於理性。”一家品牌房企石家莊區域負責人告訴記者。

　　拿地出現分化

　　記者發現，由於一線城市條件“苛刻”，成本過高，各大房企拿地策略逐漸向熱點二線城市以及三四線城市轉移。

　　克而瑞研究報告顯示，2018年上半年，旭輝集團新增67個新項目，新進入14個城市，新增土地平均樓板價約為6099元/平方米，同比下降25.7%。對此，研究報告分析稱，主要是由於其加大了三四線城市的拿地比例，同時縮減了一線城市的拿地比例。

　　具體來看，今年上半年，旭輝集團一線城市新增土儲建面占比從2017年的4%降到不足2%，而三四線的占比則由15%大幅增長至50%。

　　事實上，“減一線，穩二線，增強三線”的策略逐漸成為了很多房企的共識。數據顯示，1~7月，TOP100房企在三四線城市新增拿地建面占比達到60%，比二線城市高出24個百分點。而一線城市房企拿地減少，成交建面占比僅2%。

　　此外，從新增土儲建面TOP10城市來看，近一半城市屬於長三角區域，且均是環核心城市周邊的三四線。而在二線城市中，房企則多是選擇在政策相對寬松、市場較熱的重慶、鄭州、昆明等中西部城市拿地。

　　和碩機構首席分析師郭毅分析稱，一二線城市市場環境在進行局部收縮，而隨著三四線棚改政策的深入推進，今年開始也出現了資金收緊的情況。今年到明年，企業或會綜合衡量一個區域城市經濟發展狀況、人口結構、未來房地產市場趨勢，客觀評價之後再去慎重拿地。高價地，甚至“地王”頻出現象會減少，部分區域還會出現流拍、流標的現象。

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　　下半年以來，土地市場流拍頻現，全國土地市場加速降溫。易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

　　數據顯示，8月，全國土地市場成交面積整體平穩。其中，一線城市土地成交面積環比增長18.7%，同比下降25.8%;二線城市土地成交面積環比增長38.3%，同比增長39%;三線城市土地成交面積環比下降24.3%，同比增長63.1%。

　　從1至8月受監測的40個典型城市土地市場成交數據來看，這些城市年初累計土地成交建築面積31306.1萬平方米，環比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經保持連續18個月的正增長態勢，但6月以來增幅明顯放緩，呈現降溫趨勢。易居研究院研究員沈昕分析稱，參考曆史規律，考慮到調控政策持續收緊、各地市場逐漸降溫和房企資金趨於緊張，房企購地節奏將有所放緩，全年40城土地成交建築面積會略漲，但幅度不會太大。

　　從土地收入來看，2018年1至8月，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元，同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月以來下跌趨勢較為明顯。

　　與此同時，近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現宅地同時低溢價成交現象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率較之前已大幅降低，部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二三成，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。

　　8月，受監測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。

　　值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。沈昕分析認為，這主要是由於多地政府出台了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點城市，調控較為嚴厲。“預計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。”

　　另一方面，土地出讓均價已經連續五個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認為，造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象;二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

　　綜合曆史數據，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值後便一路震蕩下跌。易居方面認為，預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅比2017年將有所回落。其中，受監測的40個城市將全年保持同比下跌態勢。

　　8月17日，住建部約談海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規范市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。

　　“目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出台了較為嚴厲的調控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價和溢價率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積雖然出現較大的環比下滑，但是成交均價創新高，依然較為火熱。”沈昕表示，在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

　　(房掌櫃整理來源自中國經營報、中國經濟網)