銀行非標業務回暖 房地產融資又見升溫仍是“大頭”

　　“這段時間地方支行陸續上報一些非標項目，仍是以房地產項目為主，也有部分地方政府融資平台公司項目，具體能批多少還要等總行的最終結果。”某股份行華南地區分行相關負責人白明(化名)表示，去年以來，銀行業尤其是股份行大幅壓縮非標規模。盡管近期銀行非標業務有所回暖，但增速和規模都不可能重回過往。

　　專家預計，銀行非標業務策略料更趨分化：自營非標存量占比較高的銀行將繼續壓縮規模;此前對非標業務偏保守且自身資本較為充裕銀行或加大配置力度。權益類資產有望成為非標資產發展重要方向，銀行資管非標投資將更關注主動管理能力。

　　房地產仍是“大頭”

　　“上半年有幾家大的股份制銀行幾乎暫停新增非標項目。最近一段時間陸續有一些項目報上來，基本還是集中在房地產、地方融資平台項目等領域。”白明解釋稱，由於這兩個領域目前仍屬宏觀調控和監管部門高度關注領域，銀行運作起來相當謹慎，目前只有萬科、保利這類排名前幾位房企的非標項目可優先上報，銀行做這類項目年化利率在7%-8%。中小房企非標融資成本，年化利率可達12%以上。

　　另一家國有大行華中某省分行情況也比較類似，該省分行相關負責人譚磊告訴中國證券報記者：“最近報上來的項目有不少是上半年壓下來的，把材料和產品結構調整一下就可以。在目前經濟環境下，只有房地產、地方融資平台項目這兩個領域能承受年化利率10%以上的融資成本。”

　　交通銀行金融研究中心高級研究員武雯指出，此前幾年銀行非標投資主要投向是房地產、地方融資平台，也有不少投向中小企業。“通過非標融資的中小企業相對資質較差，難以通過表內正規信貸獲得資金，資金鏈斷裂風險也大，存量非標轉標本身就難以進行。地方融資平台受到的調控力度也比較大，銀行整體風險偏好有所下降。相對來說，銀行非標投資房地產項目偏多。”

　　券商分析人士預計，非標投資占房地產開發資金20%-25%左右，主要分散在自籌資金和各項應付款中。

　　規模反彈概率不大

　　包括白明、譚磊在內的銀行業內人士，均認為銀行非標投資短期會保持平穩，不可能再次飆升。目前銀行非標資金端仍承壓，但資產端有所回暖。銀行非標規模大幅增長或反彈概率不大。

　　目前，銀行非標投資資金端基本分為兩塊：銀行理財投資、表內投資。

　　一方面，從頗受關注的銀行理財投資非標看，從監管人士處獲悉，銀行理財非標債權類資產投資占比，已多年維持在15%左右，總體保持穩定，預計這一數字未來不會有大變化。

　　中國銀保監會7月發布的《商業銀行理財業務監督管理辦法(征求意見稿)》對銀行理財產品投資非標的規模和集中度都有所限制。

　　另一方面，多項數據表明銀行大幅壓縮表內非標規模，專家和市場人士預計這一趨勢暫難改變。

　　招商證券固收團隊26家上市銀行半年報數據研究顯示，上半年非標規模下降約12%。26家上市銀行表內非標規模約6.6萬億元，較2017年末的7.5萬億元減少超過9千億元。2017年全年非標減少1.8萬億元，降幅19.5%。表內非標占總資產比重從2017年末5.1%進一步下降至4.3%。

　　招商證券首席固定收益研究員尹睿哲指出，分機構看，股份行表內非標減少約8千億元，降幅18%。分資產類別看，應收款項類投資占比提升至94%，資金信托及資管計劃占比提升至88%，進一步成為銀行表內投資主要形式。從期限結構看，5年以上非標占比從23%顯著下降至18%，銀行非標投資在壓縮規模同時亦開始主動調節期限結構。

　　梳理地方銀監局行政處罰信息顯示，上半年不少銀行由於非標投資業務違規領到“罰單”。因此，不少銀行人士坦言非標業務仍待監管細則、考核指標等進一步明確。

　　金融監管研究院院長孫海波指出，目前的問題在銀行自身有沒有信心去找“合適”的非標資產。“首先還是要符合大的政策。比如說，銀行非標投資項目資金不能總用於房地產拿地，也不能明擺著增加地方政府債務。在符合大的政策情況下，銀行還能不能找到合適的非標資產?對於政策層面，我是比較樂觀的。”

　　銀行策略更趨分化

　　市場人士認為，非標為銀行理財繁榮提供條件，但隨著資管、理財新規加速落地，銀行必須與其他非銀機構站在同一起跑線上，再按照“老套路”發展非標業務顯然不可持續。比如，非標投資期限往往比較長，而投資者對於封閉期較長的資管產品接受度較低。除非銀行理財開放周期拉長，否則，理財資金投資非標只能是短期的。

　　在監管明確“消除多層嵌套”後，不少銀行接下來的非標業務思路尚待清晰。譚磊說：“我們的非標投資占比原本就不算太高，接下來只待監管態度進一步明朗，再制定策略。我們傾向於通過同一些國資背景私募機構合作，加大投資高新科技項目。”

　　專家建議，一方面，銀行非標投資在壓縮規模同時更應主動調節期限結構;另一方面，非標投資對管理人投研能力的高要求，也成為銀行非標業務轉型面臨的難題。

　　武雯認為，銀行非標投資會更趨規范化發展，更重視資本收益管理。根據存量業務基礎，不同類型銀行業務策略調整側重點會有差異。對一些自營非標存量占比較高銀行，後續這部分業務增速會顯著放緩;此前本身對非標業務偏保守，在非標業務要求明確且自身資本較為充裕的銀行可能會加大這部分配置力度。“隨著資管子公司落地，銀行需進一步明確戰略定位和梳理跟銀行自身的業務聯動，在用好協同效應的同時還要充分發揮市場化優勢，需進一步探索如何拓展非本行客戶，解決在投研能力、人才隊伍、激勵機制等方面的問題。”

　　華泰證券分析人士在對比美國與中國“非標”投資差異後認為，權益類資產是廣義非標資產發展主流方向。總結美國經驗，非標作為重要資產類別，預計仍在銀行系資管機構投資范圍內。隨著多層次資本市場發展，銀行在非標投資領域的作用將有所削弱。“預計非標主要轉型方向為股權化、期限長期化和管理專業化。”

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　　企業去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基調下，房地產開發企業融資渠道不斷被壓縮。

　　據不完全統計，今年4月以來，200多只、上千億元債券取消或推遲發行，債券融資難度增加波及房地產業。融資渠道收緊後，房企發行公司債頻繁失利。

　　與此同時，房企紛紛尋求創新型融資，其中發行ABS產品備受青睞。

　　境內外融資收緊

　　在房地產業，融資環境向來輕松的上半年，但今年卻並不樂觀。

　　據同策研究院監測統計，2018年春節過後6個月40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%。下半年房企日子更不好過，境外發債監管趨嚴，房企承擔債務能力將越來越有限。

　　同策研究院院長助理張宏偉告訴《中國經營報》記者：“基於樓市調控背景下，目前房企的整體融資情況，除了傳統的開發貸和少量的信托，以及資產證券化以外，其他融資渠道都收縮得比較緊。”

　　今年國內已有多家房企的公司債發行受阻。僅6月，包括碧桂園、富力、合生創展、花樣年、新城控股在內約10家房企，中止了公司債發行，總計規模接近500億元;7月，美好置業集團宣布終止20億元非公開債券發行;步入8月，富力地產60億元、合生創展31億元的發債申請均被終止。

　　據克而瑞地產研究中心統計數據顯示，8月，受監測的85家房企累計融資總額為744億元，同比下降23%，環比下降7%。其中，8月融資總量最高的企業為金科集團，融資總量82.4億元，主要通過銀行貸款、信托貸款及資管公司貸款等其他非標方式進行融資。

　　國內融資渠道收緊，境內發債監管趨嚴，房企不得不尋求海外融資，但同時也將面臨過高的融資成本。今年初，包括碧桂園、時代地產、龍湖地產等多家房企發布了海外融資計劃。

　　據統計，以公司債為例，2016年國內房企境外市場發行規模約為519.55億元，2017年約為2559.5億元，2018年上半年約為1074.97億元。房企境外發債規模在2017年大幅增加，為2016年的5倍，今年上半年的發債金額約為去年的42%。

　　境外發債成為房企融資渠道的重要補充，但在加強外債風險防范的背景下，相關監管部門對境外發債的監管也趨嚴。

　　今年5月21日，國家發改委、財政部聯合印發《關於完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》(以下簡稱《通知》)，國家發改委相關負責人介紹，該《通知》出台的主要背景是已注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平台等企業外債發行規模有所增加。

　　另外，監管部門也正在積極引導規范房企境外發債資金投向。

　　安信證券認為，雖然海外債利率也有走弱的趨勢，但考慮人民幣彙率壓力，房企在境內外的融資選擇上，可能更傾向於境內。

　　易居研究院研究中心總監嚴躍進表示，對房企而言，境外融資要警惕融資成本相對偏高的風險。未來在租賃業務、棚改項目會有更多的發債機會。

　　同策研究院研究員陳朦朦也表示，房企的債務承受能力越來越有限。多家房企股權質押比例超過50%，逼近“雷區”警戒線。未來，房企可以通過尋求創新型融資，拓寬融資渠道，提高融資額度。

　　ABS融資“解渴”

　　傳統且主要融資渠道受限後，房企開始尋求新的融資方式，如資產證券化產品借助政策利好迅速擴大。

　　天風證券研究數據顯示，2018年上半年房地產企業共發行ABS產品超過900億元。考慮到今年房企信用債發行規模大幅縮水，ABS這一相對寬松的融資方式更加顯示出其重要性。

　　據記者不完全統計，今年以來大型房企已發行的ABS項目包括：碧桂園107億元購房尾款ABS項目、恒大10億元首期供應鏈ABS以及萬科10.59億元松花湖ABS項目。

　　9月7日，陽光城擬開展50億元供應鏈ABS發行計劃，雅居樂成功設立6.28億元第四期供應鏈ABS。

　　嚴躍進告訴記者，“資產證券化產品一是得到政府各類文件的支持，證監會等金融監管機構也給予了支持;二是房企能通過這種模式回籠資金，參與熱情很高。”

　　據悉，房企用於證券化的現金流主要有以下幾種來源：房企對供應商等債權人的欠款、房屋銷售收入、房屋租金收入、物業費收入(主要是住宅類)等。

　　張宏偉認為，“在房住不炒、租購並舉的基調下，房地產ABS業務主要是面向長租公寓租賃市場，因此政策和市場層面都比較支持這類ABS產品。”

　　據天風證券估算，目前銀行間、交易所、報價系統共發行地產類ABS產品達4157.09億元，存續餘額3600億元。其中，房地產企業ABS融資約為3200億元，占比為77%。從發行量看， 2016年發行量突破1000億元，2017年發行量達1782億元，2018年上半年發行量達953億元。

　　房企為何紛紛青睞ABS產品?融資成本較低是主要因素。

　　今年7月，世茂集團成功發行的租賃儲架式租金ABS項目票面利率為5.6%;而萬科松花湖ABS項目加權發行利率僅為5.26%。

　　據悉，ABS項目發行利率與評級掛鉤，而世貿集團和萬科的ABS項目均為“AAA”評級。

　　融資成本方面，安信證券研報顯示，多家房企的平均融資成本都在6%以上，其中恒大平均融資成本8.09%、中國奧園7.20%、陽光城7.08%等。

　　另據同策研究院監測顯示，今年以來，融資成本最高的是一家國內大型開發企業發行的於2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發行的公司債利率均超8%。

　　嚴躍進表示，ABS產品的本質是將企業未來的資金進行貼現，可以降低企業經營過程的壓力。但總體而言，是否可以償債有很多不確定性。

　　興業研究在報告中稱，房企供應鏈(保理融資)ABS以房企為核心付款方，拉長房企應付供應商賬款期限，使得彈性債務剛性化，應警惕該類ABS存量規模較大的房企剛性債務變化。

　　品牌房企獲傾斜

　　政策調控加壓房地產，銀行信貸不斷收緊，銀行對開發商的資質要求也越來越嚴格，品牌房企獲得更多傾斜。

　　2018年以來，品牌上市房企獲大額授信額度。其中，泛海控股獲民生銀行116億授信額度，華夏幸福獲中信銀行315億元集團授信額度，當代置業獲建設銀行戰略授信120億元。

　　融資環境收緊之時，行業集中度讓中小房企面臨更大挑戰。中金公司分析師張宇認為，此輪融資收緊，也在客觀上推動了金融資源向頭部企業的聚集，行業集中度預計加速提升。

　　海通證券研究報告顯示，今年1~8月，龍頭房企市占率相對2017年繼續攀升，4家A股龍頭房企市場銷售金額占比為10.82%，銷售面積占比為5.99%。TOP20房企銷售金額占有房地產行業45.05%的市場份額，相對2017年繼續上行。

　　為了擺脫融資困境，部分中小房企計劃赴港IPO尋求融資。8月30日晚間，河南恒達集團(控股)有限公司在港交所遞交了招股書。招股書顯示，恒達2015年~2017年的合同銷售額分別是9.62億元、12億元和22.6億元，規模較小。

　　4月26日，上海一家中型房企大發地產也在港交所遞交了上市申請。大發地產執行總裁廖魯江曾表示，中型房企要想在未來活下來，必須加速進入千億元俱樂部。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，中小房企將面臨“生死劫”。2017年國內房地產調控周期內，全國已經有110多個城市陸續出台了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨困境，預計2018年還會出現多宗行業並購，中小企業被兼並。

     （房掌櫃整理來自中國證券報、中國經營網）