房地產行業現多個收購事件 新一輪洗牌變局正在上演

　　近日房地產行業發生多個收購事件，對於出售方來說，去庫存和現金為王是房企今年的任務主線；對於購買方來說，逆勢操作，趁機調整結構、擴大規模是當下的方向。在樓市整體疲軟的市場中，房企新一輪洗牌和變局正在上演。

　　華夏幸福降低對環京重度依賴

　　10月9日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。

　　華夏幸福表示，在地產開發項目層面引入萬科，是年初所提的全面開放合作戰略的具體落實，同時也有利於盤活自身存量項目，優化現金流。各方同意建立長期合作關系，在同等條件下，華夏幸福同意在環京區域的其他項目優先與萬科進行合作。

　　根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項目公司部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

　　環京是華夏幸福的大本營，公司2018年半年報披露的儲備開發用地為887.63萬平方米，其中大部分集中在霸州、固安、懷來等環京地區。環京崛起的背景下，華夏幸福的產業新城做得風生水起。

　　然而重倉環京的策略，是把雙刃劍。當環京樓市火熱時，華夏幸福的日子好過，當環京樓市趨向下滑時，華夏幸福的去庫存壓力可想而知。在《2018中國房地產百強企業》榜單中，華夏幸福位列第九。截止到2018年6月底，公司的存貨餘額為2446.11億元，為公司2017年營業收入的4.1倍。有分析指出，同為地產十強、A股龍頭的萬科和保利地產，存貨餘額分別為上年營業收入的2.6倍和3.3倍。

　　從去年開始，華夏幸福提出了“異地複制”的戰略，向長三角、粵港澳、長江經濟帶擴張。此次出售環京部分項目股權，可以看出其欲降低對環京市場的重度依賴。

　　逆周期擴張的生存邏輯

　　近日的房企收購類熱點事件還包括一宗尚未塵埃落定的收購案，就是萬科擬收購海航大廈事件。萬科擬將地處朝陽區東三環的海南航空大廈等商用物業收入囊中，以進一步配合北京萬科的存量資產改造計劃。然而，10月12日，身陷債務危機的海航集團召開2018年第七次臨時股東大會，針對海航控股擬向萬科作價轉讓北京海航大廈的議案，最終以超9成股東反對而被否決。

　　9月底，行業龍頭企業萬科以“活下去”作為秋季例會主題，不禁引發業內感慨。不過，剛剛還在喊“活下去”的萬科，竟然頻頻出手大方，保持著較為積極的拿地態勢。根據最新公告顯示，9月萬科在全國新增14個項目，權益價款120.01億元。權益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩，但仍然高於上半年月均96.37億元的水平。克而瑞最新公布的數據，2018年1–9月份，在房企新增貨值排行中萬科以5071.5億元的成績位列第四。

　　業內分析人士指出，逆周期擴張固然需要勇氣，更要有戰勝市場周期的戰略眼光。當下不失為撿漏的良機，尤其是那些市場前景依舊看好，或者土地價格調整到位的城市，或將迎來較佳的拿地窗口期。

　　積極應對行業波動

　　除了萬科的收購事件外，近日，龍湖集團還收購了首創置業位於北京麗澤金融商務區的一項目51%股權。

　　10月18日，首創置業股份有限公司公告稱，其於北交所掛牌轉讓北京開元和安投資有限公司51%股權期滿，征得一家符合報名條件的意向受讓方：重慶龍湖天街商業地產有限公司。資料顯示，北京開元和安主要持有位於北京豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商務區F-03地塊一個商業地產項目，從事該項目的開發及運營。據了解，龍湖接手後將打造北京第六座天街。

　　克而瑞的研究報告指出，目前市場的調整已經開始，成交“轉冷”已成為不可否認的事實，行業的周期波動本就在所難免，與其消極逃避不如積極思考應對措施。克而瑞認為，當前至少有以下幾點是開發商可以做的：一是審慎投資，更多考慮現有土地、項目的快速去化，從而加快現金回籠，儲備好過冬的“糧草”。二是趁此契機，修煉內功，著力於自身產品力的提升，畢竟“閉著眼睛賣房”的時代已經過去，未來能生存的企業勢必都是擁有“一技之長”。三是對於開發業務並不純熟的中小房企，也可密切關注政策的動向，積極響應國家號召，在地產多元化的“藍海”領域尋求新的發展機遇。

相關新聞

樓市下行周期，房企的融資環境並未好轉。10月25日，據上交所披露，恒大地產發行的中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃再度呈現“中止”狀態。昨日，該項目承銷商相關人員回複新京報記者稱，屬“技術操作失誤”，該ABS產品已經“有條件通過”。截至發稿，該ABS產品狀態一欄已經更新為“已回複交易所意見”。

據不完全統計，2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止/終止，涉及融資規模超過650億元。業內人預計，短時間內，房企融資環境放寬的可能性很小。

10月至少8筆涉房融資計劃審查中止/終止

10月25日，從上交所獲悉，恒大地產福州公司擬發行的16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃處於“中止”狀態。據了解，該筆ABS產品於今年10月中旬曾處於“中止”狀態，10月17日狀態更新為“已回複交易所意見”。10月25日，再次處於“中止”狀態。

其承銷商相關工作人員表示，事實上，該ABS產品已經“有條件通過”，只不過是有些條件需要落實，今天溝通後准備上傳資料時，後台技術操作失誤，狀態一欄今天晚些時候會更改過來。截至發稿，該ABS產品狀態一欄已經更新為“已回複交易所意見”。

2018年10月份以來，已經有多起涉房融資計劃中止/終止。上交所信息顯示，截至10月25日，已經至少有8筆涉房融資計劃中止或終止審查。諸如，雅居樂擬發行的80億元非公開發行公司債券“終止”，該筆公司債曾於今年7月“中止”發行。合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券、天津薊州新城建設投資有限公司30億元的非公開發行公司債券、北京鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券“終止”審查。10月份顯示“中止”融資計劃的有：中山招商-時代地產購房尾款資產支持專項計劃，擬發行金額14.3億元;奧園集團有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債，擬發行金額10億元，等等。

據不完全統計，2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止/終止審查，涉及融資規模超過650億元。

在中止/終止的融資案例中，有不少與住房租賃相關的融資計劃。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，中止/終止的原因，一是應該跟融資計劃中的標的資產結構有關系，如果住房租賃資產的比例不高，又打著租賃的名譽融資，就可能會被叫停。此外，現在長租公寓出現金融爆雷，從審批上來說，也可能會相對嚴格一些。

房企融資監管收緊分析：警惕資金鏈斷裂風險

同策研究院監測，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，跌破“黑五月”最低值451.17億元，再創2018年以來新低。

除了對於融資過程中的違規操作嚴厲監管與審查外，房企融資渠道仍在收緊中。

日前，有媒體從投行人士處獲得的兩份針對A股上市公司再融資審核知識問答文件（未定稿），其中涉及涉房上市房企的，對於涉房上市公司再融資，文件指出，主營業務為房地產（包括住宅地產、商業地產）的上市公司，或主營業務雖不屬於房地產，但目前存在房地產業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用於房地產業務，暫不推進審核。

據人民網此前消息報道，證監會官員保薦機構專題培訓會議上指出，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。這意味著通過再融資募集的資金將不能用於補充流動性資金、拿地以及償還貸款。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，上市房企A股再融資被叫停，應該說政策層面對於房地產領域管控還是比較嚴的，對於各類資金的進入，會有較大審查。

同策研究院研究員陳朦朦認為，對融資來說，國內外環境惡劣，房企更應積極應對，從金融機構規避競爭力弱的房企及部分叫停股權質押融資來看，“圍魏救趙”或許有一線生機，如：資產證券化或轉讓項目公司股權。

張宏偉表示，由於國內對房企融資渠道的重重防火牆，未來半年依然會很難，大部分資金無法流入房地產開發領域，並且房企資金面仍然會很緊張，市場情況並不樂觀，下降趨勢非常明顯，降價的現象會越來越多，甚至有企業會出現資金鏈斷裂的風險。

（相關新聞北京晚報、新京報）