【掌櫃日報】拿地指南：東莞新型產業用地管理辦法必背知識點

2018年9月4日，《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡稱《管理辦法》）獲市委常委會議審核通過後，東莞市人民政府正式於9月11日向各直屬各單位公布。

《管理辦法》對新型產業用地（M0）試行區域、出讓方式、用地規劃原則、物業轉讓細則等做了細化說明。《管理辦法》自頒布起試行時間3年，總結經驗後全市推廣。 

 值得一提的是，《管理辦法》提出，新型產業用地（M0）允許配置一定比例商業辦公、配套型住宅，其中配套型住宅的計容建面不得高於項目總計容建築面積的20%。為防止新型產業用地項目出現房地產化傾向，《管理辦法》還明確配套用房不得分割轉讓的政策導向，明確產業用房分割轉讓的比例不得高於49%（不含）。 

1、什麼是新型產業用地？

答：新型產業用地（M0）指融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。新型產業用地（M0）是依據《東莞市城市規劃管理技術規定》，在城市用地分類“工業用地(M)”大類下，增設的中類。在辦理供地手續和不動產登記時，土地用途表述為“工業用地（M0）”。

2、新型產業用地可建商業或住宅物業嗎？

答：支持新型產業項目統一規劃、功能適當混合，可在新型產業用地（M0）基礎上配置一定比例商業辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務設施用地。允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓（宗地面積不得超過單宗出讓控制上限），整體辦理規劃、國土等手續。其中：產業用途的計容建築面積不得低於項目總計容建築面積的50%；配套型住宅（R0）的計容建築面積不得高於項目總計容建築面積的20%，限定出售給入駐企業。

為防止新型產業用地（M0）項目出現房地產化傾向，《管理辦法》明確新型產業用地（M0）配套用房不得分割轉讓的政策導向，明確產業用房分割轉讓的比例不得高於 49%（不含）。

3、新型產業用地在哪些區域試行？

答：（一）納入《廣深科技創新走廊（東莞段）空間規劃》的省、市創新核心平台和創新節點。

（二）廣深高速公路兩側各1公裏范圍內。

（三）用地面積150畝及以上的城市更新單元。

（四）由市統籌、市鎮聯合統籌的地塊，以及市招商創新辦確定的市鎮聯合重點招商的區域。

（五）市區的莞城街道、東城街道、萬江街道、南城街道，東南臨深片區的塘廈鎮、清溪鎮、鳳崗鎮、樟木頭鎮，及其它與深圳接壤的長安鎮、大朗鎮、大嶺山鎮、黃江鎮，可在前述范圍以外各增加2個新型產業用地（M0）項目。

4、新型產業用地布局原則

答：（一）新型產業用地（M0）應布局於交通便捷、配套完善的區域。如中大發展平台、重要發展廊道、軌道交通站點周邊、高快速公路出入口附近等。

（二）市級和鎮級核心區內不布局新型產業用地（M0）。市級核心區包括市行政文化中心區、南城國際商務區、松山湖高新區核心區、濱海灣新區核心區、樞紐型軌道交通站點500米范圍內。市行政文化中心區、南城國際商務區由市規劃部門劃定；其他核心區由各園區、鎮街結合實際自行劃定，報市規劃部門備案。

（三）工業保護線內允許適量布局新型產業用地（M0）。各園區、鎮街工業保護線內新型產業用地（M0）總量不超過轄區工業保護線總規模的10%，工業保護線外不限比例。市區四個街道、松山湖高新區、濱海灣新區作為新型產業重點發展區域，可適當提高工業保護線內的新型產業用地（M0）比例，由各園區、鎮街提出方案，報市規劃部門審定。

（四）鼓勵集中成片、規模開發。連片或相鄰用地面積50畝以上的，允許規劃為可分割M0；少於50畝的，優先規劃為不可分割M0，僅限企業自用；從嚴限制新增用地規劃為可分割M0。

5、新型產業用地可以怎麼獲取？

答：獲得開發主體准入的企業即可申請新型產業用地（M0）開發主體須與屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）簽訂項目履約監管協議並交納履約保證金，再與市國土部門簽訂土地出讓合同。土地出讓合同應明確規劃條件、使用類型、分割轉讓前提條件、分割轉讓比例、貢獻比例和建設周期等內容。

新型產業用地(M0）按供地方式可分為新增用地、“工改M0”和已出讓土地轉M0。新增用地采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。“工改M0”可采取協議方式出讓，政府收儲後再次供地的除外。已出讓土地轉M0的，無需采用招拍掛方式公開出讓（已出讓普通工業用地M1轉M0不視為改變用途，但需要辦理土地使用條件變更手續）

集體建設用地在符合規劃的前提下可以規劃為不可分割M0，僅限集體經濟組織自持產權，可對外租賃。

6、新型產業用地土地性質是什麼？

答：新型產業用地（M0）是“工業用地(M)”大類下的中類，屬於工業用地。土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長50年。“工改M0”土地出讓年限為50年。已出讓土地轉M0的，按照原建設用地剩餘出讓年限確定。

7、新型產業項目須無償向政府配建一定比例的土地、產業用房，具體配建原則是？

答：（一）采用招標、拍賣掛牌方式取得土地的，依出讓方案配建產業用房；

（二）已出讓土地采取調整用途或者提高容積率方式建設新型產業項目的，容積率3.0（含）以下部分無需配建，容積率3.0—5.0（含）部分按計容建築面積的5%配建產業用房，容積率 5.0上部分按計容建築面積的10%配建產業用房，產業用房權歸政府所有，免繳地價。

（三） “工改 M0”將不低於總面積15%的土地無償移交政府。因塊太小法貢獻或經規劃評估無需貢獻土地的，按照對應使用類型2倍土地出讓底價繳納相應部分土地的地價。

8、新型產業項目物業銷售原則

答：可分割M0項目的部分產業用房在達到土地出讓合同中約定條件後允許分拆進行不動產登記、銷售、轉出，可分割轉讓的計容建築面積不得超過該用地總計容建築面積的49%，已辦理分割轉讓的新型產業項目不得再次申請分割轉讓。

符合分割轉讓條件的產業用房單棟建築套內建築面積不得少於2000平方米。產業用房可按基本單元分割，每個基本單元的套內建築面積不得少於300 平方米。

開發主體可自選擇采取預售或現方式進行銷售，產業用房買受方必須是在中國境內合法注冊的法人單位，符合新型產業項目准入條件，經開發主體資格審查合格後方可參與購買。

9、新型產業項目產業用房二次轉讓原則

答：優先由原開發主體或政府及其產業用房管理主體按原銷售價格進行回購；上述主體放棄回購的，產業用房可在市場上進行轉讓，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，具體如下：

（一）完成首次轉讓登記未屆滿3年（含）的，增值收益100%上繳；

（二）完成首次轉讓登記屆滿3年未滿5年（含）的，增值收益按50%上繳。

（三）完成首次轉讓登記屆滿5年的，增值收益按20%上繳。

增值收益指產業用房二次轉讓的交易價格扣減原銷售價格及轉讓方受讓該產業用房時已繳納的相關稅費後餘額。

10、誰有資格開發新型產業項目？（項目開發最低要求）

答：（一）開發主體必須在東莞注冊成立獨法人；

（二）具有較強投資產出。滿足以下條件之一： 

1．投資強度（投資總額/占地面積）不低於600萬元幣/畝；

2．年產出比（年度工業總值/占地面積）不低於1200萬元人民幣/畝。

（三）具有較好財政效益，即與在東莞繳納的增值稅和所得總額掛鉤，最低線參照《東莞市招商引資重特大項目認定管理辦法》（東府（2018）74號）財政貢獻標准折半執行。

（四）國家、省市在產業導向集聚分類控制指標等方面對新型產業有具體規定的，准入要求不得低於已有規定。

11、《管理辦法》執行時點

答：自《管理辦法》發布之日起實施，試行3年，總結經驗後適時在全市范圍推廣。各有關部門應在本辦法出台後3個月內制定並出台相關實施細則。 

附《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》原文：