雅居樂1100億元銷售目標恐難完成 發債融資並不順利

高負債模式境外國內數百億融資

雅居樂的資金鏈壓力不是一般大，據公司今年中報披露，截至6月末，短期借款近300億元，同比增長10%，而非受限現金及現金等價物僅為181.73億元，淨負債率為87.7%，相對於去年底的71.4%，上浮16.3%。

高節奏拼命借錢，是雅居樂今年的主題。以上半年為例，雅居樂集團光在境外就發行了5億美元的優先永續資本證券、1億美元的優先永續資本證券，以及與多間銀行簽訂一項為期四年金額為88.34億港元(附帶25億港元增額權)及2億美元的銀團貸款協議。成本近乎於內房股中的最高，年利率有8.5%、9%，甚至於浮動起來超過10%。

境外狂融資，境內也不閑著，雅居樂在今年3月份在深交所宣布發行30億供應鏈資產支持專項計劃，目前已經發行10.83億。不完全統計發現，截止目前，雅居樂實際融資金額已高達超過230億。

彙豐、交銀國際相繼看空沽空情緒加重

負債率成為了資本市場對雅居樂最不看好的關鍵。彙豐證券在今年7月26日發布的研究報告指出，雅居樂資產負債表將成為今年中期業績關鍵焦點。

報告預計，在流動性緊張之際，預期雅居樂的淨負債率將從2017年財年的水平進一步攀升，鑒於營現金流出現負數，估計雅居樂今年上半年將出現更高的杠杆率，並料會持續一整年。該行預計，雅居樂於2018財年的淨負債比率將增加12.9個百分點至145%。

彙豐還指出，受海南限售政策影響，該行預期雅居樂上半年的總合同銷售額約為468億人民幣，只按年增長1%，僅鎖定全年銷售目標之43%，低於同業平均水平的52%。不過，該行對雅居樂銷售達標感樂觀，但認為要留意可售資源高度集中於三四線城市，在不確定的市況中往往更容易受到影響。

值得關注的是，而就在雅居樂近日雅居樂公司債被終止前兩天，另一家投行交銀國際則旗幟鮮明發布了“沽售”看法。

交銀國際表示，雅居樂2018財年銷售目標失敗的可能性增加，將影響公司估值及流動性。由於銷售額低於預期，以及近期人民幣進一步貶值，交銀下調雅居樂資產淨值估值，由每股21.3元降至18元，同時將目標相對資產淨值折讓，由40%擴大至55%。目標價由12.8元大削36.7%至8.1元，評級由“中性”下調至“沽售”。

截止10月18日收盤，雅居樂股價為8.79元。根據港交所公開信息顯示，

10月11日至16日，雅居樂的沽空比率從15.32%上漲至21.53%，很明顯，投資者的看空情緒加重。

千億目標難實現激進擴張可取嗎？

雅居樂最新的銷售數據顯示，公司連同合營公司及聯營公司的累積預售金額為701.6億元及累積預售建築面積為537.0萬平方米；平均預售價為每平方米13064元。

按雅居樂今年銷售目標100億來算，10、11、12月份雅居樂還要完成300億，平均每個月100億。令人擔憂的是，在當前市場狀況異常寒冷、全國成交量普遍下滑的環境下，想完成目標，誠如交銀國際所言，失敗的可能性很大。

而且，更大的挑戰還在於雅居樂今年以來的急速擴張。按雅居樂今年目標，投資有600億，500億投入地產，100億投入其它產業。僅今年上半年，雅居樂共新添30幅新地塊，新增可售貨值人民幣640億元。

光今年拿地方面，雅居樂就分別在常州、大理、南京、河源、成都、滎陽等城市拿地。以雅居樂河南滎陽舊改及文旅項目為例，根據協議，老城綜合改造項目的總投資額約100億元，而文旅新城項目的總投資額將達到450億元。

550億的投資，雖然不是一次性的，但市況不好的環境下，還在大規模擴張，對賭的政策風險無疑在增加。瑞穗證券亞洲房地產研究主管、執行董事金增祥此前在接受詢問時顯然不看好雅居樂這樣的激進：“現在政策各方面都收緊。即使銷售很強，但有一兩個項目出問題，現金流出問題就是時間點了，並不是說銷售多好就能解決一切。比如銷售1萬億，但有2萬億的債，這並不能解決問題。”

銷售承壓、負債攀升、激進擴張、融資艱難，層層環壓下的雅居樂，如果一個環節跟不上，其他環節恐怕更難過。

(房掌櫃整理來自智通財經網、觀點地產網）