樓市將開啟租售並舉新格局 預期可租賃房源超12萬套

　　2018年租售並舉的樓市格局有望再上一層樓。記者13日從中原地產等機構了解到，全國多個城市出讓的租賃土地面積合計超過700萬平方米，預期可提供租賃房源超過12萬套。

　　長沙市近日表示，將新增租賃房10000套;太原市出台文件要求，從2019年起，新出商品住房地塊規劃條件時，要求至少配建住宅面積20%的租賃住房。

　　對此，中房數據研究院院長陳晟向記者表示，“租售並舉”將開啟樓市新格局，預計未來會有更多城市推出類似政策。

　　長沙市近日出台的《關於加快發展住房租賃市場工作實施方案》引起了業內廣泛關注。該文件提出到2022年新增各類租賃住房不少於500萬平方米，1萬套以上各類租賃住房，同時補貼保障范圍進一步擴大，保障租購同權。

　　“長沙市新出台的租賃住房政策相當給力，其目標就是要構建‘租售並舉’的住房新格局。”中原地產首席分析師張大偉表示，從全國租賃城市落地政策看，主要是“加減法”兩個側重點。其中“加法”是增加供應，“減法”是減少選擇租賃居住的阻力。

　　有數據顯示，截至8月底，全國已有超過12個省份50個以上城市發布租賃政策內容。政策著力點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

　　從北上廣深一線熱點城市來看，“租售並舉”也在加碼。

　　8月3日，深圳市政府辦公廳正式發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，提出到2035年，新增建設各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

　　在深圳之前，上海、北京已率先出台相關住房新政，明確租賃住房供應情況。北京明確在近5年內建設租賃住房50萬套，上海表示計劃到2020年基本形成符合市情、購租並舉的住房體系，其中新增租賃住房約70萬套。

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　　2018年上半年TOP50房企總規模逼近4萬億元，權益銷售額近3萬億元，千億規模房企繼續擴容，預計全年有望超20家。

　　縱觀大多數企業發布的中期業績，整體都出現了持續向好的情況。但市場已經發生了變化，這些數據的背後也隱藏著新的發展密碼。

　　在2018年中報季的尾聲，中國房地產報記者對TOP50上市房企銷售額、權益銷售額及銷售回款率等指標進行統計，發現一是大企業不僅銷售規模在提升，權益銷售額也在提高;二是其中也不乏“得規模失權益”者;三是銷售回款率普遍不高。觀察大企業的發展策略可以看出，它們已經越來越重視自己的權益與利潤情況，以往“杠杆式”的發展模式在漸漸減弱。

　　碧恒萬權益金額高 濱江弘陽落後

　　具體來看，2018年上半年碧桂園、萬科、恒大、保利的銷售額均突破2000億元，融創、綠地、中海逼近2000億元，龍湖、新城控股、華潤置地直奔千億元，另有17家房企業績突破500億元，目標完成率超過50%的有18家。

　　在大跨越的進程中，也不乏有“開倒車者”，首開、金地、綠地香港銷售增幅出現負增長;弘陽、泰禾、禹州、佳兆業、華夏幸福等7家房企目標完成率較低，下半年推貨壓力倍增。

　　另外，從房企權益銷售金額的口徑來看，各梯隊集中度也提升顯著。

　　碧桂園以3108.2億元的權益銷售額高居榜首，與“榜眼”恒大相差200億元，與“探花”萬科拉開千億差距。

　　在8月3日召開的碧桂園媒體溝通會上，碧桂園總裁莫斌也表示，從現在開始，碧桂園對外均是公布權益銷售額，不追求銷售規模。

　　除TOP3以外，綠地控股、保利地產、融創中國、中海地產權益銷售額都在千億元以上。

　　在千億房企陣營中，泰禾在2017年突破千億後，2018年提出2000億元的銷售目標，但上半年僅實現合約銷售額655億元，權益銷售額為556.8億元。中期業績勾勒出中南建設相對銷售規模而言，所有者權益偏小，但流動性風險不大。綠城中國在其754億元合約銷售中，權益銷售額為268億元。旭輝控股660億元的銷售額中，權益銷售額不到一半，為350億元。弘陽地產對單一城市的重倉是其成長桎梏，低權益占比難以撬動千億規模，上半年200億元銷售僅完成目標20%。

　　實際上，銷售權益比例越高的房企，鎖定利潤能力更強，反之利潤空間有限。

　　濱江集團最為典型。從2016年即開始的“拿地潮”雖然使濱江集團銷售額逐年增長，但“含金量”嚴重不足，上半年405.5億元的銷售額中，權益銷售金額僅有179.4億元。為撬動更多項目，濱江集團將項目公司股權加杠杆，大規模引入合作方，加之受地王項目拖累，上半年淨利潤遭到稀釋。

　　國企身份雖然給越秀地產帶來了極大融資和通過非市場化手段拿地的便利，但其自身在布局擴張、拿地和規模上卻一直是小步慢走，上半年還通過回購小量股權並表 推高業績。越秀地產“抱團”發展的趨勢較為明顯，但權益比例較低。

　　業內人士認為，隨著房企小股操盤、合作及代建項目不斷增多，權益占比下降將成為趨勢。如果在項目中權益占比較低的話，可能會影響上市房企的財報。因為在項目公司中沒有半數以上表決權，無法合並報表，使房企報表上的資產、利潤均會有所減少，影響上市房企的資產、利潤增速。

　　龍頭房企銷售回款率走低 得規模失權益

　　實際上，與合約銷售額、權益銷售額相比，銷售回款率是衡量房企經營能力另一一重要指標。銷售回款率越高，房企鎖定利潤的能力越強，周轉速度也越快。

　　縱觀TOP50上市房企銷售回款率，有16家房企銷售回款率在90%以上，有8家房企銷售回款率在80%以上，有15家房企銷售回款率在70%以上。

　　從碧桂園、恒大、萬科、保利四家龍頭房企的數據可以看出，除了恒大仍然保持相對穩定的95.04%的回款率外，其餘3家房企的銷售回款率均出現不同程度的下降，其中萬科A以69.62%、保利地產以68.56%的回款率上榜TOP50上市房企銷售回款率後十榜單;濱江集團也在列，只有44.24%的回款率，且只完成全年銷售目標的40%。

　　上市房企銷售回款率後十榜單，是房企這半年來“得規模失權益”的真實寫照。

　　從TOP50上市房企銷售回款率前十榜單可以看出，除了恒大和綠地控股外，其他多為奔千億的房企，如藍光發展、龍光地產、雅居樂等，銷售回款率均在95%以上，其中富力地產以98.31%奪得回款率第一。

　　陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌此前在接受采訪時曾說：“目前最關心的仍是現金流，要提升回款率，降低負債率。而回款率和結轉利潤的提升則來自加快項目的周轉速度。”

　　過去，行業過分強調規模增長的思路已經開始不合時宜。要在這個時代生存，規模與利潤一個都不能少，否則生存艱難。

　　(房掌櫃整理來源自上海證券報、中國房地產報)