多家房企發布開展融資計劃 房地產市場逐步走向理性

        多家房企在資本市場展開融資行動。10月來，雖然有長假，但假期過後僅2個工作日，房企宣布的融資計劃已經達到數百億元。同時，包括萬科、保利在內的12大房企進行更名去地產化。

      業內人士表示，雖然2018年房地產企業銷售依然有望刷新曆史紀錄，但還款期即將集中到來、市場觀望情緒漸濃，考驗著房企的“過冬”能力。同時，房企銷售業績漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局下，房企對資金的需求更加迫切。

      萬億融資“保溫”

      中原地產最新數據顯示，國慶長假後，僅10月8日、9日兩個工作日，已有多個房企發布融資計劃，融資總額超過數百億元。

      10月8日晚間，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，公司境外子公司向境外專業投資人增發1億美元的高級無抵押定息債券，票面利率9%。同日，旭輝控股集團發布公告，公司及附屬公司擔保人就額外票據發行與瑞士信貸、光銀國際及東方證券（香港）訂立購買協議。額外發行於2022年到期為3億美元的5.5%優先票據。四川藍光發展公告稱，25億元公司債獲得中國證監會核准批文。

      9日，廣州富力地產股份有限公司發布公告，證監會批複公開發行面值總額不超過人民幣130億元的公司債券。世茂房地產發布公告，其將發行本金總額2.5億美元於2021年到期的優先票據，票面利率為6.375%。

      中原地產首席分析師張大偉表示，目前海外融資成本明顯上漲，疊加彙率的波動，房企資金風險壓力可想而知。

      截至9月底，今年僅信托、發債渠道，房企融資額就超過萬億元。具體來看，信托方面，根據用益信托數據顯示，2018年1至9月，68家信托公司共發行3106只房地產集合信托產品，同比上漲161%，發行規模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%。

      發債方面，據Wind最新數據顯示，今年以來，截至9月30日，154家房地產企業共發行400只房地產信用債，規模4044.55億元。比去年同期149家發債房企的260只2661.3億元的發債規模，發行只數上增加了53.8%，融資規模上增幅高達52%。

      下半年以來，房企融資呈現加快態勢。7至9月，房企在國內市場分別發行49只、66只和51只債券，融資規模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國內房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元，占前三季度總規模的近43%，相當於去年全年的一半多。

      房企紛紛“換馬甲”

      除加速融資外，多個房企開始去“地產”元素。根據房地產研究機構克而瑞發布的研報，2018年以來，至少已有10家房企啟動更名工作，去除“地產”“置業”等字樣，用“集團”等字樣取而代之。

      9月12日，保利地產發布公告稱，公司董事會全票通過，同意公司將名稱變更為“保利發展控股集團股份有限公司”。9月初，萬科旗下的城市公司“深圳市萬科房地產有限公司”更名為“深圳市萬科發展有限公司”。

      除保利、萬科以外，今年以來，朗詩綠色地產更名為朗詩綠色集團有限公司；“中駿置業”更名為“中駿集團”；“大連萬達商業地產”更名為“萬達商業管理集團”；“龍湖地產”更名為“龍湖集團”；“時代地產”更名為“時代中國”；“合景泰富地產控股有限公司”更名為“合景泰富集團控股有限公司”；“美的地產”更名為“美的置業”；“中航地產”更名為“中航善達”。

      多家房企回應，進行變更的原因是擴大經營范圍。業內人士也指出，房企更名並不意味著轉行，一方面是房地產市場不再是遍地黃金的階段，發展轉向是必然選擇。另一方面，最終目的或是為了融資。“現階段涉房地產的融資監管較嚴，經營范圍擴圍可以加大融資力度。”

      穆迪近日發布的報告也指出，通過分析47家開發商的業績，以12個月為一周期，預計2019年底房地產開發商的加權平均毛利潤率將降至30%-32%，而今年年中時，該數字仍為32.9%。報告認為，下降的原因是多個城市限價及土地成本上升。另外，較高的再融資需求將繼續對開發商的流動性產生壓力。

      需注意的是，除了擴大經營范圍外，確有一些房企在逐步收縮地產業務。9月28日，嘉凱城公告稱，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低於審計淨資產3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓旗下5個房地產項目。更名為中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股權後，再度以46.12億元的現金代價，轉讓貴陽中天企業管理有限公司100%股權。

      債務集中到期推升房企風險

      張大偉說，隨著房地產調控政策的持續，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但調控持續，房企資金壓力漸顯。他認為，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。

      而讓房企提前“儲糧”的原因，便是債券集中償還期即將到來。記者根據Wind資訊數據統計，四季度房企到期債券992.1億元。其中，今年10月到期額便多達417.7億元。

      除了年底的難關外，對房企來說，更需注意的是2019年的償還高峰，2019年全年到期償額多達3597.3億元，同比增長近7成，其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示，由於銷售疲弱和信貸環境緊張，低評級開發商未來6到12個月的到期債務將面臨較高的再融資風險。

      債務風險已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為55.87億元（近期公司及子公司償還了部分借款）。公司目前正在與相關債權人協商妥善的解決辦法，並且在全力籌措償債資金。

      早在中期業績發布會上多家知名房企就表達了對融資的擔憂，碧桂園指出，年初就做好了收緊的准備，公司的現金餘額下降到了2000億元。據悉，碧桂園目前加權平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升0.59%。

      日前，萬科董事會主席鬱亮的內部講話也透露出市場的現狀。“轉折點實實在在到來了。”鬱亮表示，目前集團要做的第一件事，就是戰略研討，以“活下去”為最終目標。

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      在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。

      國慶前後，房地產市場傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業主以買貴了為由“維權”，房地產降溫信號頻頻出現。房地產市場提前入冬了嗎?未必，大跌也不是政策初衷。

      國家統計局數據顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產市場仍然處於微漲的狀態。

      目前媒體報道的各地房價下跌消息，其中不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。

      可以說今年8月份開始，各地房地產市場顯現進入平穩咝型ǖ赖男盘枴＝?冢?科蠼祪r和業主維權相伴出現，發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地頻現的搖號搶房現象，房地產市場確實正在走向理性。可以看到房地產市場正在退去高燒，回歸居住屬性。

      房地產市場逐步走向理性，這與樓市調控政策不斷收緊有關。本輪調控自2016年9月30日開始，目前持續了兩年時間。

      目前，各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策，促使以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。前一段時間，部分城市樓市出現“搖號買房”為標志的搶房潮，被稱為“萬人搶房”、“抽獎買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實際上，這只是局部、個別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。

      與此同時，房地產降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

      為什么要如此堅決地取消貨幣化安置優惠政策?原因之一是此政策與當前調控政策的初衷相悖，需要適時做出調整。當時推出政策的初衷是去庫存，如今無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少。根據《百城住宅庫存報告》顯示，全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。

      另一方面，樓市降溫也與開發商融資環境相關。今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但是融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等，不少房企融資困難，現金流緊張。因此，降價促銷成為房企最後的殺手鐧。

      9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。可以預見的是，下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。

      在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來對房地產市場的判斷標准將不能單純從成交數據來衡量，而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，房地產市場才能真正走向理性。

      （房掌櫃整理自經濟參考報、新京報）