9月5日,穆迪投資者服務公司發布報告表示,中國房地產開發商面臨的境內流動性狀況已有所改善,境內發債將有所增長。
受房價上漲拉動,7月份全國房地產合約銷售額同比增速(以3個月移動均值計算)從2018年6月的17.0%升至22.6%,但穆迪預計未來12個月全國房地產合約銷售將放緩。放緩的原因主要包括就銀行向購房者放貸的嚴格監管,以及市場相較於2017年需求轉弱。
穆迪的流動性指標顯示,受評中國開發商的流動性狀況依然趨緊,這主要源於再融資需求較大且銷售增速可能放緩。穆迪預計,未來12個月內約有390億美元的境內債券和190億美元的境外債券到期或可供回售;而部分規模較小的受評開發商也將面臨較高的再融資風險,因為隨著銷售增長放緩,其信用質量和融資渠道將進一步受到削弱。
穆迪助理副總裁/分析師黎錦雄表示:“2018年7月和8月境內債券發行額分別為人民幣251億元和167億元,高於6月份的人民幣111億元,表明受評中國房地產開發商的境內債市再融資渠道有所改善。”他預計,隨著流動性狀況的改善,年內開發商的境內發債將進一步增長以滿足其較高的再融資需求。
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2018年上半年,房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續抑制非理性需求特別是投機性購房需求,另一方面政策重點調整中長期供給結構,“結構性調控”的政策特征日益明顯。但不論如何,房地產市場很難再呈現供需兩旺、高歌猛進的盛景已經是不爭的事實了。
而在政策調控依然嚴格的市場背景下,上市房企(專題閱讀)作為房產行業的中堅力量,它們受到政策調控的影響到底有多大?其業績表現如何?隨著上市房企2018年半年報的紛紛出爐,從中可以窺見一二。此外,資金成本越來越貴的情況下,它們的現金流承壓能力又怎樣?《投資者報》記者近日分析了各房企半年報,並對部分公司發送采訪函,以期做一些解答。
超30%房企業績仍高增長
目前,A股126家上市房企都發布了半年報,其中,營收超過100億元的有15家,前5名分別為綠地控股、萬科、保利地產、華夏幸福、招商蛇口。營收增長的共有74家,占比約58%,增速超過100%的有12家,占比約10%,其中,榮豐控股(維權)營收增速2140%,ST金宇營收增速1209%,排在前兩位,不過其營收體量都較小,低於2億元。此外,值得注意的是,排在營收前五的保利地產、招商蛇口營收增速都較低,分別為9.3%、6.6%,一定程度上表明這兩家公司在規模追求上放慢了腳步。
淨利潤方面,超過50億元的有5家,與營收前五名公司相同,其中,只有萬科淨利潤超百億元,達135億元。總體來看,淨利潤增長的有82家,占比約65%,增速超過100%的有38家,占比約30%。
值得注意的是,排在淨利潤前5名的房企(萬科、保利地產等),除招商蛇口之外,淨利潤增速都在30%左右,相對來說並不突出,這說明規模龐大的龍頭房企若想繼續高速增長有一定難度。
高負債成為集體困境
從數據看出,在地產市場調控較嚴的情況下,仍有超過50%的房企業績增長,30%的房企淨利潤增速甚至在100%以上。不過值得注意的是,在這樣的成績單背後,資產負債率的上升、償債壓力的增大越來越成為房企發展路上的隱憂。
整體來看,資產負債率超過80%的有35家,占比約27.7%,其中魯商置業(2.820, 0.00, 0.00%)一家超過90%。由於房地產行業的特殊性,預收賬款代表已收取的房款,待交房時才能確認為營業收入,也意味著現在的預收賬款就是未來營收的一部分,若剔除預收賬款再來看資產負債率,超過80%的仍有18家。
龍頭房企資產負債率及淨負債率也普遍上升。具體來看,萬科上半年淨負債率為32.7%,比去年底的8.8%大幅上升;資產負債率84.7%,創下萬科自1991年上市以來的新高;上半年總負債共1.14萬億元,成為A股上市房企中負債額最高的房企。
下半年償債壓力大增
值得投資者注意的是,負債率高企不下的情況下,上市房企的償債壓力也變得越來越大。
據研究,房企面臨的第一波償債高峰就在下半年。據恒大研究院發布的報告,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債餘額約19.2萬億元。2018年下半年到2021年為集中兌付期,規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億元。其中,規模最大的銀行和非銀金融機構貸款未來4年集中到期;公司債2015年-2016年集中發行,從2018年下半年開始密集到期。
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